Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02149 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EZH4

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[C] [E]

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Monsieur [C] [E]

[Adresse 3]

[Adresse 7] [Adresse 11]

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

en présence de Maéna GBADOE, Auditrice de Justice

DEBATS :

Audience publique du : 28 Octobre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2025

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 septembre 2022, la SA PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Monsieur [C] [E] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 10] moyennant un loyer mensuel de 274,74 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, la SA PLURIAL NOVILIA a fait signifier à Monsieur [C] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 1704,50 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges des mois de juillet 2023 à novembre 2024.

Par notification électronique du 20 décembre 2024, la SA PLURIAL NOVILIA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par acte de commissaire de justice du 11 août 2025 signifié à étude, la SA PLURIAL NOVILIA a fait assigner Monsieur [C] [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [E] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [C] [E] au paiement des sommes suivantes:

◦2110,48 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

◦fixer une indemnité d’occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

◦200 euros en réparation du préjudice subi sur le fondement de l’article 1231 du Code civil,

◦400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

◦les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer

— et rappeler l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée le 12 août 2025 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 28 octobre 2025.

A l’audience du 28 octobre 2025, la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes précisant que Monsieur [C] [E] réalise des efforts en procédant à des versements aléatoires. Elle a actualisé sa créance à la somme de 1793,14 euros, échéance de septembre 2025 incluse. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement

Monsieur [C] [E] a reconnu le montant de la dette. Il indique avoir repris le versement du loyer courant et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement en proposant de s’acquitter de son loyer courant et 50 euros pour apurer sa dette.

Le diagnostic social et financier concernant Monsieur [C] [E] est parvenu à la juridiction le 23 octobre 2025 et expose que Monsieur [C] [E] est célibataire, sans enfant, qu’il est en recherche d’un emploi depuis septembre, que dans ces conditions il va passer de 1100 euros de salaire à environ 468 euros d’allocations chômage. Le rapport relève que cette fluctuation de ses revenus ont destabilisé son budget.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 12 août 2025 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 18 mars 2024.

Par ailleurs, la SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

La SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir signifié au locataire le 20 décembre 2024 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de deux mois, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

En l’espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois soit le 21 février 2025 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 24 septembre 2022, du commandement de payer délivré le 20 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 22 octobre 2025, que la SA PLURIAL NOVILIA rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 1793,14 euros.

Conformément à l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En conséquence, Monsieur [C] [E] sera condamné à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme totale de 1793,14 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [C] [E] sollicite des délais de paiement et justifie avoir repris le versement de son loyer courant et procédé à des versements volontaires en vue d’apurer sa dette locative. S’il est vrai qu’il ressort du décompte que ses versements sont aléatoires, il justifie toutefois de plusieurs versements mensuels depuis le mois de juillet, et ce pour un total de 1752 euros diminuant ainsi considérablement le montant de sa dette. En outre la SA PLURIAL NOVILIA ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [C] [E] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues, étant précisé que les paiements s’imputeront d’abord sur le principal au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Monsieur [C] [E] sollicite également que soient suspendus les effets de la clause résolutoire. Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la SA PLURIAL NOVILIA sera rejetée.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur. De même, il y a lieu de prévoir que Monsieur [C] [E] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

De plus, l’expulsion de Monsieur [C] [E] et de tout occupant de son chef serait autorisée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, la SA PLURIAL NOVILIA ne justifie pas de ce que le retard de paiement des loyers lui ait causé un préjudice indépendant. Elle ne justifie pas non plus de ce que le retard de paiement a été causé par la mauvaise foi du locataire.

En conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Monsieur [C] [E], doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, le droit de plaidoirie et les frais de signification de la présente décision.

Condamné aux dépens, Monsieur [C] [E] sera également condamné à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la demande de la SA PLURIAL NOVILIA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 septembre 2022 entre la SA PLURIAL NOVILIA d’une part, et Monsieur [C] [E] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] à [Adresse 9] [Localité 1], sont réunies à la date du 21 février 2025  ;

CONDAMNE Monsieur [C] [E] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA, la somme de 1793,14 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation arrêtés au 22 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse ;

AUTORISE Monsieur [C] [E] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ,

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur le principal au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Par conséquent,

REJETTE la demande de la SA PLURIAL NOVILIA tendant à fixer une indemnité d’occupation ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [C] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [C] [E] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE la demande en paiement formulée par la SA PLURIAL NOVILIA en réparation de son préjudice subi ;

CONDAMNE Monsieur [C] [E] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire notamment ;

CONDAMNE Monsieur [C] [E] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 8] par mise à disposition du public par le greffe,

Le 15 décembre 2025

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION