MINUTE N° : 26/00004

JUGEMENT DU : 8 janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 20/01452 – N° Portalis DB3B-W-B7E-CPKP

AFFAIRE : S.A. FIDELIDADE COMPANHIA DE SEGUROS RCS de NANTERRE sous le numéro 413 175 191 C/ [M] [A] [O], [S] [K], [N] [H] [R], S.A.R.L. GAILLACOISE DU BATIMENT, Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

1ère chambre CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame LABORDE, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame MIALHE,

Monsieur BOYER,

Débats tenus à l’audience publique du 06 Novembre 2025 devant Madame Delphine LABORDE qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

GREFFIER : Madame THIELE,

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. FIDELIDADE COMPANHIA DE SEGUROS RCS de NANTERRE sous le numéro 413 175 191, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jacques MONFERRAN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant,

DEFENDEURS

Mme [M] [A] [O]

née le [Date naissance 1] 1979 à [Localité 12], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean christophe LAURENT, avocat au barreau de CASTRES, avocat postulant, M^e Corinne ROUCOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant,

M. [S] [K]

né le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 13], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Jean christophe LAURENT, avocat au barreau de CASTRES, avocat postulant, M^e Corinne ROUCOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant,

Le

ccc + grosse Avocats

M. [N] [H] [R], demeurant [Adresse 10]

défaillant

S.A.R.L. GAILLACOISE DU BATIMENT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Michaël GLARIA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant,

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Michaël GLARIA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant,

Clôture prononcée le : 26 septembre 2025

Débats tenus à l’audience du : 06 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 08 Janvier 2026, par mise à disposition au greffe

EXPOSE DU LITIGE

Courant 2012, Madame [M] [O] et Monsieur [S] [K] ont confié à la SARL GAILLACOISE DU BATIMENT et à Monsieur [N] [R] la construction de deux maisons mitoyennes identiques.

Le 14 novembre 2012, Madame [M] [O] et Monsieur [S] [K] ont signé deux contrats de location distincts pour donner à bail ces deux maisons d’habitation situées [Adresse 11], pour un loyer mensuel de 750 € pour charges, à savoir la maison constituant le lot [Cadastre 8] aux consorts [Y], [F] [E], [I] et la seconde constituant le lot [Cadastre 9] aux consorts [L].

Le 22 novembre 2012, Madame [M] [O] et Monsieur [S] [K] ont contracté une assurance garantie des loyers auprès de la SA FIDELIDADE COMPANHIA DE SEGUROS.

Suite au non paiement des loyers, les bailleurs ont fait délivrer à Madame [F] [E] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire par acte du 7 octobre 2014.

Le 17 février 2015, Madame [F] [E], locataire, a saisi le Tribunal d’Instance d’ALBl aux fins d’obtenir la condamnation des bailleurs à lui rembourser les loyers payés jusqu’alors, outre des dommages et intérêts, ainsi que la condamnation des bailleurs à prendre en charge des travaux d’étanchéité dans le logement loué.

Monsieur [Y] est intervenu volontairement en la cause et a confirmé les désordres depuis son entrée dans les lieux.

Le 22 avril 2015, les consorts [L] ont également saisi le Tribunal d’Instance d’ALBl en réparation de leurs préjudices.

Par jugement du 6 novembre 2015, le Tribunal d’instance d’ALBl a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné Monsieur [G] pour y procéder, expertise ensuite déclarée commune et opposable à Monsieur [N] [R], la SARL GAILLACOISE DU BATIMENT et AXA France IARD par ordonnance de référé du Président du tribunal de grande instance d’ALBI.

Parallèlement, les bailleurs ont délivré à l’encontre des locataires des assignations aux fins de constat de la clause résolutoire du bail pour non paiement des loyers par actes des 3 janvier 2017 et 31 mai 2017.

L’expert judiciaire a déposé deux rapports début 2018 pour chacune des deux maisons.

Par deux jugements du 13 août 2018, le Tribunal d’Instance d’ALBl a exonéré les locataires du paiement des loyers et condamné les époux [K] à leur payer diverses sommes en réparation des préjudices subis par la délivrance de logements indécents.

