Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/00786 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EWA6

[Y] [M]

C/

[F] [J]

JUGEMENT DU 03 Février 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

Monsieur [Y] [M]

[Adresse 5]

[Localité 1] (ESTONIE)

représenté par M^e François PROCUREUR, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DEFENDEURS

Monsieur [F] [J]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 04 Novembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 03 Février 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DES FAITS

Selon contrat de location saisonnière du 30 novembre 2020, M. [M] a consenti à M. [J] un bail portant sur un immeuble meublé pour une durée de cinq mois portant sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant la somme de 500 euros, charges comprises, hors électricité.

Selon contrats du 20 avril 2021 et du 12 août 2021, le bail a été prolongé une première fois de quatre mois jusqu’au 31 août 2021 puis une seconde fois jusqu’au 31 décembre 2021.

Au terme de cette période, le bail a été renouvelé à deux reprises pour une durée d’un an par tacite reconduction soit jusqu’au 31 décembre 2024.

Selon acte de commissaire de justice du 14 mars 2024, M. [M] a donné congé pour vendre à M. [J] et sa compagne avec effet au 31 décembre 2024.

Mme [C] a quitté les lieux le 15 juillet 2024.

Se plaignant du maintien dans les lieux de M. [J], selon acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, M. [M] l’a fait assigner devant la juge des contentieux de la protection aux fins de validation du congé pour vendre.

Appelée à l’audience du 3 juin 2025, l’affaire a été renvoyée à celle du 7 octobre 2025. A cette audience, M. [J] a sollicité le renvoi pour des problèmes de santé.

A l’audience du 4 novembre 2025, M. [M], représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il demande :

L’expulsion sous astreinte de M. [J] ; Sa condamnation à lui payer : Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, majoré de 30% et des charges récupérables, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à libération complète des lieux ;La somme de 5 500 euros au titre des loyers et chargés impayés au 31 décembre 2024 au taux d’intérêt légal à compter du 7 juin 2024 sur la somme de 2 500 euros ; La somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice économique ; La somme de 1 500 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

Au soutien de sa demande d’expulsion, il fait valoir sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et notamment son article 15 que M. [J] se maintient dans les lieux malgré le congé pour vendre délivré pour le 31 décembre 2024. Il expose en outre que M. [J] a été irrégulier dans le paiement de ses loyers. Son maintien dans les lieux lui cause un préjudice économique puisque résident à l’étranger, la gestion du bien représente un coût et une difficulté supplémentaire.

Régulièrement assigné à étude et avisé des dates de renvois, M. [J] ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le tribunal rappelle que l’exécution provisoire des décisions de première instance sont de droit exécutoires par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile. Dès lors, toute demande visant à « rappeler que l’exécution provisoire est de droit » ou « dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire », en l’absence de toute demande de rejet de l’exécution provisoire ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisit donc pas la juridiction.

Sur la nature du contrat de bail

Il ressort de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 que ses dispositions sur les rapports entre bailleurs et locataires sont d’ordre public et qu’elles s’appliquent notamment aux locations de locaux à usage d’habitation et qui constituent la résidence principale du preneur. Cette notion est définie comme le logement occupé au moins huit mois par an.

En l’espèce, bien que les contrats conclus entre les parties portent sur une location à caractère saisonnier, force est de relever qu’ils portent en réalité sur la résidence principale de M. [J] puisqu’ils ont été conclus sans interruption de durée, sur une durée excédant huit mois.

Cette qualification n’est d’ailleurs pas contredite par la partie demanderesse qui fonde sa demande sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Il y a par conséquent lieu de requalifier le contrat de location saisonnière en contrat de location meublée à usage d’habitation.

Sur la validité du congé pour vendre

En application de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux d’habitation meublés, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et il doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, les parties sont liées par un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation loué meublé. Il ressort des contrats produits que la date de renouvellement par tacite reconduction intervenait le 31 décembre de chaque année.

Or, par acte de commissaire de justice du 14 mars 2024, M. [M] a fait signifier à M. [J] et Mme [C] un congé aux fins de vendre le bien à effet au 31 décembre 2024 soit avec un délai de préavis supérieur à trois mois.

Le congé reproduit en outre les dispositions de l’article 25-8 précitées.

Au regard de ces éléments, M. [M] a fait délivrer à M. [J] un congé pour vendre respectant les délais légaux susmentionnés. Le contrat de bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 1er janvier 2025.

M. [J], absent, n’apporte aucun élément au soutien d’une éventuelle nullité du congé pour vendre.

A compter de cette date, M. [J] est devenu occupant sans droit ni titre. Il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il n’y a toutefois pas lieu d’ordonner son expulsion sous astreinte et la demande en ce sens de la partie demanderesse sera rejetée.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [J] est tenu du paiement des charges et loyers jusqu’à la date de résiliation. Il se maintient dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudicie au bailleur lequel est privé de la jouissance de son bien conformément à l’article 1240 du code civil.

Il est constant que l’indemnité d’occupation, en ce qu’elle répare la privation de la jouissance du bien du propriétaire doit être fixée à un montant équivalent au loyer qui était contractuellement prévu.

En l’espèce, M. [M] sollicite une indemnité d’occupation majorée, au motif que le prix des loyers à [Localité 6] a augmenté. Il ne ressort aucunement du contrat de bail que les parties ont entendu faire évoluer le prix du loyer d’autant que cette évolution est strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989. Au demeurant, M. [M] n’apporte aucune explication sur la majoration sollicitée, celle-ci pouvant apparaître comme supérieure à l’évolution de l’indice de référence des loyers.

Il convient par conséquent de condamner M. [J] à payer à M. [M] une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, c’est à dire 500 euros charges comprises, hors factures d’électricité.

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré locatif

Il est constant que l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement des loyers et charges au terme convenu.

Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 5.500 euros, M. [M] produit un commandement de payer du 6 juin 2024 la somme de 2 500 euros représentant les charges et loyers impayés de février à juin 2024 lequel a été signifié à étude. Ce commandement de payer est en outre corroboré par un décompte arrêté au mois de février 2025, échéance de février incluse.

M. [J], absent, n’apporte par définition aucun moyen susceptible de remettre en cause le principe ou le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné à payer à M. [M] la somme de 5.500 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 31 décembre 2024.

Sur la demande en réparation

Conformément à l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux de M. [J] alors que M. [M] souhaite vendre son logement vide de tout occupant lui cause nécessairement un préjudice distinct de la privation de jouissance qu’il convient d’évaluer à la somme de 200 euros.

Sur les frais accessoires

M. [J] sera condamné aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera en outre condamné à payer à M. [M] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

CONSTATE la validité du congé pour vendre délivré par M. [Y] [M] à M. [F] [J] le 14 mars 2024 avec effet au 31 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [F] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DEBOUTE M. [Y] [M] de sa demande tendant à ordonner l’expulsion sous astreinte ;

DIT qu’à défaut pour M. [F] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [Y] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l’expulsé;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [F] [J] à payer à M. [Y] [M] la somme de 5.500 euros représentant les loyers et charges, hors électricité impayés au 31 décembre 2024, échéance de décembre incluse ;

DIT que la somme de 2.200 euros portera intérêt au taux légal à compter du 7 juin 2024 ;

CONDAMNE M. [F] [J] à payer à M. [Y] [M] une indemnité mensuelle d’occupation tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 500 euros, hors électricité à compter du 1er janvier 2025 et ce, échéance du mois de janvier incluse et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [F] [J] à payer à M. [Y] [M] la somme de 200 euros en réparation de son préjudice économique ;

CONDAMNE M. [F] [J] aux dépens en ce compris le commandement de payer et du congé pour vendre ;

CONDAMNE M. [F] [J] à payer à M. [Y] [M] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 3 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Irène PONCET-DUARTE, juge des contentieux de la protection, et par madame Christiane SCHNEIDER, Greffière.

La Greffière, La Présidente,