TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AF

N° RG 24/00509

N° Portalis DBX4-W-B7I-SV4K

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 26 Novembre 2025

[T] [O]

C/

S.A. PROMOLOGIS

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 26 Novembre 2025

à M^e Thierry LANGE et à M^e Olivier LERIDON

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mercredi 26 novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 25 septembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [T] [O]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Olivier LERIDON de la SCP LERIDON LACAMP, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Thierry LANGE , avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 24 septembre 2021 signé électroniquement, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à M. [T] [O] une maison à usage d’habitation situé au [Adresse 6], avec un garage/parking/emplacement couvert n° 9018, pour un loyer mensuel de 408,21 € pour le logement, 15,41 € en contrepartie de la mise à disposition d’accessoires au logement, 30 € pour la place de stationnement et 56,08 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PROMOLOGIS a fait signifier le 25 octobre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1.959,09 euros.

Par suite, M. [T] [O] a fait assigner la SA PROMOLOGIS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— déclarer nul et non avenu le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 25 octobre 2023 ;

— condamner la SA PROMOLOGIS à faire procéder aux travaux de remise en état intégral du logement loué sous huit jours à compter du jugement à intervenir puis passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un mois ;

— se réserver la faculté de liquider l’astreinte et d’en prononcer une nouvelle ;

— suspendre le paiement du loyer depuis le 13 juin 2023 et jusqu’à l’exécution des travaux de réparation ;

— condamner la SA PROMOLOGIS à lui payer la somme de 14.227,36 euros en réparation des préjudices subis ;

— condamner la SA PROMOLOGIS à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Olivier LERIDON conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mars 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties avant d’être retenue à l’audience du 27 mai 2025, les parties, représentées respectivement par leurs conseils, déposant conclusions et pièces. L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2025 avancé au 04 juillet 2025, et il a été ordonnée la réouverture des débats par mention au dossier pour l’audience du 25 septembre 2025 afin de permettre à la SA PROMOLOGIS de justifie de la dénonciation de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire à la préfecture de Haute Garonne.

A l’audience de réouverture des débats du 25 septembre 2025,les parties, représentées respectivement par leurs conseils, déposant conclusions et pièces.

Aux termes de ses dernières conclusions responsives, M. [T] [O] sollicite de :

— déclarer nul et non avenu le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 25 octobre 2023 pour logement indécent ;

— suspendre le paiement du loyer depuis le 13 juin 2023 jusqu’à décembre 2023 et dispenser M. [H] de la dette correspondante ;

— débouter la SA PROMOLOGIS de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles en résiliation de bail, paiement et expulsion, irrecevables et mal fondées ;

— condamner la SA PROMOLOGIS à lui payer la somme de 14.127,03 euros en réparation des préjudices subis ;

— à titre subsidiaire accorder à M. [T] [O] un délai de 24 mois pour régler l’arriéré de loyer et prononcer la suspension de la clause résolutoire jusqu’à l’apurement de la dette ;

— condamner la SA PROMOLOGIS à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Olivier LERIDON conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la bailleresse, et sur le fondement de l’article 06 a) b) et c) de la loi du 06 juillet 1989, il fait valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, l’appartement n’étant plus isolé depuis l’effondrement du plafond de la chambre à coucher située sous la toiture dans la nuit du 12 au 13 juin 2023 et le froid s’engouffrant dans le logement, que deux chambres sont inutilisables et qu’il a du se trouver un autre logement d’urgence pour lui et son fils de 4 ans, et qu’il a interrompu le versement des loyers en application des articles 1219 et suivants du code civil.

Il fait valoir que la cour de cassation a admis l’exception d’inexécution lorsque le preneur se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués du fait du manquement du bailleur à son obligation d’entretien. Il expose que dans ces conditions, le commandement de payer visant la clause résolutoire doit être déclaré nul et non avenu. Il affirme que les travaux de remise en état du logement ont enfin été achevés en décembre 2023 soit après la délivrance de l’assignation, ce qui démontre que son action était fondée. En réponse aux moyens invoqués par la défenderesse, il soutient que l’effondrement de la toiture est bien un défaut inhérent à la chose louée et qu’il n’est pas justifié d’un cas de force majeure qui pourrait l’exonérer de sa responsabilité, s’agissant de fortes pluies.

S’agissant de l’indemnisation de ses préjudices, il fait valoir, en application de l’article 1721 du code civil l’indemnisation de son préjudice matériel et du mobilier détruit pour la somme de (4.919,38€) et l’indemnisation des frais de relogements exposés pour la période de juillet à octobre 2023,(2.360€) soit 7.279,38 euros dont il convient de déduire la somme de 1685 euros versées par son assureur correspondant à 3 mois de relogement (1485 €) et 200 euros au titre de la réparation du mobilier, outre la somme de 8.000 euros au titre de son préjudice moral, son fils ayant subi un traumatisme psychologique. Il conteste les affirmations de la bailleresse quant à l’existence d’un trouble anormal de voisinage dont il serait l’auteur.

Il sollicite également, en application de l’article 20-1 al3 de la loi du 06 juillet 1989, la suspension du loyer entre le 13 juin 2023 et décembre 2023, date d’achèvement des travaux. Il fait valoir qu’après compensation des sommes entre elles s’il était fait droit à la demande de la bailleresse en paiement des loyers impayés, la SA PROMOLOGIS, doit être condamnée à lui payer la somme de 14.127,03 euros.

S’agissant de la demande reconventionnelle de la SA PROMOLOGIS, il fait valoir que le dossier a été plaidé le 27 mai 2024 et que la dénonciation à la préfecture en date du 11 juillet 2025 est tardive de sorte que les demandes de résiliation et expulsion sont irrecevables.

En réponse, la SA PROMOLOGIS sollicite aux termes de ses conclusions n°2 de :

— débouter M. [T] [O] de l’ensemble de ses demandes en nullité du commandement de payer, en exécution de travaux, en suspension de paiement des loyers et en paiement d’indemnités à hauteur de 14.127,03 € et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— reconventionnellement,

— prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs du locataire par acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de M. [T] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin ;

— de condamner ce dernier au paiement de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 1.765,35 € au 19 mars 2024, somme à parfaire, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges fixés à la somme de 525,28 euros à compter de la décision et jusqu’à libération complète des lieux, outre une somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Au soutien de ses prétentions, et en réponse aux manquements de la bailleresse à ses obligations invoqués par M. [T] [O] pour justifier de l’inexécution du paiement des loyers, elle fait valoir que les dégâts occasionnés dans l’une des chambres du logement loué à M. [T] [O] résultent de violents orages qui ont également impacté d’autres villas du même secteur. Elle soutient que le logement n’était pas inhabitable dans sa globalité car il restait une autre chambre à disposition dans le logement. Elle affirme que la responsabilité du bailleur est exclue s’agissant du défaut inhérent à la chose par suite de sa situation, et en cas de force majeure, comme cela a été le cas en l’espèce et conteste l’affirmation de M. [T] [O] quant aux fait que la réalisation des travaux en décembre 2023 démontrerait que son action était fondée, puisqu’il s’agissait de travaux d’ampleur avec expertise et qu’elle a réalisé toutes les diligences utiles. Elle expose également qu’en application, de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire ne pouvait de lui-même cesser le paiement des loyers sans autorisation préalable du juge et que les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois.

S’agissant de la réparation du préjudice sollicité par M. [T] [O], elle fait valoir qu’il n’est pas justifié du préjudice matériel invoqué, soit en l’absence de justificatif, soit en raison de la production de justificatif non probant, outre que le locataire a été dédommagé par son assurance sans toutefois justifier du montant de cette indemnisation. Elle soutient que seules trois quittances de loyers sont produites pour un autre logement, et qu’il n’est produit aucun justificatif concernant le préjudice moral invoqué, le certificat médical concernant son enfant ne faisant que reprendre les dires de la mère. Elle précise oralement produire la notification à la Préfecture sollicitée dans le cadre de la réouverture des débats.

Il convient de se reporter aux conclusions de chacune des parties pour un plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile

L’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN RESILIATION DU BAIL

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit :

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

La transposition de la règle définie en cas d’assignation en résiliation du bail par le bailleur à l’hypothèse où il agit par voie reconventionnelle dans le cadre d’une instance introduite par le locataire ne peut être absolue, les deux situations n’étant pas exactement assimilables.

Dans le premier cas, le bailleur est maître de la procédure qu’il engage et il lui appartient de faire en sorte que les délais qui doivent précéder l’introduction de l’instance et le jour de l’audience visée dans l’assignation qu’il fait rédiger soient respectés alors que dans le second cas, sa demande intervient au cours de l’instance initiée par le locataire et, au plus tôt, au jour de l’audience indiquée dans l’assignation lors de laquelle il ne peut que demander le renvoi de l’affaire afin de pouvoir procéder aux notifications prescrites par l’article 24.

'L’audience’ visée par ledit article ne s’entend donc pas nécessairement de l’audience de renvoi puisque, à cette date, l’affaire, dont le bailleur ne contrôle pas l’évolution, peut être à nouveau renvoyée à la diligence du juge. Il peut ainsi matériellement être impossible pour la bailleresse de saisir la CCAPEX en lui envoyant ses conclusions deux mois avant de formaliser sa demande reconventionnelle en résiliation du bail puis de saisir le Préfet de [Localité 8] six semaines avant l’audience de renvoi.

Pour autant, si ces conditions de délais prescrits lors que le bailleur est à l’initiative de la procédure ne peuvent trouver application, ces diligences doivent avoir été accomplies au jour où l’affaire est jugée.

A ce titre, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 octobre 2023, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Néanmoins, comme soutenu le demandeur, une copie de ses conclusions a été notifiée à la préfecture de HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 11 juillet 2025, soit postérieurement à l’audience du 27 mai 2025 au cours de laquelle elle a formé sa demande de bail par acquisition de la clause résolutoire et date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré.

La réouverture des débats à l’audience du 25 septembre 2025 ne permet pas de régulariser la procédure.

En conséquence, la demande de la SA PROMOLOGIS aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire est irrecevable. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande d’expulsion du locataire et de condamnation à une indemnité d’occupation.

SUR LA NULLITE DU COMMANDEMENT DE PAYER DELIVRE LE 25 OCTOBRE 2023

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, (…)

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée.(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas.

Le décret du 30 mars 2002 fixe les caractéristiques d’un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :

— le logement doit permettre d’assurer la santé et la sécurité physique des occupants ;

— certains éléments d’équipements et de confort doivent être présents ;

— des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.

Il appartient au locataire de démontrer la violation par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent et au juge de décider d’après les circonstances si cette inexécution est suffisamment grave pour entraîner pareil résultat.

Dans le cadre d’un bail d’habitation, il est jugé que l’exception d’inexécution ne peut être fondée que si le preneur, qui cesse de payer son loyer, démontre qu’il s’est trouvé dans l’impossibilité d’user des lieux loués conformément à leur destination contractuelle ou encore que le logement est devenu inhabitable.

En effet, le locataire dispose d’un recours spécifique contre le bailleur fondé sur l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui permet de voir condamner le bailleur à exécuter des travaux précis pour mettre fin à l’indécence du logement, les loyers étant le cas échéant réduits, suspendus ou consignés sur autorisation judiciaire. Dès lors, l’indécence du logement n’est pas à elle seule un motif suffisant justifiant le recours à l’exception d’inexécution.

En l’espèce, le bail conclu le 24 septembre 2021 contient une clause résolutoire (article 4-7-1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 octobre 2023, pour la somme en principal de 1.959,09 €, laquelle correspond aux quittancements de juin à septembre 2023.

Néanmoins M. [T] [O] a sollicité la nullité du commandement de payer faisant qu’il a été délivré de mauvaise foi, compte tenu de l’indécence du logement et de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire.

En l’état des éléments produits et des conclusions respectives des parties, il n’est pas contesté par la SA PROMOLOGIS que le logement a été impacté par de fortes intempéries dans la nuit du 12 au 13 juin 2023 de même qu’il n’est pas contesté que les travaux de remise en état du logement ont été réalisés le décembre 2023, soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer. Le préjudice de jouissance du locataire a été reconnu par la bailleresse puisque par courrier du 07 novembre 2023 elle a indiqué au locataire qu’elle le dédommageait pour la période du 13 juin 2023 au 30 novembre 2023 (soit 5 mois et 7 jours) concernant la chambre sinistrée à hauteur de 63,40 euros par mois au prorata de la surface de la chambre par rapport à la surface totale du logement, soit une somme totale de 352,92 euros, mais elle conteste l’exception d’inexécution invoquée.

Il ressort effectivement des photographies produites par M. [T] [O] et de l’ensemble des pièces produites au débat, notamment du rapport d’expertise de la société EXPERT’IS en date du 12 juin 2023 que le plafond de la chambre s’est effondré. Le rapport précise également que la chambre demeure inhabitable à cette date.

Pour autant, au contraire de ce que M. [T] [O] soutient, il n’est pas établi que les deux chambres du logement sont inhabitables.

Le logement bénéficiant de cette autre chambre, l’impossibilité d’utiliser la première ne rend pas l’ensemble du logement inhabitable alors que, de surcroît, M. [T] [O] ne produit aucune pièce permettant d’établir que son fils réside de façon habituelle avec lui.

Par ailleurs, si M. [T] [O] fait valoir que le manque d’isolation au froid de la pièce rend l’ensemble du logement inhabitable, le sinistre a eu lieu le 13 juin 2023 et M. [T] [O] produit lui-même une photographie non datée sur laquelle il ressort que l’isolation a été remise à l’exception du placage, ce qui confirme que la pose de polyane au plafond annoncée par courrier de la bailleresse dès le 14 juin 2023, soit le lendemain des intempéries.

Pour sa part, la SA PROMOLOGIS produit un courrier du 24 octobre 2023 envoyé au locataire dans lequel il fait mention qu’une date lui a été proposée pour les travaux le 16 juin 2023 puis que la bailleresse a tenté de le joindre à plusieurs reprises le 19 juin 2023 sans réponse, puis que le 20 juin 2023 M. [T] [O] a indiqué refuser la pose de BA13 tant que la cause ne serait pas traitée.

Surtout, M. [T] [O] ne produit aucun élément pour justifier des conséquences d’une perte d’isolation concernant une pièce sur l’ensemble du logement, comme par exemple des factures d’énergie plus élevées, des traces d’humidité ou de moisissures, qui rendaient le logement totalement inhabitable, et pas seulement indécent.

En conséquence, les désordres affectant le logement, dans leur nature et dans leur ampleur, ne sont pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité totale du logement et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers, et donc de lui permettre de s’opposer au paiement des causes du commandement. Il sera donc débouté de sa demande en nullité du commandement de payer.

SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES

* pour préjudice matériel

En application de l’article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Il résulte de l’article 1218 du code civil qu’il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, M. [T] [O] sollicite l’indemnisation de plusieurs objets (montre, lit et matelas, ordinateur, télévision, Iphone 13, vêtement.

Si la bailleresse soutient qu’elle ne peut être tenue responsable contractuelle des dommages il est précisé qu’un orage même particulièrement intense n’est pas imprévisible et ne constitue donc pas un cas de force majeure de nature à exonérer le bailleur de la responsabilité qui lui incombe.

Pour autant, il n’est pas démontré par M. [T] [O] que l’Iphone, l’ordinateur et la télévision ne fonctionnement plus, en ce qu’il ne produit que des devis de diagnostic faisant mention de ses propres déclarations à la société procédant à ces diagnostics, et que les photographies ne sont pas plus probantes.

Par ailleurs, il n’est produit aucun justificatif d’achat concernant les vêtements pour lesquels il est sollicité une indemnisation de 1500 euros, ni justification que certains aient été endommagés de façon définitive par la chute du plafond survenue dans la nuit du 12 au 13 juin 2023.

Il est également constaté que la facture d’achat de la montre en date du 23 avril 2028 ne porte pas le nom du demandeur et que la facture d’achat du matelas et du lit indique un code postal du vendeur à 6 chiffres et non 5, sans cachet de la société, de sorte que sa valeur probante n’est pas suffisante.

De même, s’il est justifié de la commande d’un matelas et d’un lit neuf pour un montant de 2298 euros auprès de la SARL EV DESIGN le 06 septembre 2023, la facture n’est pas produite.

Enfin, M. [T] [O] reconnait dans ses écritures qu’il a été indemnisé par son assurance pour le mobilier, en précisant que cette indemnisation se monte à 200 euros mais sans en justifier.

En conséquence, ces demandes indemnitaires seront rejetées.

* pour frais de relogement

S’agissant des frais de relogement, ceux-ci ont été pris en charge par l’assurance de M. [T] [O] à hauteur de trois mois et il n’est produit aucune quittance pour le mois d’octobre 2023. En tout état de cause, il résulte des développements précédents que le logement n’était pas inhabitable et M. [T] [O] ne peut donc prétendre à une indemnisation au titre d’un relogement.

* pour préjudice moral

S’agissant du préjudice moral dont il est demandé une indemnisation à hauteur de 8.000 euros, M. [T] [O] ne produit aucun élément à l’appui de sa demande le concernant et le certificat médical qu’il produit en date du 22 avril 2024 ne fait que relater les déclarations de la mère de son enfant, mais n’indique pas avoir ausculté l’enfant lui-même.

En conséquence, il sera débouté de ces demandes.

SUR LA DEMANDE EN SUSPENSION DU LOYER ET DES CHARGES

Il résulte de la lecture de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 que les demandes de suspension ou de réduction du loyer ne sont prévues qu’accessoirement à l’exécution de travaux. En conséquence, le juge n’a pas le pouvoir d’ordonner la suspension de loyers dès lors qu’il n’est pas saisi d’une demande de travaux ;

Aux termes de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Il dispose encore que le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à exécution des travaux.

En l’espèce, M. [T] [O] demande au juge des contentieux de la protection d’ordonner la suspension des loyers rétroactivement à compter du 13 juin 2023, date des intempéries, jusqu’à la réalisation des travaux de réparation mettant fin aux désordres soit fin décembre 2023.

Si le juge des contentieux de la protection était saisi d’une demande de travaux dans le cadre de l’assignation, M. [T] [O] n’a pas maintenu cette demande dans ses dernières écritures, reconnaissant que ceux-ci ont été réalisés.

En conséquence, il sera débouté de cette prétention ainsi que de sa demande d’être dispensé du paiement de la dette correspondant à cette période puisque, comme retenu ci- avant, il n’est pas caractérisé une inhabitabilité totale du logement de nature à exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN PAIEMENT DE L’ARRIERÉ LOCATIF

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA PROMOLOGIS produit un décompte démontrant que M. [T] [O] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.609,09 € à la date du 19 mars 2024, incluant une dernière facture de février 2024, après déduction des frais de procédure qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif (156,26 euros).

Compte tenu des développements précédents, M. [T] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 1.609,09 euros.

SUR LA DEMANDE EN DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "

V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

En l’espèce, si M. [T] [O] sollicite dans ses dernières écritures de lui accorder des délais de paiement sur 24 mois, il ne précise pas sa situation financière et ne produit aucune pièce à l’exception de son avis d’imposition 2025 sur revenus 2024. Ce document étant insuffisamment récent et sa situation financière telle que justifiée étant incomplète, il sera débouté de sa demande en délais de paiement.

Compte tenu de l’irrecevabilité de la demande en résiliation du bail, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [T] [O], partie perdante au principal, supportera la charge des dépens.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles, outre que la distraction demandée par le conseil de M. [T] [O], et prévue à l’article 699 du code de procédure civile , n’est pas applicable au cas d’espèce, le ministère d’avocat n’étant pas obligatoire.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables la demande de résiliation du bail conclu le 24 septembre 2021 entre la SA PROMOLOGIS et M. [T] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], avec emplacement de stationnement (n°9018) et les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

DIT que M. [T] [O] n’est pas fondé à invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement des loyers et charges ;

DEBOUTE en conséquence M. [T] [O] de sa demande de nullité du commandement de payer par application d’une exception d’inexécution ;

DEBOUTE M. [T] [O] de sa demande en suspension du paiement des loyers et des charges du 13 juin 2023 jusqu’à décembre 2023 et de sa demande d’être dispensé du paiement de la dette correspondante ;

DEBOUTE M. [T] [O] de ses autres demandes indemnitaires formées à l’encontre de la SA PROMOLOGIS ;

CONDAMNE M. [T] [O] à verser à la SA PRODEMOLOGIS la somme de 1.609,09€ (décompte arrêté au 19 mars 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de février 2024) ;

DEBOUTE M. [T] [O] de sa demande en délai de paiement ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [O] aux dépens ;

REJETTE toute autre prétention ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

La greffière, La vice-présidente,