Par un jugement réputé contradictoire du 17 décembre 2018, le Tribunal d’Instance d’ALBl a dans le dossier [L] :

— « Condamné in solidum M. [N] [H] [R] et la SARL GAILLACOISE DU BATIMENT à relever et garantir M. et Mme [K] des condamnations mises à leur charge au profit des locataires à savoir Madame et Monsieur [L] au titre de la réparation de leur dommage matériel et moral (soit : exonération du loyer, préjudices liés à la perte des meubles et préjudice moral) ainsi que des frais d’expertise judiciaire,

— Condamné in solidum M. [N] [H] [R] et la SARL GAILLACOISE DUBATIMENT à payer à M et Mme [K] la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamné in solidum M. [N] [H] [R] et la SARL GAILLACOISE DU BATIMENT aux dépens de la présente instance. »

Ce jugement réputé contradictoire a été signifié par huissier de justice aux défendeurs près d’un an après son prononcé. Monsieur [N] [R] a décidé d’en relever appel le 4 mars 2020.

Parallèlement, les consorts [K] ont saisi le Tribunal Judiciaire d’ALBl par assignation au fond délivrée à Monsieur [N] [R], à la SARL GAILLACOISE DU BATIMENT et à AXA France IARD les 7 et 10 février 2020 pour obtenir leur condamnation solidaire à payer les sommes qu’ils auraient dû toucher au titre des loyers des consorts [F] [E] [Y] et des consorts [L], et de l’ensemble des sommes qu’ils ont été condamnés à leur verser.

Par ordonnance du 29 janvier 2021, le juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire d’ALBI a constaté qu’il existe un lien étroit entre l’instance engagée par les époux [K] devant le Tribunal Judiciaire d’ALBl et celle pendante devant la Cour d’appel de TOULOUSE et dit qu’il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de faire instruire et juger ensemble les deux instances par une même juridiction, à savoir la Cour d’appel de TOULOUSE.

La SA AXA France IARD et la société SOGABAT (SARL GAILLACOISE DU BATIMENT) ont relevé appel de l’ordonnance du juge de la mise en état le 9 février 2021.

Par ordonnance du 9 septembre 2021, la Cour d’appel a constaté la caducité et le caractère non avenu du jugement du Tribunal d’Instance d’ALBl du 17 décembre 2018 et déclaré irrecevable à l’égard de la SARL GAILLACOISE DU BATIMENT l’appel formalisé le 4 mars 2020 par Monsieur [N] [R]. II a été dit que seule l’instance d’appel se poursuivra entre Monsieur [R] et les consorts [K] [O].

Par un arrêt du 25 octobre 2021 , la Cour d’appel de TOULOUSE a prononcé la caducité de la déclaration d’appel formalisée par la SA AXA France IARD et la SARL GAILLACOISE DU BATIMENT le 9 février 2021 à l’encontre de la décision du juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire d’ALBl du 29 janvier 2021.

Par ordonnance du Conseiller de la mise en état en date du 10 novembre 2022, a été rendue une ordonnance de jonction entre l’affaire dont le tribunal judiciaire d’ALBl s’est dessaisie en totalité par ordonnance désormais définitive du 29 janvier 2021 et l’instance d’appel initiée par Monsieur [R].

Parallèlement, par un exploit délivré le 10 décembre 2020, la SA FIDELIDADE COMPANHIA a fait assigner Madame [M] [O] et Monsieur [S] [K], devant le Tribunal Judiciaire de CASTRES en remboursement des sommes qu’elle leur a réglées au titre du contrat d’assurance souscrit auprès d’elle, en garantie des loyers impayés par leurs locataires, Madame [F] [E] et Messieurs [Y] et [I].

Par assignation en date du 25 et 26 avril 2022, les consorts [K] ont fait assigner Monsieur [N] [R], la SARL GAILLACOISE du BATIMENT et la SA AXA France IARD devant le Tribunal Judiciaire de CASTRES aux fins de les voir condamner solidairement à les garantir.

La procédure est enrôlée sous le n o RG 22/00542.

