N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 21 JANVIER 2025

N° RG 22/00600 – N° Portalis DBYF-W-B7G-IH2A

DEMANDERESSE

S.C.I. MATOUNET

(RCS de [Localité 7] n° 499 765 550), dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Cyrille CHARPENTIER, avocat au barreau de TOURS,

DÉFENDERESSE

S.C.I. BRODNY

(RCS de [Localité 7] n° 790 239 768), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Emmanuel BUJEAU, avocat au barreau de TOURS,

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE :

V. GUEDJ et F. DEVOUARD, Vice-Présidente et Magistrate à titre temporaire, chargées du rapport, tenant toutes les deux l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, V. GUEDJ et F. DEVOUARD en ont rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente

Assesseur : Madame V. GUEDJ,Vice-Présidente

Assesseur : Madame F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire

assistées de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et de C. FLAMAND, Greffier, lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Novembre 2024 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2025.

Page sur

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié du ministère de M° [O] [Z], notaire associée de la SARL ANGLADA-[Z] titulaire d’un office notarial à LOCHES, du 16 juin 2021, la SCI MATOUNET consentait à la SCI BRODNY, une promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier situé à Bridoré (Indre et Loire) au prix principal de 415.000 € pour une durée expirant le 16 septembre 2021 à 18h00.

Cette promesse était consentie et acceptée sous diverses conditions suspensives, dont celle de l’obtention dans un délai de 60 jours à compter de la date de la promesse, d’une offre définitive de prêt d’une somme maximale de 450.000 euros, remboursable sur une durée maximale de 20 ans, au taux d’intérêt maximal de 2% hors assurance, garantie par une sureté réelle ou personnelle des associés de la SCI et une assurance décès-invalidité.

Aux termes de la promesse, la SCI BRODNY devait solliciter les organismes bancaires dans un délai de 10 jours à compter de la signature de la promesse « avec justificatifs écrits (demande de prêt signée, confirmation de rendez-vous bancaire, attestation de courtier…) ».

À défaut de notification de l’obtention ou de la non obtention des prêts, dans les 60 jours, par le bénéficiaire au promettant, il était prévu que la promesse serait caduque, le terme étant considéré comme extinctif.

Une indemnité d’immobilisation de 41.500 € était convenue. La SCI BRODNY séquestrait la somme de 2.000,00 € entre les mains du comptable de l’office notarial, le solde de l’indemnité devant être versé en cas de non-réalisation de la vente. En cas de caducité de la promesse et sous réserve qu’il soit justifié que cette caducité n’était pas du fait du bénéficiaire, il était convenu que ce dernier pourrait recouvrer les fonds déposés. A défaut ceux-ci resteraient acquis au promettant.

La SCI BRODNY ne notifiait ni offre ni refus de prêt dans le délai de 60 jours et ne levait pas l’option à l’issue du délai prévu.

Par assignation en date du 28 janvier 2022, la SCI MATOUNET a assigné la SCI BRODNY afin d’obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 26 juin 2023, la SCI MATOUNET, demande au Tribunal de :

— Condamner la société BRODNY à lui payer à la somme de 41.500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal jusqu’au parfait paiement.

— Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil ;

— Ordonner le versement à son profit de la somme de 2.000,00 € séquestrée entre les mains du comptable de l’office nota Maître [O] [Z] ;

— Condamner la société BRODNY à lui payer la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le droit proportionnel de l’huissier.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient que :

La SCI BRODNY ne justifie pas de demandes de prêt respectant les conditions de délais et les caractéristiques stipulées au contrat. En application de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive étant fictivement réputée accomplie, l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue, lui est intégralement acquise en l’absence de levée d’option par la SCI BRODNY dans la mesure où elle n’est pas assimilable à une clause pénale, et n’est pas susceptible de réduction par le juge

La SCI BRODNY ne saurait se prévaloir, pour échapper à son obligation et obtenir le remboursement de la somme de 2.000 € à valoir sur l’indemnité d’immobilisation, séquestrée entre les mains du notaire :

