Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02727 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E2QN

NOV’HABITAT

C/

[R] [Y]

JUGEMENT DU 26 Janvier 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

NOV’HABITAT

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Maître Barbara LEBAAD de la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [R] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 25 Novembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 20 juin 2022, la SA NOV’HABITAT a donné à bail à Monsieur [R] [Y] un logement de type 3 à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial et révisable de 324,77 euros, hors charges.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la SA NOV’HABITAT a fait assigner Monsieur [Y] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de Commissaire de justice du 30 juillet 2025 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2025.

La SA NOV’HABITAT, représentée par son conseil, sollicite du tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. Elle indique que la dette locative s’élève au jour de l’audience à 11 308,20 euros.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié le 30 juillet 2025 à étude, Monsieur [Y] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier réalisé dans la perspective de l’audience indique qu’il ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du Code de procédure civile.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

La SA NOV’HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 20 novembre 2024 soit deux moins au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 lesquelles n’ont pas été modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 31 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 25 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable postérieurement au 29 juillet 2023.

Sur le bienfondé de la demande

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 20 juin 2022 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 novembre 2024 pour la somme en principal de 2 240,34 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 janvier 2025.

En conséquence, Monsieur [Y] est devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Conformément à l’article 1240 du Code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [Y] est tenu du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation soit le 20 janvier 2025. Il se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice à la SA NOV’HABITAT laquelle est privée de la jouissance de son bien.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [Y] à payer à la société demanderesse une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur le paiement de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

Pour soutenir sa demande de paiement de 11 308,20 euros, la société bailleresse produit un décompte arrêté au 28 octobre 2025, échéance d’octobre incluse, démontrant que le locataire reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, cette somme.

Monsieur [Y], absent, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de ladite somme de 11 308,20 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2025 sur la somme de 3 408,92 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Y], partie succombante, sera condamné aux dépens en ce compris le commandement de payer et sa notification aux services du représentant de l’Etat.

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, Monsieur [Y] sera condamné à payer à la SA NOV’HABITAT la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SA NOV’HABITAT à l’encontre de Monsieur [R] [Y]

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juin 2022 entre la SA NOV’HABITAT et Monsieur [R] [Y] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Adresse 8] [Localité 1] sont réunies à la date du 20 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA NOV’HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l’expulsée ;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] à payer à la SA NOV’HABITAT la somme de 11 308,20 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 octobre 2025, échéance d’octobre incluse avec les intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2025 sur la somme de 3 408,92 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] à payer à la SA NOV’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] à payer à la SA NOV’HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 26 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Irène PONCET-DUARTE, juge des contentieux de la protection, et par Madame B. DUFOREAU, Greffière.

La Greffière, La Présidente,