Suivant ordonnance du 1er juin 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de CASTRES a ordonné un sursis à statuer et suspendu l’instance dans l’attente de l’arrêt rendu par la Cour d’appel de TOULOUSE (n°RG 20/803).

Par un arrêt du 19 mars 2024, la Cour d’appel de TOULOUSE a :

Confirmé le jugement du 17 décembre 2018 quant aux condamnations prononcées à l’encontre de M. [N]-[H] [R], sauf en ce que le premier juge a condamné ce dernier à relever et garantir Mme [M]-[A] [O] devenue divorcée [K] et M. [S] [K] de l’intégralité des condamnations mises à leur charge au titre du préjudice matériel des époux [L] par le jugement du tribunal d’instance d’Albi du 13 août 2018 n°230/2018 ;

Statuant à nouveau sur ce chef infirmé et statuant sur les demandes de Mme [M] [A] [O] devenue divorcée [K] et M.[S] [K] initiées par actes des 7 et 10 février 2020 devant le tribunal judiciaire d’Albi dans I’instance RG 20/87 dévolue à ta cour par ordonnance définitive de dessaisissement du 29 janvier 2021;

Dit que M. [N]-[H] [R] et la société Gaillacoise du Bâtiment engagent leur responsabilité décennale à l’égard de Mme [M]-[A] [O] devenue divorcée [K] et M.[S] [K] au titre des désordres d’inondations, infiltrations et humidité ayant affecté les deux villas louées aux époux [L] d’une part, aux consorts [F] [E]-[Y][I] d’autre part, à l’exception des désordres de moisissures ayant affecté le premier étage de la villa louée aux époux [L];

Condamné in solidum M. [N]-[H] [R], la société Gaillacoise du Bâtiment et la société Axa France lard, cette dernière sous réserve de la franchise contractuelle opposable à sa seule assurée, à payer à Mme [M]-[A] [O] devenue divorcée [K] et M.[S] [K] pris ensemble la somme de 7.854 € TTC au titre des travaux de reprise extérieurs communs aux deux villas sinistrées ainsi que la somme de 24.882,40 € TTC au titre des travaux de reprise intérieurs des deux villas sinistrées.

Condamné in solidum M. [N]-[H] [R], la société Gaillacoise du Bâtiment et la société Axa France lard, cette dernière sous réserve de la franchise contractuelle opposable à son assurée et aux tiers, à payer à Mme [M]-[A] [O] divorcée [K] et M.[S] [K] pris ensemble au titre des dommages immatériels :

— la somme de 24.949,82 € à titre d’indemnisation des exonérations de loyers supportées du chef des locataires [L]

— la somme de 800 € à titre d’indemnisation de la somme qu’ils ont dû supporter au titre du préjudice moral des époux [L]

— la somme de 686,84 € à titre d’indemnisation de la somme qu’ils ont dû supporter au titre du préjudice matériel des époux [L]

— la somme de 35.567 ,34 € à titre d’indemnisation des exonérations de loyers supportées du chef des colocataires [F] [E]-[Y]

— la somme de 1.600 € à titre d’indemnisation de la somme qu’ils ont dû supporter au titre du préjudice moral des colocataires [F] [E]-[Y]

— la somme de 5.049,76 € au titre des frais de recouvrement et d’exécution qu’ils ont supportés

— la somme de 15.000 € en réparation de leur préjudice moral

Dit que les indemnités ci-dessus allouées porteront intérêt au taux légal à compter du présent arrêt

Débouté Mme [M]-[A] [O] divorcée [K] et M, [S] [K] du surplus de leur demandes d’indemnisation, hors indemnité accordée ci-dessous sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et charge des dépens déterminée par le présent arrêt ;

Dit que dans les rapports entre coobligés les condamnations in solidum prononcées ci-dessus seront supportées à hauteur de 70 % par M. [N]-[H] [R] et de 30% par la société Gaillacoise du Bâtiment et son assureur la société Axa France lard pris ensemble, sous réserve pour cette dernière des franchises contractuelles opposables dans les conditions sus définies ;

Condamné M.[N]-[H] [R] à relever et garantir la société Gaillacoise du Bâtiment et son assureur la société Axa France lard des condamnations mises à leur charge au-delà de leur part contributive de 30 %;

Condamné in solidum M,[N]-[H] [R], la société Gaillacoise du Bâtiment et la société Axa France lard aux entiers dépens de première instance et d’appel de la procédure RG 20-803 comprenant aussi les dépens exposés devant le tribunal judiciaire d’Albi saisi par assignations des 7 et 10 février 2020 enrôlées devant cette juridiction sous le n a RG 20/87, à l’exception de ceux laissés à leur charge respective par l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 9/09/2021 et l’arrêt de dessaisissement de la cour du 25/10/2021 ;

Dit que ces dépens comprendront en outre les frais de référé engagés par Mme [M] [A] [O] divorcée [K] et M.[S] [K] aux fins d’extension des mesures d’expertises judiciaires ayant donné lieu à l’ordonnance du 1 er septembre 2017 ainsi que les frais des deux expertises judiciaires de M.[J]

Condamné M.[N]-[H] [R], ce dernier en sus de celle déjà mise à sa charge par le jugement confirmé du 17 décembre 2018, la société Gaillacoise du Bâtiment et la société Axa France lard in solidum à payer à Mme [M]-[A] [O] divorcée [K] et M.[S] [K] une indemnité de 12.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile toutes causes confondues ;

Dit que dans les rapports entre coobligés, les condamnations prononcées in solidum au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile seront supportées à hauteur de 70% par M.[R] et de 30% par la société Gaillacoise du Bâtiment et son assureur Axa France lard, M.[R] devant relever et garantir ces dernières de ces condamnations au-delà de leur part contributive de 30% ;

Débouté M.[N]-[H] [R] de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 14 avril 2025, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, la SA FIDELIDADE COMPANHIA DE SEGUROS formule les demandes suivantes:

Vu les dispositions de l’article 1302 et suivants du Code civil, 1719 et suivants du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu l’article 524 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats

Rejetant toutes conclusions contraires, comme injustes et mal fondées,

DEBOUTER Monsieur et Madame [K], Monsieur [R], la SOGABAT et AXA de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions;

DECLARER que les logements loués étaient insalubres et indécents;

DECLARER que les garanties n’étaient pas mobilisables;

En conséquence,

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [K] à restituer à la société FIDELIDADE MUNDIAL la somme de 24.554,89 € au titre des sommes indûment perçues dans le dossier de Madame [F] [E] et de Messieurs [Y] et [I].

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [K] à payer à la société FIDELIDADE MUNDIAL la somme de 1.441,66 € au titre des frais inutilement engagés dans le dossier Madame [F] [E] et de Messieurs [Y] et [I];

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [K] à restituer à la société FIDELIDADE MUNDIAL la somme de 17.921,65 € au titre des sommes indûment perçues dans le dossier de Monsieur et Madame [L];

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [K] à payer à la société FIDELIDADE MUNDIAL la somme de 1.200,84 € au titre des frais inutilement engagés dans le dossier Monsieur et Madame [L];

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [K] à payer à la société FIDELIDADE MUNDIAL la somme de 3 000 € au titre de la résistance abusive;

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [K] à payer à la société FIDELIDADE MUNDIAL la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [K] aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO conformément à l’article 699 du Code de procédure civile;

ORDONNER l’exécution provisoire.

La demanderesse fait valoir que les époux [K] ne peuvent prétendre être de bonne foi et ne pas avoir effectué une fausse déclaration. Elle précise que l’expertise a révélé que le logement est affecté de nombreux désordres d’infiltrations rendant le logement indécent. Elle souligne que les époux [K] ont été informés des désordres bien avant le 6 novembre 2015, date du jugement qui a ordonné une expertise. Elle rappelle qu’une action en justice a été engagée par les locataires le 17 février 2015 en raison de l’état du logement, que le premier dégât des eaux a eu lieu le 31 décembre 2012 et qu’une déclaration de sinistre a été faite par les bailleurs dès 2013. la SA FIDELIDADE COMPANHIA DE SEGUROS souligne que les bailleurs n’ont pas daigné informer leur assurance garantie loyers impayés de ces désordres d’inondation. Elle estime en conséquence que la garantie n’est pas mobilisable.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 7 juillet 2025, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, Madame [M] [O] divorcée [K] et Monsieur [S] [K] formulent les demandes suivantes :

