MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 22 Novembre 2024

N° RC 24/02020

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[J] [L]

ET :

[T] [Y]

Débats à l’audience du 19 Septembre 2024

copie et grosse le :

à M. [L]

copie le :

à M. [Y]

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 22 Novembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. REYMOND, juge placé près la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans, délégué au Tribunal judiciaire de Tours par ordonnances n°298/2024, n°310/2024 et n°365/2024 de Madame la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans en date des 5 juillet, 16 juillet et 12 septembre 2024, notamment en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER lors des débats : E. ESPADINHA

GREFFIER lors du délibéré : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Septembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 22 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [J] [L]

né le 26 Octobre 1983 à [Localité 10] (CHINE), demeurant [Adresse 4]

comparant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [T] [Y]

né le 11 Septembre 1978 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 17 août 2015, la SCI ANALFO, a loué à Monsieur [Y] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 240 euros, outre 58 euros au titre des provisions pour charges.

La SCI ANALFO a vendu à Monsieur [L] [J] le local objet du bail le 21 mai 2019.

Madame [H] [F], épouse [N], s’est portée caution de Monsieur [Y] [T]. Madame [H] est décédée le 23 février 2024.

Par acte d’huissier du 15 janvier 2024 remis à étude, Monsieur [L] [J] a fait délivrer à Monsieur [Y] [T] un commandement de payer la somme de 610 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte. Le même jour, le bailleur faisait délivrer au locataire une sommation de cesser les troubles de voisinage reprochés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 15 janvier 2024.

Par acte d’huissier en date du 5 avril 2024 délivré à étude, Monsieur [L] [J] a fait assigner Monsieur [Y] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

— prononcer la résiliation de plein droit du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [Y] [T],

en conséquence :

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [T], ainsi que tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin, le concours de la force publique,

en toute hypothèse :

— condamner solidairement Monsieur [Y] [T] et Madame [H] [F] épouse [N] à payer une somme de 1525 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour les causes de celui-ci, et à la date de l’assignation pour le surplus,

— constater Monsieur [Y] [T] que est occupant sans droit ni titre du logement loué à compter du 16 mars 2024,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à l’entière libération des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [Y] [T] et Madame [H] [F] épouse [N] au paiement de l’indemnité d’occupation ainsi fixée,

— condamner solidairement Monsieur [Y] [T] et Madame [H] [F] épouse [N] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [Y] [T] et Madame [H] [F] épouse [N] au paiement des entiers frais et dépens de l’instance et de ses suites, ainsi que ceux déjà exposés, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la sommation d’avoir à cesser les troubles, de sa dénonce à la caution, les frais de signification des actes d’huissier dont l’assignation, les frais de notification et de dénonce à la CCAPEX.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 6] et [Localité 7] le 5 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 19 septembre 2024.

A cette audience, Monsieur [L] [J], comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2018 euros, au titre des loyers et charges échus au 19 septembre 2024, terme du mois de septembre inclus. Il indique qu’aucun versement n’est intervenu depuis novembre 2023.

Le locataire est présent. Monsieur [Y] [T] ne reconnaît pas la dette locative, invoquant les difficultés qu’il rencontre avec le bailleur qu’il accuse d’être un « vendeur de sommeil » et menace de « casser en douze » : non remise d’attestation de domicile nécessaire pour rouvrir un compte bancaire suite à la clôture de son compte à la banque postale ; logement insalubre. Il indique avoir déposé une demande de relogement en urgence auprès de la mairie de [Localité 5]. En substance, il sollicite la remise de quittance de loyer.

Le juge donne connaissance de l’enquête sociale reçue au greffe le 29 mai 2024.

L’affaire est mise en délibéré au 22 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Le jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX ou de la CAF, alors même qu’elle n’était pas requise, le bailleur étant désormais une personne physique, et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

Par conséquent, l’action est recevable.

Sur le fond

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de l’audience, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Pour tout commandement de payer délivré avant le 29 juillet 2023, ce délai est de deux mois.

