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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 24/01007 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EQXX Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 25 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/01007 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EQXX

Minute : 25/431

DEMANDERESSE :

S.C.I. TCS

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Hervé GUETTARD, avocat au barreau de Blois,

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [V]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 17 Septembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Vice-Présidente en charge des Contentieux de la Protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Hervé GUETTARD

EXPÉDITION : Monsieur [X] [V]

le :

Copie Dossier

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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

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EXPOSÉ DU LITIGE :

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 10 février 2023 à effet au 27 février 2023, la SCI TCS a loué à Monsieur [X] [V] et Madame [Y] [Z] un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 500 euros outre 20 euros de provisions sur charges. Ce contrat a été signé de façon électronique par les parties.

Par courrier du 30 août 2023, Madame [Y] [Z] épouse [V] a donné congé du bail selon un préavis de 3 mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans les six semaines a été délivré le 11 janvier 2024 par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SCI TCS à Monsieur [X] [V]. Il portait sur la somme en principal de 2.086,08 euros au titre des loyers et charges échus.

Le bailleur justifie avoir procédé à un signalement auprès de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié à domicile le 18 mars 2024, la SCI TCS a fait assigner Monsieur [X] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins suivantes :

— prononcer la résiliation du contrat de location en application du jeu de la clause résolutoire prévue au contrat et rappelée dans le commandement de payer ;

— ordonner, en conséquence, l’expulsion du locataire ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux et ce, conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner que faute par lui de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner le locataire au paiement de la somme principale de 3.646,08 euros au titre des loyers impayés au 7 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges , du 1er avril 2024 jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— condamner le locataire au paiement de 150 euros au titre de la participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner le locataire au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et des dénonciations aux services de l’État,

— voir ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée au préfet le 19 mars 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 4 septembre 2024 où elle a été retenue et mise en délibéré. Par mention au dossier, il a été décidé de procéder à une réouverture des débats pour l’audience du 18 décembre 2024, audience à laquelle, l’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2025. Une nouvelle réouverture des débats a été décidée pour l’audience du 17 septembre 2025 afin de permettre à la SCI TCS de fournir toutes explications relatives à la validité de la signature électronique du contrat de bail.

À cette ultime audience l’affaire a été appelée et retenue. La SCI TCS, représentée par son conseil a justifié des éléments mettant en évidence la validité de la signature électronique du bail et a justifié avoir envoyé les nouveaux éléments versés aux débats au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 13.006,08 euros.

Régulièrement cité à étude, Monsieur [X] [V], qui a été informé de l’audience du 17 septembre 2025 par lettre recommandée avec accusé de réception revenue avec la mention « pli avisé, non réclamé » n’a pas comparu à cette audience et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience et indique que le locataire n’a pas répondu aux rendez vous proposés.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

· Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret )

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 11 janvier 2024. Sa demande est donc recevable à ce titre.

· Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 19 mars 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

· Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 10 février 2023 à effet au 27 février 2023 contient une clause résolutoire (article VIII page 4 et 5) aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 11 janvier 2024, un commandement de payer visant la clause

résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SCI TCS à Monsieur [X] [V]. Il portait sur la somme en principal de 2.086,08 euros au titre des loyers et charges échus.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi malgré que le commandement de payer vise un délai de six semaines.

Le locataire avait donc jusqu’au lundi 11 mars 2024 pour régler les causes du commandement.

Aucune somme n’a été réglée dans les deux mois de la délivrance dudit commandement de payer dont les causes n’ont pas été éteintes, de sorte qu’il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 mars 2024.

· Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [V] reste redevable des loyers jusqu’au 11 mars 2024 et à compter du 12 mars 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [X] [V], occupant sans droit ni titre depuis le 12 mars 2024 cause un préjudice à la SCI TCS qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges conformément à la demande.

· Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 12 mars 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [V] ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

· Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

La demanderesse produit un décompte duquel il ressort une dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de septembre 2025 incluse de 13.006,08 euros.

Il convient toutefois de retrancher de cette sommes les sommes suivantes :

—  6,08 euros de frais de relance qui ne sont pas justifiés en procédure.

Absent à l’audience, Monsieur [X] [V], ne conteste par définition ni le montant de cette dette locative, ni son principe.

Il convient en conséquence de condamner le défendeur au paiement de la somme susdite de 13.000 euros.

Elle portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

III. Sur les demandes accessoires

· Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Monsieur [X] [V] sera condamné à payer à la SCI TCS la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

· Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [V], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

· Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 février 2023 à effet au 27 février 2023 entre la SCI TCS, et Monsieur [X] [V] concernant un appartement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 12 mars 2024 ;

DIT que Monsieur [X] [V] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [X] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] à verser à la SCI TCS la somme de 13.000 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de septembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] à verser à la SCI TCS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] à payer la somme de 500 euros à la SCI TCS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 novembre 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Vice-présidente en charge des contentieux de la Protection, et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, La Vice-Présidente,

en charge des Contentieux de la Protection,