DEBOUTER la SA FIDELIDADE de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNER la SA FIDELIDADE à garantir les consorts [O]-[K] conformément aux clauses du contrat d’assurance, les sommes perçues n’étant pas indues,

DECLARER, conformément à l’arrêt de la Cour d’ Appel de TOULOUSE du 19 mars 2024 que les consorts [K] ont délivré selon PV d’état d’ entrée des lieux d 'entrée un logement décent et conforme à chacun des locataires, les maisons étant neuves,

DECLARER que la SA FIDELIDADE ne peut refuser de garantir les consorts [O]-[K], les exclusions de garantie ne pouvant être applicables en l’espèce,

ORDONNER QUE les consorts [O] [K] sont de bonne foi, et qu’ils n’ont eu connaissance de la réalité des désordres qu’en 2017, en même temps de l’assurance FIDELIDADE, lors du dépôt du pré-rapport de l’expert judiciaire, les locataires n 'ayant jamais informé durant des années leur bailleur des raisons du non-paiement des loyers, et des désordres affectant les lieux.

JUGER qu’ils n’ont été que les victimes des entrepreneurs qui ont mal effectué les travaux lors de la construction des deux maisons neuves qu’ils ont données en location à leurs locataires,

CONDAMNER la SA FIDELIDADE à relever et garantir les consorts [O]-[K] de la garantie des loyers qu’elle leur doit;

RECONVENTIONNELLEMENT

CONDAMNER la SA FIDELIDADE COMPANHIA DE SEGUROS à prendre en garantie les loyers ou indemnités d’occupation compris entre les mois de février 2019 inclus pour les deux locataires et jusqu’au 21 janvier 2020 pour les locataires [L] et jusqu 'au 5 juillet 2019 pour les locataires [F], soit un total de 17 mois (770€ x 17 : soit 13 090.00 euros)

SUBSIDIAIREMENT,

ORDONNER que les demandes de la SA FIDELIDADE sont manifestement exagérées, et que les justificatifs que la SA FIDELIDADE produit aux débats sont insuffisants à justifier de la réalité des sommes qu’elle prétend avoir payées et la débouter de ses demandes,

INFINIMENT SUBSIDAIREMENT

JUGER que les consorts [K] sont redevables auprès de la SA FIDELIDADE

— Dans le dossier [F], de la somme de 14.606,76 au titre des indemnités réellement versées

— Dans le dossier [L], de la somme de 11.761,65 € au titre des indemnités réellement versées

— Condamner les constructeurs à relever et garantir les consorts [O]-[K], au titre des préjudices supplémentaires subis par les concluants.

DEBOUTER LA SA FIDELIDADE de toute autre demande

CONDAMNER la SA FIDELIDADE à payer aux consorts [K] la somme de 1000 € à titre de préjudice moral,

La condamner à verser aux consorts [K] la somme de 12 000 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

Les consorts [K] [O] rappellent que si le tribunal a dispensé les locataires du paiement des loyers à compter de leur entrée dans les lieux, les locataires n’ont cessé de payer leurs loyers que plus tard en cours d’exécution du bail. Ils soutiennent que les exclusions de garantie ne peuvent trouver à s’appliquer. Ils relèvent qu’ils ont bien satisfait à leur obligation de délivrance à l’égard des locataires, les villas étant neuves lors de l’entrée dans les lieux et que l’apparition des désordres incombe aux constructeurs. Ils font valoir par ailleurs qu’aucun arrêté de péril ou d’insalubrité n’a été pris dans ce dossier. Ils précisent n’avoir jamais sollicité la garantie multirisques habitation. Ils estiment que l’origine exacte des désordres n’a été connue que lors du dépôt du pré rapport d’expertise, en août septembre 2017 date à laquelle la SA FIDELIDADE a immédiatement suspendu ses versements.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 15 septembre 2022, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, la compagnie AXA France IARD et la SARL GAILLACOISE DU BATIMENT – SOGABAT formulent les demandes suivantes :

— A titre principal,

Statuer ce que de droit sur les mérites de l’action engagée par la société Fidelidade.