Ni du non-respect des dispositions de l’article L313-41 alinéa 1 du code de la consommation fixant à un mois, la durée minimale de validité de la condition suspensive d’obtention d’un crédit immobilier dans la mesure où cette dernière est une personne morale ayant pour objet social à l’acquisition et la location de biens immobiliers qui constituent une activité professionnelle exclusive de l’application du texte précité.Ni de la caducité de la promesse pour non obtention des prêts dans les 60 jours prévus au contrat.Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 16 octobre 2023 la SCI BRODNY, demande au Tribunal de :

Débouter la SCI MATOUNET de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;La condamner à lui verser la somme de 2 000 € séquestrée. Subsidiairement,

Requalifier la clause relative à l’indemnité d’immobilisation en clause pénale ; Dire et juger que la pénalité prévue est manifestement excessive ; Modérer la pénalité, laquelle ne saurait outrepasser la somme de 1 000 € ; En toute occurrence,

Condamner la SCI MATOUNET à lui verser la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens ;Ordonner l’exécution provisoire ;

A l’appui de ses prétentions, elle soutient que :

Le délai de 10 jours pour déposer les demandes de prêt, prévu à la promesse, lui est inopposable en application de l’article L313 -41 alinéa 1 du code de la consommation, d’ordre public, fixant à un mois, la durée minimale de validité de la condition suspensive d’obtention d’un crédit immobilierElle a déposé deux demandes de prêt dans les conditions prévues à la promesse, dont le principe même a été refusé par les deux établissements bancaires sans qu’il soit besoin d’en envisager les conditions de taux et de garantie. Dès lors la promesse était caduque à compter du 16 aout 2021, sans qu’il puisse lui en être fait grief et la part d’indemnité d’immobilisation déjà versée à hauteur de 2.000 € doit lui être restituée.

A titre infiniment subsidiaire, elle demande au tribunal de requalifier l’indemnité d’immobilisation en clause pénale, réductible judiciairement, dans la mesure où elle a pour objet de faire assurer par l’acquéreur l’exécution de son obligation.

Arguant du caractère disproportionné de la somme de 41.500 euros prévue dans la promesse, au regard de la durée d’immobilisation, elle sollicite la réduction de l’indemnité à une somme de dépassant pas 2.000 €.

La clôture a été fixée par ordonnance de cloture en date du 25 janvier 2024 avec fixation à plaider au 08 février 2024 et l’affaire mise en délibéré au 19 septembre 2024.

Par ordonnance du 01 octobre 2024, les débats ont été réouverts en raison de l’indisponibilité du magistrat, l’instruction clôturée à nouveau et les plaidoiries après réouverture fixées au 12 novembre 2024.

Après plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 janvier 2025.

MOTIFS

Sur le droit à percevoir l’indemnité d’immobilisationAux termes de l’article 1103 du Code Civil :« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article L313-2 du code de la consommation dispose que « Sont exclus du champ d’application du présent chapitre :

1° Les prêts consentis à des personnes morales de droit public ;

2° Ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ; »

L’article L313-41 du code de la consommation dispose que « Lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. »

L’article 1304-3 du Code Civil dispose que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

L’article 1353 du Code civil, impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui s’en prétend libérer de justifier du fait qui produit son extinction.

En l’espèce, la SCI MATOUNET produit, à l’appui de sa demande, l’acte authentique du 16 juin 2021, contenant la promesse de vente assortie, en page 11, d’une condition suspensive particulière d’obtention d’un ou plusieurs offres définitives de prêts, émanant de tout organisme bancaire, avec obligation pour le bénéficiaire de solliciter simultanément, au moins deux organismes bancaires, dans les 10 jours de la signature de la promesse en date du 16 juin 2021, avec justificatif écrit (demande de prêt signée, confirmation de de rendez-vous bancaire, attestation de courtier….) en vue de l’obtention d’un financement présentant les caractéristiques suivantes :

• Montant maximal de la somme empruntée : QUATRE CENT CINQUANTE MILLE EUROS (450 000,00 EUR)

• Durée maximale de remboursement : 20 ans

• Taux nominal d’intérêt maximal : 2 % l’an (hors assurances).

• Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf le cas de garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérant de la société qui se rendrait acquéreur), ainsi qu’une assurance décès invalidité.

Cette promesse de vente rappelle les dispositions de l’article 1304-3 du code civil, suivant lesquelles toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entrainera la réalisation fictive de la condition suspensive.

L’acte notarié, prévoit en outre que pour le cas où le bénéficiaire ne lèverait pas l’option dans les délais requis, toutes les conditions suspensives étant réalisées, une indemnité forfaitaire d’immobilisation de 10 pour cent du prix de vente soit QUARANTE ET UN MILLE CINQ CENT EUROS (41.500 euros) sera due au promettant : « en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci; Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation »

L’acte dispose en page 12 : « La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts dans les 60 jours de la signature de la promesse.

L’obtention ou la non obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant. A défaut de cette notification, la promesse sera caduque, le terme étant considéré comme extinctif.

Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes, en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant. »

Il est de droit qu’il incombe au bénéficiaire de la promesse d’établir qu’il a effectivement sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le contrat.

Dans la mesure où elle n’a effectivement pas levé l’option dans le délai convenu et invoque la caducité de la promesse, il appartient à la SCI BRODNIC de rapporter la preuve de ce qu’elle a loyalement accompli des démarches suffisantes permettant d’obtenir le financement nécessaire à l’acquisition projetée, suivant les conditions prévues dans la promesse authentique de vente.

La SCI BRODNIC verse aux débats :

Un courrier, daté du 10 août 2021 de la Caisse d’Epargne de [Localité 5], regrettant de ne pouvoir donner suite à sa « demande de prêt d’un montant de 450.000 euros destiné à financer l’acquisition à [Localité 1] au lieu-dit Matounet d’un ensemble immobilier. » Deux courriers, daté du 13 août 2021 du Crédit Mutuel de [Localité 5], refusant « le crédit immobilier de 445.000 euros sur une durée de 240 mois destiné à financer les l’acquisition et les travaux concernant un bien situé [Adresse 3] à [Adresse 2], » sollicité selon les versions le 25 juin 2021 ou le 2 juillet 2021.

Sur le respect des délais

Aux termes de la promesse de vente, les demandes de prêts devaient être présentées simultanément dans un délai de 10 jours de la signature de la promesse du 16 juin 2021.

Pour se voir déclarer inopposable ce délai de 10 jours, la SCI BRODNIC revendique les dispositions protectrices et d’ordre public de l’article L313-41 code de la consommation, qui impose que la durée de validité de la condition suspensive d’obtention d’un prêt ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte.

En application de l’article L313-2 du même code, ces dispositions ne sont cependant pas applicables aux prêts destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

En l’espèce, au regard de l’extrait Kbis versé aux débats, l’objet social de la SCI BRODNIC est l’acquisition, par voie d’achat ou d’apport la propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l’aménagement, l’administration et la location de tous biens et droits immobiliers, de tous biens et droits pouvant constituer l’accessoire l’annexe ou le complément des biens et droits immobiliers en question.

L’attestation de la SARL [Localité 5] immobilier (Pièce 13 de la SCI BRODNY) démontre que son patrimoine comprend à minima une longère composée de trois logements respectivement 70, 100 et 96 m2..

Le bien, objet de la promesse, est lui-même composé d’une longère de deux logements, d’une seconde longère à usage de gite outre une grange à restaurer.

Au vu de ces éléments, il apparait que la SCI BRODNY ne peut se prévaloir des dispositions du code de la consommation qu’elle invoque pour s’exonérer du respect des délais de dépôt des demandes de financement fixées dans la promesse.

Or, elle ne justifie pas de la date à laquelle elle a sollicité la Caisse d’Epargne et la date réelle de sollicitation du Crédit Mutuel reste incertaine dans la mesure où il est versé aux débats en simple copie, deux courriers contradictoires datés du même jour mais visant de dates de dépôts différentes des demandes de prêts.

