TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— M^e Sébastien GARNIER

Copie certifiée conforme à :

— M^e Sébastien GARNIER

délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 25/04191

N° Portalis 352J-W-B7J-C6TT7

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Mars 2025

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1473

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [S] [M]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non-représenté

Décision du 07 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/04191 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6TT7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Julie KHALIL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 19 Février 2026

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

— Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2026.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 07 Mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [S] [M] est propriétaire des lots n° 10 et 23 au sein d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant d’impayés de charges de copropriétaire, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] a, par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, fait assigner Monsieur [I] [S] [M], au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 ainsi que de l’article 1231-1 du code civil, afin de :

« Recevoir le syndicat des copropriétaires requérant en ses prétention et l’y déclarer bien fondé,

En conséquence,

Condamner Monsieur [I] [S] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 4], [Adresse 4], les sommes suivantes :

* 11.491,38 € correspondant aux charges échues et arrêtés au 1er janvier 2025,

* 852 € correspondant au montant des frais nécessaires que le syndicat a été successivement contraint d’exposer pour recouvrer les sommes qui lui étaient dues,

* 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

Enfin,

Condamner Monsieur [I] [S] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 4], [Adresse 4], la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de sommation en date du 11 juillet 2024 pour un montant de 250,58 €,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Monsieur [I] [S] [M] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 13 novembre 2025 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 19 février 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 16 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 11.491,38 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025.

Il justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [I] [S] [M] est propriétaire des lots n° 10 et 23 au sein d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4].

Ensuite, il verse notamment à l’appui de sa demande :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2018 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2017 ainsi que le budget prévisionnel 2019,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 mai 2019 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2018 ainsi que le budget prévisionnel 2020,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er mars 2021 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2019 ainsi que le budget prévisionnel 2021,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 octobre 2021 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2020 ainsi que le budget prévisionnel 2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2022 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2021 ainsi que le budget prévisionnel 2023 et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2023 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2022 ainsi que le budget prévisionnel 2024 et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 8 juillet 2024 ayant approuvé les compter pour l’exercice 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2025 et ayant voté des travaux,

— une attestation de non recours concernant l’ensemble de ces assemblées générales des copropriétaires,

— les contrats de syndic pour les périodes des 8 juillet 2024 au 31 janvier 2026 et du 20 mai 2025 au 30 novembre 2026,

— les appels individuels de fonds et travaux émis.

Décision du 07 Mai 2026

Charges de copropriété

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Il produit également le décompte des sommes dues et arrêtées au 1er janvier 2025 (appels des fonds et des fonds travaux du 1er trimestre 2025 inclus), qui montre une dette du copropriétaire d’un montant de 11.491,38 €.

Dès lors, il résulte de ces éléments, déduction faite des frais de recouvrement, que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 11.491,38 € que Monsieur [I] [S] [M] est condamnée à lui régler au titre des charges de copropriété impayées et arrêtées au 1er janvier 2025.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat sollicite le paiement de la somme de 852 euros correspondant :

— à quatre mises en demeure en date des 15 juin 2021, 8 juin 2022, 2 décembre 2022 et 29 mai 2024 d’un montant de 66 euros chacune,

— à la transmission du dossier à l’huissier en date du 10 juillet 2024 pour un montant de 240 €,

— à l a transmission du dossier à l’avocat en date du 4 décembre 2024 pour un montant de 348 €.

Les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat ne constituent pas des frais recouvrables sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de l’accomplissement de diligences exceptionnelles à ce titre.

Seuls sont justifiés les frais de mises en demeure (frais de mise en demeure en date des 15 juin 2021, 8 juin 2022, 2 décembre 2022 et 29 mai 2024 d’un montant de 66 euros chacune, soit un montant total de 264 €). A ces frais, il convient d’ajouter les frais de la sommation de payer en date du 11 juillet 2024 pour un montant de 179,22 € (et non 250,58 € – cf pièce 3 produite), ces frais n’étant pas des dépens mais des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires justifie de frais de recouvrement de sa créance à hauteur d’un montant de 443.22 euros.

II – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi, en raison du non-paiement des charges de copropriété par le défendeur.

Le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences des manquements à l’obligation de paiement des charges du défendeur. Il ne produit aucune pièce justifiant que la défaillance de Monsieur [I] [S] [M] lui a effectivement causé un préjudice indépendant du retard, notamment des difficultés de trésorerie ou la nécessité de procéder à des diligences particulières.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

III – Sur les demandes accessoires

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Décision du 07 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/04191 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6TT7

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [S] [M], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Monsieur [I] [S] [M] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [I] [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] les sommes de :

—  11.491,38 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025,

—  443.22 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] du surplus de sa demande au titre des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [I] [S] [M] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [I] [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 07 Mai 2026

La Greffière La Présidente