Débouter purement et simplement les époux [K] de leur demande en garantie dirigée à l’encontre des concluantes, s’agissant de celles relatives aux conséquences du jugement rendu le 17 décembre 2018 par le Tribunal Judiciaire d’Albi, caduc, celle-ci étant prescrite.

Demeurant l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état près le Tribunal Judiciaire d’Albi le 29 janvier 2021,

Débouter les époux [K] de leur demande en garantie dirigée à l’encontre des concluantes s’agissant des conséquences des condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre du litige les ayant opposées aux consorts [F] [E], [Y] [I], la Cour étant saisie de cette même demande.

Reconventionnellement, condamner les époux [K] au paiement d’une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

— A titre subsidiaire,

Limiter la part de responsabilité imputable à la société Sogabat à 10 %.

Condamner Monsieur [R] à relever et garantir la société Sogabat et son assureur, Axa, à hauteur de 90 %, des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre.

En toute hypothèse :

Opposer les franchises contractuelles :

à la société Sogabat, celle relative aux dommages matériels,

aux tiers, celle relative aux préjudices relevant d’une garantie facultative,

Statuer ce que de droit quant aux dépens, dont distraction au profit de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats qui est en droit de les recouvrer, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

M. [N] [H] [R] régulièrement représenté au cours de la procédure n’a plus d’avocat constitué depuis le mois de février 2025.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 novembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe de l’indu

L’article 1302 du code civil dispose que tout paiement suppose une dette et que ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition.

Le solvens, soit en l’espèce la SA FIDELIDADE COMPANHIA DE SEGUROS, est tenu d’établir le caractère indu du paiement opéré.

La qualification d’ indu objectif recouvre diverses réalités, le cas de la dette inexistante, du paiement excessif et de l’hypothèse dans laquelle la cause de la dette est ultérieurement effacée.

La SA FIDELIDADE COMPANHIA DE SEGUROS a en l’espèce opéré un paiement d’indemnités entre les mains de Madame [M] [O] et Monsieur [S] [K] au titre d’un contrat « garantie loyer impayé » après qu’il a été constaté le non paiement par les locataires de leurs loyers.

L’assureur prétend que ce paiement est indu au regard des dispositions contractuelles aux motifs d’une part que les assurés n’ont pas porté à la connaissance de l’assureur le litige en cours avec leurs locataires au sujet de l’état des biens loués et d’autre part que les biens loués se sont révélés insalubres et indécents, ce qui exclut la garantie.

Il convient préalablement de souligner que l’assureur qui a été informé des premières conclusions de l’expert judiciaire en septembre 2017 a engagé une action en répétition de l’indu contre les assurés sans cependant envisager une action en nullité du contrat d’assurance voire en déchéance de garantie.

S’agissant en premier lieu de la non déclaration de circonstances aggravantes au sens de l’article L113-2 du code des assurances, il convient de souligner que cette disposition du code des assurances n’a pas été rappelée dans le contrat d’assurance.

L’article 16-2 du contrat impose à l’assuré de déclarer au cours de l’exécution du contrat les changements de locataire et les modifications de loyers ou provisions sur charges.

L’article 16.3 des conditions générales du contrat dispose que :

« Toute réticence ou déclaration intentionnellement fausse dans les déclarations du risques, afférentes à la modification des loyers, provisions pour charges et taxes locatives, en ce compris lorsqu’elles sont de nature à aggraver le risque, entraîne la nullité du contrat (article L.113-8 du code des assurances).

Toute omission ou déclaration inexacte non intentionnelle par l’assuré dans les déclarations du risque, afférentes à la modification des loyers, provisions pour charges et taxes locatives, en ce compris lorsqu’elles sont de nature à aggraver le risque, entraîne une réduction des sommes déboursées en proportion des cotisations payées par rapport à celles qui auraient été dues si le risque avait été exactement déclaré (article L.113-9 du Code des assurances) ».