Elle ne prouve dès lors pas avoir respecté le délai prévu à la promesse.

Sur les caractéristiques des crédits sollicités.

Les réponses des banques versées aux débats ne permettent pas de vérifier la conformité de la demande aux stipulations contractuelles précises quant aux montant, durée, taux et garanties des prêts.

En effet, le courrier de la Caisse d’Epargne du 10 août 2021 n’envisage ni la durée maximale, ni le taux nominal d’intérêt hors assurance, ni les garanties.

De même, les courriers du Crédit Mutuel, du 13 août 2021, s’ils envisagent le montant et la durée du prêt, restent lacunaires en ce qui concerne le taux nominal d’intérêt hors assurance, et les garanties.

En s’abstenant de verser aux débats les demandes de prêt signées remises aux établissements bancaires, la SCI BRODNIC ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d’avoir accompli les démarches nécessaires et la présentation d’un dossier complet sollicitant un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse.

En application de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive prévue à l’acte doit être réputée accomplie dès lors que la SCI BRODNIC échoue à démontrer avoir accompli les démarches qui lui incombaient. Ladite SCI ne peut dès lors se prévaloir de la caducité de la promesse.

Il résulte de la promesse de vente qu’en cas de non réalisation de la promesse de la vente selon les modalités et délais prévu à l’acte, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la promesse pendant la durée de celle-ci.

Toutes les conditions suspensives étant réputées accomplies et l’option n’ayant pas été levée, l’indemnité d’immobilisation est acquise à la SCI MATOUNET.

2- Sur la demande de réduction de l’indemnité d’immobilisation.

L’article 1231-5 du code civil dispose que : “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire”.

En l’espèce, il résulte de la promesse de vente que les parties ont convenu de fixer à 10% du prix de vente soit 41.500 euros, l’indemnité forfaitaire pour immobilisation du bien entre les mains du vendeur pendant la durée de la promesse.

La nature de cette indemnité est définie en pages 8 et 9 de l’acte « En cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte la somme forfaitaire versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la promesse de vente pendant la durée de celle-ci. Observation ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation. »

Dès lors, la clause d’indemnité d’immobilisation ne peut être assimilée à une clause pénale, puisqu’elle ne sanctionne pas l’inexécution d’un contrat, mais son absence de formation et l’immobilisation du bien pendant la durée de la promesse.

En conséquence, l’indemnité d’immobilisation est insusceptible d’être modérée par le juge.

La SCI BRODNIC sera donc condamnée à payer à la SCI MATOUNET la somme de 41.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du jugement lesquels seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil.

La somme de 2.000 euros séquestrée entre les mains de M° [Z] viendra en déduction de la condamnation susvisée et il sera ordonné au séquestre de la remettre à la SCI MATOUNET.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de la solution du litige, la charge finale des dépens sera supportée par la SCI BRODNIC.

Le droit proportionnel de recouvrement prévu par les articles R.444-3 tableau 3-1 et A.444-32 du code de commerce sera laissé à la charge du créancier conformément à l’article R.444-55 du même code et à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer l’autre partie, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

En l’espèce, compte tenu de la solution du litige, de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner la SCI BRODNIC à payer à la SCI MATOUNET la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS.

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

CONDAMNE la SCI BRODNIC à payer à la SCI MATOUNET la somme de QUARANTE ET UN MILLE CINQ CENT euros (41.500 euros) avec intérêts de droit à compter du jugement et capitalisation selon les modalités prévues à l’article 1343-2 du code civil.

DIT que les DEUX MILLE EUROS (2.000 euros) séquestrés s’imputeront sur la somme de 41.500 euros.

ORDONNE au comptable de l’office notarial dont est titulaire la SARL ANGLADA [Z] de remettre la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000 euros) séquestrée à la SCI MATOUNET.

CONDAMNE la SCI BRODNIC aux dépens.

CONDAMNE la SCI BRODNIC à verser à la SCI MATOUNET la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

V. ROUSSEAU