Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/01495 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EXVO

S.C.I. [E] INVEST

C/

[U] [D]

JUGEMENT DU 19 Décembre 2025

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

S.C.I. [E] INVEST

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M. [P] [E] muni d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR

Monsieur [U] [D]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 21 Octobre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2025

par Manon REMY, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 mai 2023, la S.C.I. [E] INVEST a donné à bail à Monsieur [U] [D] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 360 euros, outre 40 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. [E] INVEST lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 janvier 2024.

La S.C.I. [E] INVEST a ensuite fait assigner Monsieur [U] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de Commissaire de Justice du 16 mai 2025 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 octobre 2025.

A cette audience, la S.C.I. [E] INVEST – représentée par Monsieur [P] [E] – demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal : de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation ;à titre subsidiaire : de prononcer la résiliation du contrat ; en tout état de cause : d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [D] ;de condamner Monsieur [U] [D] au paiement de la somme actualisée de 706 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; de condamner Monsieur [U] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;de condamner Monsieur [U] [D] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Interrogée par le Tribunal, elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement, y compris des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Convoqué par acte de Commissaire de Justice signifié le 16 mai 2025 à Étude, Monsieur [U] [D] ne comparait pas, n’est pas représenté et ne fait parvenir aucune pièce.

Aucun diagnostic social et financier concernant Monsieur [U] [D] n’a été reçu au Greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

I- Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 19 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la S.C.I. [E] INVEST justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 25 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II- Sur les effets de la clause résolutoire

Sur la validité du commandement de payer :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le commandement de payer contient à peine de nullité :

« 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. »

En l’espèce, le contrat de location signé par les parties contient une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyer ou charges régulièrement appelés, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement de payer signifié le 24 janvier 2024 indique que devait être reproduite dans l’acte la clause résolutoire du bail signé entre les parties. Or, force est de constater qu’aucune clause résolutoire n’a été insérée dans le commandement de payer.

Toutefois, cette absence de copie n’est pas prévue à peine de nullité par le texte légal susmentionné. Dès lors, la régularité du commandement de payer ne peut être remise en cause.

Par ailleurs, ce commandement de payer signifié le 24 janvier 2024 mentionne la faculté pour le locataire de saisir le [7] de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée. Le décompte qui lui était joint a permis à la défenderesse de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés.

Par conséquent, le commandement de payer est valable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 27 mai 2023 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 janvier 2024, pour la somme en principal de 1.760 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mars 2024.

III- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

La S.C.I. [E] INVEST sollicite la condamnation de Monsieur [U] [D] au paiement de la somme de 706 euros. Elle produit un décompte arrêté au 21 octobre 2025 démontrant que le locataire reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, cette somme.

Monsieur [U] [D], absent, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 706 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort des débats et des éléments de la procédure que le montant de la dette locative a fortement diminué passant de 3.900 euros à 706 euros au jour de l’audience.

Si cette diminution est en partie liée à un rappel d’APL d’une somme de 1.548 euros, le locataire a tout de même effectué des versements parfois supérieurs au montant du loyer résiduel. Ainsi, il a, notamment, effectué un règlement d’une somme de 1.700 euros le 26 septembre 2025 et d’une somme de 141 euros le 09 octobre 2025.

Dès lors, il y a lieu de considérer que Monsieur [U] [D] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il est en capacité de régler sa dette locative, conformément aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989 susmentionnées.

En outre, la S.C.I. [E] INVEST ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, compte-tenu de ce qui précède, Monsieur [U] [D] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé ou en cas de non-respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet, son expulsion serait ordonnée et Monsieur [U] [D] serait condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. De plus, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

V- Sur les demandes accessoires

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [D], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

2- Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.C.I. [E] INVEST, Monsieur [U] [D] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la S.C.I. [E] INVEST ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mai 2023 entre la S.C.I. [E] INVEST et Monsieur [U] [D] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 8], sont réunies à la date du 25 mars 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [D] à verser à la S.C.I. [E] INVEST la somme de 706 euros (sept cent six euros) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 21 octobre 2025 (date du dernier décompte), échéance d’octobre incluse avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE Monsieur [U] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 20 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le premier impayé ou le non-respect des délais de paiement justifiera :

*que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

*que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

*qu’à défaut pour Monsieur [U] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.C.I. [E] INVEST puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l’expulsé ;

*que Monsieur [U] [D] soit condamné à verser à la S.C.I. [E] INVEST une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

DEBOUTE la S.C.I. [E] INVEST de ses autres et plus amples demandes

CONDAMNE Monsieur [U] [D] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [U] [D] à verser à la S.C.I. [E] INVEST la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 19 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Manon REMY, Juge des contentieux de la protection, et par Madame B. DUFOREAU, Greffière.

La Greffière, La Présidente,