Par ailleurs, l’article 16.4 desdites conditions générales prévoit qu'« En cas de dol ou fraude, l’assureur appliquera les sanctions prévues à l’article L.121-3 du Code des assurances. A défaut de dol ou fraude, il appliquera le régime prévu par l’article précité ».

L’article 13 prévoit une déchéance de garantie sur le sinistre en cause pour déclaration tardive s’il en résulte un préjudice pour l’assureur ou s’il fait de fausses déclarations.

Il n’est ainsi pas clairement exposé à l’examen du contrat d’assurance que les assurés ont été informés de leur obligation de signaler à leur assureur le litige en cours avec leurs locataires, celui-ci s’étant manifesté par la désignation d’un expert judiciaire par jugement en date du 6 novembre 2015 au vu des désordres affectant les biens loués.

En tout état de cause, le fait qu’une expertise soit ordonnée pour déterminer la réalité et la cause des désordres dans le bien donné à bail n’est pas en soi une circonstance nouvelle ayant pour conséquence d’aggraver les risques ou d’un créer de nouveaux. Il n’est pas établi au regard des pièces versées aux débats qu’avant le dépôt du pré rapport d’expertise du 10 août 2017 les assurés étaient en mesure d’apprécier le caractère insalubre ou indécent du logement de nature à aggraver le risque et à justifier ainsi une déclaration. Les consorts [K] [O] ont certes été informés par les locataires [F] [E] / [Y] par courrier du 24 juin 2013 qu’ils subissent des inondations répétitives en période d’intempéries mais cette information ne paraît pas suffisante pour permettre de caractériser à ce moment là le caractère indécent du logement.

Il n 'est enfin pas démontré que les assurés ont intentionnellement omis de déclarer cette circonstance nouvelle et ainsi de tromper l’assureur.

S’agissant en second lieu du caractère indécent ou insalubre, il n’est pas contesté qu’il s’agit d’un motif d’exclusion de garantie. Ainsi, aux termes de l’article 6.1 des conditions générales du contrat d’assurance, il est expressément stipulé que la garantie ne saurait être acquise dans les cas ci-dessous :

— « En cas de non-respect par l’assuré des obligations légales ou contractuelles à l’égard du locataire ;

— En cas de constatation du non-respect des normes de décence en vigueur ou lorsque le logement a fait l’objet d’un arrêté de péril ou d’insalubrité avec interdiction temporaire ou définitive d’habiter (article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain et décret n°2002-120 du 30 janvier 2002) ».

Au regard des pièces versées aux débats, il est acquis que les biens locatifs ont été délivrés aux locataires alors même qu’ils venaient d’être achevés et qu’ils étaient neufs.

L’article 6 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 énonce que : « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Les deux rapports d’expertise mettent en évidence que des dégâts des eaux ont été signalés dès le mois de décembre 2012 dans le logement loué aux consorts [F] [E] / [Y] et à compter de décembre 2013 pour celui loué aux époux [L]. L’expert a considéré que les désordres sont imputables à des vices de construction et à des malfaçons. Il a souligné que les pièces du niveau 0 des deux maisons ne sont pas exploitables ni habitables en l’état au regard des inondations et des moisissures des doublages des murs.

Par jugements en date du 13 août 2018, le juge d’instance du tribunal de grande instance d’ALBI a considéré que le logement ne répond pas aux conditions d’un logement décent dès lors que le gros oeuvre ne protège pas les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et que les revêtements du logement présentent des risques manifestes pour la santé et la sécurité des occupants.

Les locataires [F] [E] / [Y] ont été exonérés du paiement de la totalité des loyers à compter de leur entrée dans les lieux jusqu’à la réalisation des travaux de réparation du logement qu’ils occupent.

Dans un jugement du même jour, les consorts [L] ont pour leur part été exonérés du paiement des loyers à compter du 1er décembre 2013 jusqu’à la réalisation des travaux de réparation du logement qu’ils occupent.

Il est ainsi acquis que les logements bien que délivrés neufs ne répondaient pas aux normes de décence en vigueur et il importe peu que la cause de la non décence ne soit pas imputable aux époux [K].

La SA FIDELIDADE COMPANHIA DE SEGUROS qui a versé des indemnités à ses assurés à compter de l’année 2024 pour des logements s’étant révélés indécents peut légitimement revendiquer le caractère indu des paiements au regard des dispositions contractuelles et des jugements rendus par le tribunal d’instance d’ALBI le 13 août 2018.

Sur le montant de l’indu

Il appartient au solvens, à savoir la SA FIDELIDADE COMPANHIA DE SEGUROS, de démontrer la réalité et le montant des paiements indus.

Afin de satisfaire à cette obligation, le demandeur a versé aux débats les quittances subrogatives et un tableau établi par ses soins faisant état des règlements effectués.

L’assureur n’a cependant pas apporté la preuve des paiements effectifs réalisés outre le fait que les quittances subrogatives ne correspondent pas strictement aux montants réclamés.

Faute d’avoir démontré la réalité de l’intégralité des paiements allégués, la demande de répétition au titre de l’indu sera limitée aux sommes de 14.606,76 euros pour le dossier [F] [E] / [Y] et de 11.761,65 euros pour le dossier [Y], les sommes correspondant aux quittances émises et les consorts [K] [O] reconnaissant avoir reçu lesdites sommes. Les consorts [K] [O] seront condamnés solidairement au paiement de ces sommes.

La SA FIDELIDADE COMPANHIA DE SEGUROS ne justifie pas des frais inutilement engagés hormis les frais de signification de l’ordonnance du juge de la mise en état. Les demandes présentées à hauteur des sommes de 1441, 66 euros et 1200, 84 euros seront rejetées.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

La résistance opposée par les défendeurs aux demandes présentées par la SA FIDELIDADE COMPANHIA DE SEGUROS ne présente aucun caractère abusif et ne révèle aucune intention de nuire. L’assureur n’établit pas au demeurant avoir subi un préjudice autre que celui réparé par l’octroi d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande présentée par la SA FIDELIDADE COMPANHIA DE SEGUROS à hauteur de la somme de 3000 euros sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en garantie des loyers présentée par Madame [M] [O] et Monsieur [S] [K]

Il n’est pas contesté que le contrat d’assurance a fait l’objet d’une résiliation. En dépit de la résiliation, Monsieur [K] et Madame [O] demandent de faire jouer la garantie des loyers pour le solde des loyers dû par les locataires pour les années 2019 et 2020 en invoquant l’article L113-5 du code des assurances. Cet article est cependant étranger à l’hypothèse visée par les défendeurs, à savoir le maintien du droit à garantie malgré la résiliation du contrat dans l’hypothèse d’un sinistre né antérieurement à la résiliation.

Il n’y a pas lieu en l’espèce de maintenir la garantie des loyers postérieurement à la résiliation du contrat alors même que le sinistre constitué par le non paiement des loyers après la réalisation des travaux de réfection constitue un nouveau sinistre distinct de celui né avant la résiliation du contrat.

La demande présentée à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral présentée par Madame [M] [O] et Monsieur [S] [K]

La SA FIDELIDADE COMPANHIA DE SEGUROS n’a pas commis de faute génératrice d’un préjudice moral pour les consorts [K] [O]. La demande présentée à ce titre par ces derniers se révèle injustifiée et sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

Succombant à l’instance, Madame [M] [O] et Monsieur [S] [K] seront condamnés solidairement aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

L’équité et les circonstances de l’affaire ne justifient pas de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Les demandes présentées à ce titre par la SA FIDELIDADE COMPANHIA DE SEGUROS seront écartées.

Aucun motif ne justifie enfin d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Condamne solidairement Madame [M] [O] et Monsieur [S] [K] à payer à la SA FIDELIDADE COMPANHIA DE SEGUROS au titre de la répétition de l’indu les sommes de :

—  14.606,76 euros pour le dossier [F] [E] / [Y]

—  11.761,65 euros pour le dossier [Y]

outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement

Rejette toutes demandes autres, plus amples ou contraires.

Rejette la demande présentée par la SA FIDELIDADE COMPANHIA DE SEGUROS en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne solidairement Madame [M] [O] et Monsieur [S] [K] aux dépens de l’instance lesquels seront recouvrés par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La Greffière La Présidente