Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/01960 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EYYQ

S.A. [Adresse 9]

C/

[F] [P]

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Madame [F] [P]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 30 Septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 13 mars 2024, la SA [Adresse 9] a donné à bail à Madame [F] [P] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 5]) [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 331,25 euros, outre 79,50 euros de provision sur charges.

Se plaignant de loyers impayés, La société PLURIAL NOVILIA a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 octobre 2024.

La société PLURIAL NOVILIA a ensuite fait assigner la locataire devant le Juge des Contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte d’huissier de justice du 16 juillet 2025 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 2.574,97 euros, des indemnités d’occupation arrêtées au 30 juin 2025 et des dommages et intérêts d’un montant de 300 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 septembre 2025.

La société PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, sollicite du tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. A l’oral, elle actualise la dette locative à la somme de 2 066,79 euros et fait état d’un règlement de la somme de 1 000 euros le 11 septembre 2025. Elle précise que le loyer s’élève à 242,90 euros après déduction faite des APL. Le bailleur affirme toutefois qu’elle a repris le paiement régulier des loyers. Il ne s’oppose pas à l’octroi des délais de paiement et s’en rapporte à la décision du tribunal.

Madame [F] [P] a comparu en personne. Elle reconnait le montant de la dette et sollicite des délais pour rester dans les lieux et pour payer la dette. Elle indique qu’elle payait le loyer avec la bourse qu’elle percevait en tant qu’étudiante, qu’elle avait rencontré des difficultés financières en perdant cette bourse. Elle indique qu’elle travaille désormais dans le cadre d’un contrat d’apprentissage. Elle fait également part d’un futur contrat de travail à durée indéterminée à temps partiel au Restaurant RICHARD LUXE qui lui permettra de percevoir un revenu mensuel de 954,95 €.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 de code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments. Il ne sera donc pas statué sur la demande tendant à faire rappellera que l’exécution provisoire est de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

La société PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 30 octobre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail.

En outre, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par voie électronique le 17 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version à compter du 29 juillet 2023, applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

Sur le bienfondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 et applicable en l’espèce prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut pour les parties d’avoir stipulé un délai plus favorable au locataire dans le contrat de bail.

En l’espèce, le bail conclu le 13 mars 2024 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit dans les délais en vigueur selon l’article susmentionné. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [F] [P] le 29 octobre 2024, pour la somme en principal de 937,76 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 décembre 2024.

Dès lors les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines soit le 11 décembre 2024 à 24h.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, il est constant que l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement des loyers et charges récupérables au terme convenu avec le bailleur. En cas de défaut de paiement, la responsabilité du locataire est susceptible d’être engagée dans les termes des articles 1217 et suivants du code civil.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 13 mars 2024, du commandement de payer délivré le 29 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisée au 11 septembre 2025 que la société PLURIAL NOVILIA rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 2 066,79 euros.

Madame [F] [P] reconnait le montant de la dette.

En conséquence, Madame [F] [P] sera condamnée à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme totale de 2 066,79 euros, portant intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Dans ce cas, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai imparti et selon les modalités fixées par le juge : la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet.

En l’espèce, il ressort de la procédure que le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé en l’absence de Madame [F] [P]. Cependant, il doit être constaté que le paiement de la somme de 1 000 euros effectué le 11 septembre 2025 apparaît au décompte produit par le bailleur.

A l’audience, le bailleur indique qu’elle a repris les paiements du loyer, de sorte que la condition de reprise du paiement du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Elle assure être en capacité de rembourser l’intégralité de sa dette locative en raison de sa situation professionnelle actuelle qui sera davantage améliorée par un nouveau contrat de travail à durée indéterminée, qui complètera son revenu actuel dans le cadre d’un contrat d’apprentissage. Elle a présenté à la juridiction la version originale d’une promesse d’embauche par le Restaurant RICHARD LUXE, pour une rémunération mensuelle de 954,95 euros.

Ainsi, il se déduit de ces divers éléments que Madame [F] [P] sera en situation de régler sa dette locative et de régler le loyer courant. Dans ces conditions, ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront accueillies.

Il ressort des débats et des éléments du dossier que la situation financière de Madame [F] [P] lui permet raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 86 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder un délai de paiement de 24 mois pour s’acquitter des sommes dues, et de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire reprendra son plein effet, et le bail résilié sans qu’aucune décision de justice ne soit nécessaire.

Dans ce cas, le bailleur pourra procéder à l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du premier impayé, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il lui appartient de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il incombe ainsi au bailleur d’apporter la preuve que le non-paiement des loyers lui provoque un préjudice distinct de celui indemnisé par le paiement d’indemnités d’occupation.

En l’espèce, il apparaît que Madame [F] [P], présentait une situation financière précaire en tant qu’étudiante boursière et que par conséquent, le défaut de paiement des loyers ne peut être perçu comme une résistance abusive et injustifiée de sa part.

Dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [F] [P], partie succombante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’acte de signification.

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, Madame [F] [P] sera condamnée à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 13 mars 2024 de la SA [Adresse 9] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu 13 mars 2024 entre la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA, d’une part, et Madame [F] [P] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 11 décembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [F] [P] à payer à la SA [Adresse 9] la somme de 2 066,79 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 septembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 16 juillet 2025 ;

ACCORDE à Madame [F] [P] des délais de paiement de l’arriéré locatif, de 24 mensualités de 86 euros, en plus du loyer courant, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais soit 88,79 euros ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [F] [P] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT que pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 décembre 2024 ; le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [F] [P] et à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques des expulsés; Madame [F] [P] sera condamnée à verser à la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter du 12 Septembre 2025, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;REJETTE la demande de la SA [Adresse 9] tendant au paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [F] [P] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et de l’acte de signification ;

CONDAMNE Madame [F] [P] à payer à la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 27 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Irène PONCET-DUARTE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame B. Duforeau, greffière.

La Greffière, La Présidente,