Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/00425 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EVHN

NOV’HABITAT

C/

[B] [N]

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

SA NOV’HABITAT

[Adresse 8]

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentée par Maître Barbara LEBAAD de la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [B] [N]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 30 Septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 22 septembre 2021, la SA NOV’HABITAT a donné à bail à Monsieur [B] [N] un appartement de type 1 à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 200,42 euros, hors charges.

Se plaignant des loyers demeurés impayés, la SA NOV’HABITAT a fait signifier à Monsieur [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 juin 2024.

La SA NOV’HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [N] devant le juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de Commissaire de justice du 8 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 septembre 2025 après avoir fait l’objet d’un premier renvoi sur demande du défendeur afin de constituer avocat.

La société NOV’HABITAT, représentée par son conseil, sollicite du tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. Elle indique que la dette locative s’élève au jour de l’audience à 6299,80 euros, qu’il n’a pas payé de loyer depuis octobre 2023 et qu’elle n’est pas au courant d’un accord intervenu avec Monsieur [N] pour régler la dette locative.

Monsieur [N] indique qu’il ne paie plus les loyers depuis le mois d’octobre 2023 car malgré ses multiples demandes, sa bailleresse ne lui a toujours pas proposé un logement plus adapté à ses besoins. Il soutient avoir conclu un accord pour apurer sa dette.

Monsieur [N] a été autorisé à transmettre les termes de l’accord au cours du délibéré. Le délai de transmission a été fixé au 10 octobre.

Il n’a fait parvenir aucune note en délibéré à l’issue du délai fixé.

Le diagnostic social et financier réalisé dans la perspective de l’audience reprend les déclarations faites par Monsieur [N] au cours de l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 de code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments. Il ne sera donc pas statué sur la demande tendant à faire rappellera que l’exécution provisoire est de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action

La société NOV’HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 26 juin 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En outre, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par voie électronique le 9 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 30 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023 et applicable en l’espèce prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut pour les parties d’avoir stipulé un délai plus favorable au locataire dans le contrat de bail.

En l’espèce, le bail conclu le 22 septembre 2021 contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit dans l’hypothèse d’un commandement de payer demeuré infructueux dans un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 juin 2024 à étude pour la somme en principal de 844,80 euros.

Il est resté infructueux pendant plus de deux mois.

Monsieur [N] reconnaît avoir sciemment refusé d’exécuter son obligation puisque sa bailleresse n’a pas donné suite à sa demande de mutation.

Toutefois, pour que le tribunal puisse accueillir une exception d’inexécution conformément à l’article 1219 du Code civil, Monsieur [N] doit apporter la preuve que la SA NOV’HABITAT avait pour obligation contractuelle de lui trouver un logement qui lui satisfasse davantage. Or, une telle obligation n’apparaît pas dans le contrat de bail litigieux.

L’exception d’inexécution invoquée par Monsieur [N] sera dès lors rejetée et l’acquisition des conditions de la clause résolutoire au 26 août 2024 contenue dans le bail sera donc constatée.

Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

Pour soutenir sa demande de paiement de 6299,80 euros, la société bailleresse produit un décompte arrêté au 22 août 2025 démontrant que Monsieur [N] reste à lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, cette somme.

L’exception d’inexécution invoquée par Monsieur [N] a précédemment été rejetée.

Il sera ainsi condamné au paiement de la somme de 6299,80 euros, la somme de 1169,98 euros portant intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 8 janvier 2025.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation sur le fondement de l’article 1240 du code civil pour la période courant du 23 août 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Dans l’hypothèse où les locataires n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant, le tribunal peut leur accorder des délais de paiement de droit commun conformément à l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, Monsieur [N] n’a pas produit les termes de l’accord lui permettant de démontrer qu’il a repris le paiement courant du loyer. Par conséquent, les conditions pour lui accorder des délais suspensifs ne sont pas réunies.

Sa demande sera donc rejetée.

Il semble par ailleurs inopportun de lui accorder des délais de paiement de droit commun dans la mesure où il indique qu’il a la capacité financière de payer les loyers mais qu’il a refusé de le faire. La raison pour laquelle Monsieur [N] refuse de payer ses loyers existe encore puisqu’aucune mutation de logement n’a été actée.

Sa demande sera donc également rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [N] sera condamné aux dépens en ce compris le commandement de payer et sa notification aux services du représentant de l’Etat.

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, il sera condamné à payer à la partie demanderesse la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SA NOV’HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 septembre 2021 entre la SA NOV’HABITAT et Monsieur [N] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 9] sont réunies au 26 août 2024 ;

REJETTE la demande de Monsieur [B] [N] de suspension de l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence Monsieur [B] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA NOV’HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l’expulsée ;

CONDAMNE Monsieur [B] [N] à payer à la SA NOV’HABITAT la somme de 6 299,80 euros ;

DIT que la somme de 1 169,80 portera intérêt au taux légal à compter du 8 janvier 2025 et le surplus à compter de la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [B] [N]

CONDAMNE Monsieur [B] [N] à payer à la SA NOV’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 23 août 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [B] [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ;

CONDAMNE Monsieur [N] à payer à la SA NOV’HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 27 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Irène PONCET-DUARTE, juge des contentieux de la protection, et par Madame B. DUFOREAU, Greffière.

La Greffière, La Présidente,