Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/00107 – N° Portalis DBY7-W-B7K-E4K2

Société NOV’HABITAT

C/

[M] [F] épouse [G]

[A] [G]

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

Société NOV’HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DEFENDEURS

Madame [M] [F] épouse [G]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparante en personne

Monsieur [A] [G]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 27 Janvier 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 27 Mars 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Selon contrat du 18 juin 2024, la société anonyme d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat a donné à bail à Mme [M] [F] épouse [G] et M. [A] [G] un appartement de type 5 situé [Adresse 3] du Legs Morel logement n°9 à [Localité 3] moyennant un loyer initial de 645,16 euros hors charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux époux par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024.

Les époux [G] ont été déclarés recevables à la procédure de surendettement le 22 avril 2025.

Dans sa séance du 29 juillet 2025, la Commission leur a imposé le rééchelonnement de leur créance sur une durée de 43 mois. La créance de la société Nov’Habitat, fixée à 4.341,38 euros devant être remboursée en deux échéances de 91,78 euros puis 12 de 346,49 euros. Les mesures sont entrées en application le 25 septembre 2025.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société Nov’Habitat a fait assigner les époux [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2025 aux fins notamment d’ordonner leur expulsion, les condamner au paiement de la dette locative et à une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 janvier 2026.

La société Nov’Habitat, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens. Elle actualise la dette locative à la somme de 3.618 euros et demande que les délais octroyés soient identiques à ceux accordés par la commission de la Banque de France.

Les époux [G], comparants en personne, indiquent que les charges devaient être ajoutées sur la dette dans le plan de surendettement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DECISION

Incidence de la procédure de surendettement

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Les défendeurs ayant comparu et la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en premier ressort en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

La société Nov’Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 24 octobre 2024 soit deux moins au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 25 novembre 2025 soit plus de six semaines mois avant l’audience du 27 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable postérieurement au 29 juillet 2023.

L’action sera par conséquent déclarée recevable.

Sur le bienfondé de la demande

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus après le 29 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce la société Nov’Habitat a fait signifier aux débiteurs des commandements de payer visant la clause résolutoire selon acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024 pour un montant en principal de 2.438,99 euros au titre de charges et loyers impayés.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 décembre 2024.

Il y a également lieu de relever que la décision de recevabilité du dossier de surendettement des défendeurs est intervenue postérieurement à l’expiration du délai de 6 semaines de sorte qu’elle n’a pas d’influence sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc en principe réunies à cette date.

Sur la demande en condamnation au paiement de la dette locative

Les époux [G] sont redevables du paiement des loyers et des charges.

Selon l’article 24 VI 2° de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers et ce, sous réserve que le locataire ait repris le paiement du loyer et des charges courants.

En l’espèce, la société demanderesse produit la situation du compte des défendeurs lequel présente un solde débiteur d’un montant de 3.798,90 euros. Il convient de retirer de ce solde les frais de rejet qui s’élèvent à 6 euros ainsi que les dépens (commandement de payer et assignation notamment) lesquels s’élèvent à la somme de 174,90 euros soit une dette locative d’un montant de 3.618 euros.

Les époux [G] ne contestent pas la dette et indiquent que la Commission a retenu une créance inférieure, une régularisation sur charges étant intervenue postérieurement à l’établissement de leur passif.

Ils seront condamnés solidairement au paiement de cette dette conformément aux stipulations contractuelles.

Ils bénéficient d’un plan de désendettement entré en vigueur le 25 septembre 2025.

Il ressort dudit plan que la Commission de la Marne a retenu une créance détenue par la société Nov’Habitat à hauteur de 4.341,38 euros. Le décompte produit par la société demanderesse met en évidence que les échéances sont payées en même temps que celles du loyer soit aux alentours du 20 de chaque mois. Le présent jugement étant rendu le 27 mars 2026, six échéances ont été payées et la dette fixée par la Commission s’élève donc – à cette date – à la somme de 2.771,86 euros soit un montant effectivement inférieur à celui constaté dans la présente procédure.

Il y a ainsi lieu de rappeler que la fixation de la créance dans le cadre d’une procédure de surendettement ne concerne que ladite procédure et la présente juridiction peut condamner les époux à une dette locative supérieure à celle retenue par la Commission de surendettement. Simplement, la société demanderesse ne pourra exécuter (c’est à dire mettre en œuvre les procédures d’exécution) la différence d’un montant de 846,14 euros qu’à l’issue du plan de surendettement.

Les époux [G] seront donc autorisés à se libérer de la partie de la dette telle que fixée par la Commission de surendettement conformément au plan élaboré par cette dernière.

S’agissant du surplus, des délais de paiements suspensifs de la clause résolutoire leur seront accordés conformément aux dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et dont les modalités seront définies au dispositif de la présente décision.

Ainsi, si les échéances du plan sont payées régulièrement puis celles accordées par la présente juridiction, et la dette payée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la société Nov’Habitat sera rejetée.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la société Nov’Habitat. L’expulsion des époux [G] et de tout occupant de leur chef serait également autorisée. De même, les époux [G] seraient tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les époux [G] supporteront in solidum la charge des dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, les époux [G] seront condamnés in solidum à payer à la société Nov’Habitat la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de la juridiction et par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire de la société anonyme d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat à l’encontre de Mme [M] [F] épouse [G] et M. [A] [G] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le datebail entre la société anonyme d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat et Mme [M] [F] épouse [G] et M. [A] [G] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3] sont en principe réunies à la date du 5 décembre 2024;

CONDAMNE solidairement Mme [M] [F] épouse [G] et M. [A] [G] à payer à la société anonyme d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat la somme de 3.618 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 22 décembre 2025 échéance incluse avec intérêt au taux légal à compter du 24 novembre 2025 ;

AUTORISE Mme [M] [F] épouse [G] et M. [A] [G] à s’acquitter de la dette conformément au plan élaboré par la Commission de surendettement des particuliers de la Marne dans sa séance du 29 juillet 2025 ;

AUTORISE Mme [M] [F] épouse [G] et M. [A] [G] à s’acquitter du surplus de la dette non comprise dans le plan de surendettement en trois échéances dont deux de 346,49 euros et une dernière venant solder la dette et les intérêts ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 25 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant l’issue du plan de désendettement élaboré par la Commission de surendettement des particuliers de la Marne dans sa séance du 29 juillet 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DEBOUTE la société anonyme d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat de sa demande tendant à fixer une indemnité d’occupation ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [M] [F] épouse [G] et M. [A] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [M] [F] épouse [G] et M. [A] [G] à payer à la société anonyme d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce, à compter du 1er janvier 2026, échéance incluse jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la société Nov’Habitat ou à son mandataire ;

En toute hypothèse,

CONDAMNE in solidum Mme [M] [F] épouse [G] et M. [A] [G] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Mme [M] [F] épouse [G] et M. [A] [G] à payer à la société anonyme d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé le jour, mois et an susdits ;

La Greffière, La Présidente,