L’article 24 V de cette même loi permet cependant au juge, même d’office, d’accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Selon ce texte, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 24 VII permet également au juge, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun règlement n’ayant été effectué dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer du 15 janvier 2024 (visant une dette de 610 euros), comprenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 février 2024.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Faute de reprise du paiement du loyer, Monsieur [Y] [T] ne peut bénéficier de délais suspendant les effets de la clause résolutoire. Le tribunal ne peut que constater qu’il occupe sans droit ni titre le logement loué depuis le 27 février 2024.

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [Y] [T] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, Monsieur [L] [J] sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [T], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [Y] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation en paiement de la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que la dette s’élèverait à 2018 euros.

Monsieur [Y] [T] ne reconnaît pas cette dette locative, invoquant les difficultés qu’il rencontre avec le bailleur : non remise d’attestations de domicile et quittances de loyer nécessaires pour rouvrir un compte bancaire suite à la clôture de son compte à la banque postale ; logement insalubre.

Mais il ne formule aucune demande reconventionnelle en réduction du loyer, et ne justifie pas du caractère insalubre du logement.

Par suite, la dette locative à retenir est de 2018 euros et Monsieur [Y] [T] doit par conséquent être condamné au paiement de cette dette locative.

Sur la demande de remise de quittances de loyer

Le bailleur est tenu, au sens mentionné par l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, de remettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande. L’article 21 alinéa 2 modifié par la loi ALUR dispose clairement « qu’aucun frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire ». Concernant le mode de transmission, l’article 21 al. 3 précité autorise le bailleur à transmettre la quittance à son locataire, avec son accord. La quittance doit contenir le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. La délivrance d’une quittance n’est pas due si le loyer n’a pas été intégralement payé. En cas de paiement partiel, le bailleur est néanmoins tenu de délivrer à son locataire un reçu, ainsi que le précise la partie finale de ce même article 21. En cas de non-exécution de cette obligation par le bailleur, le locataire peut, après mise en demeure, saisir le juge des référés pour obtenir sa condamnation à délivrer les quittances, sous peine d’astreinte passé un certain délai.

L’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

En substance, à l’audience, Monsieur [Y] [T] reproche au bailleur de ne pas lui remettre les quittances de loyer afférentes aux échéances payées. Le bailleur produit une quittance pour le mois de novembre 2023, mais ne justifie pas de sa remise au locataire.

Dans ce contexte, il convient d’ordonner au bailleur de remettre au locataire, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement par l’une ou l’autre des parties, les quittances correspondantes aux échéances acquittées, en tout ou partie, sous astreinte de 30 euros par jour de retard.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [T], partie perdante, est condamné à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, de commandement de payer, et de notification au Préfet, mais pas de la sommation d’avoir à cesser les troubles, dont il n’est pas justifiée qu’elle était nécessaire, aucune demande n’étant faite à ce titre, ni les frais de notification et de dénonce à la CCAPEX, celle-ci n’étant pas exigée en l’espèce.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l’équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 août 2015 entre Monsieur [L] [J], d’une part, et Monsieur [Y] [T], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 27 février 2024 ;

CONSTATE que le locataire Monsieur [Y] [T] est depuis cette date occupant sans droit ni titre du logement loué situé [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [T] de quitter les lieux loués sis [Adresse 2] et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [L] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [T] à verser à Monsieur [L] [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [T] à verser à Monsieur [L] [J] la somme de 2018 euros (deux mille dix-huit euros) (décompte arrêté au 19 septembre 2024, terme du mois de septembre inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêt au taux légal à compter du 15 janvier 2024 sur la somme de 610 euros, intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 5 avril 2024 pour la somme de 915 euros (1525 moins 610), puis à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT que Monsieur [L] [J] devra remettre à Monsieur [Y] [T], dans un délai de 15 jours (quinze jours) à compter de la signification du présent jugement par l’une ou l’autre des parties, les quittances correspondantes aux échéances acquittées, en tout ou partie, sous astreinte de 30 euros (trente euros) par jour de retard ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [T] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement, de l’assignation et de sa notification au Préfet, mais pas de la sommation d’avoir à cesser les troubles ni les frais de notification et de dénonce à la CCAPEX.

DÉBOUTE Monsieur [L] [J] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 novembre 2024 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,