TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 Octobre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00162 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EZRS

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [R]

venant aux droits de la SAS AIX’L INVEST

[Adresse 1]

[Localité 5]

Comparant

DEFENDEUR(S) :

Madame [X] [U] et Monsieur [H] [N]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Marie-Françoise ION

DEBATS :

Audience publique : 2 septembre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 juin 2020, Monsieur [F] [R] venant aux droits de la SAS AIX’L INVEST a donné à bail à Madame [X] [U] et Monsieur [H] [N], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 360 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Monsieur [F] [R] venant aux droits de la SAS AIX’L INVEST a fait signifier un commandement de payer en date du 30 août 2024 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte d’huissier en date du 19 juin 2025 et sollicite :

— le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire

— d’ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef,

— la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme provisionnelle de 2605,46 euros due au titre des loyers et charges, outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges depuis la résiliation jusqu’à la libération du logement,

— la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 2 septembre 2025, Monsieur [F] [R] venant aux droits de la SAS AIX’L INVEST maintient l’intégralité de ses demandes en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 6130,85 euros. Le demandeur déclare que le locataire n’a effectué aucun règlement du loyer depuis fin 2024.

Madame [X] [U] et Monsieur [H] [N] comparaissent à l’audience et sollicitent des délais de paiement, proposant de payer chaque mois la somme de 400 euros en plus du loyer courant. Ils énoncent souhaiter quitter les lieux le 5 octobre 2025. Ils précisent qu’ils ne travaillent pas, que Madame perçoit 950 euros de chômage tandis que Monsieur ne perçoit aucun revenu. Ils précisent n’avoir ni dette ni crédit.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer ne peut recevoir application dans le cadre de la présente procédure puisque le contrat de bail fixe ce délai à deux mois.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail dont il a été accusé réception le 4 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 20 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 30 août 2024, pour la somme en principal de 3506,43 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 octobre 2024.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Madame [X] [U] et Monsieur [H] [N] n’ont effectué aucun règlement depuis le mois de novembre 2024 si bien qu’ils ne justifient pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Par suite, les preneurs devenant occupants sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 31 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Monsieur [F] [R] venant aux droits de la SAS AIX’L INVEST produit un décompte démontrant que Madame [X] [U] et Monsieur [H] [N] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6130,85 euros incluant le loyer du mois d’août 2025.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, ils seront condamnés solidairement, eu égard à la clause de solidarité contenue dans le bail, au paiement de cette somme par provision.

Ils seront par ailleurs solidairement condamnés au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

Par application de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la précarité de la situation de Madame [X] [U] et Monsieur [H] [N] qui énoncent percevoir, pour deux, une allocation chômage pour moins de 1000 euros, ils seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Les locataires, parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il convient également de les condamner au paiement d’une indemnité de 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 juin 2020 entre d’une part Monsieur [F] [R] venant aux droits de la SAS AIX’L INVEST et d’autre part Madame [X] [U] et Monsieur [H] [N] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 31 octobre 2024,

EN CONSEQUENCE, ORDONNONS à Madame [X] [U] et Monsieur [H] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Madame [X] [U] et Monsieur [H] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [F] [R] venant aux droits de la SAS AIX’L INVEST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS solidairement Madame [X] [U] et Monsieur [H] [N] à payer à Monsieur [F] [R] venant aux droits de la SAS AIX’L INVEST la somme provisionnelle de 6130,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois d’août 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

AUTORISONS Madame [X] [U] et Monsieur [H] [N] à s’acquitter de l’arriéré locatif en 15 mensualités de 400 euros chacune et une 16ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et qu’à défaut du paiement intégral d’une mensualité dans ce délai, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Madame [X] [U] et Monsieur [H] [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé,

CONDAMNONS Madame [X] [U] et Monsieur [H] [N] à payer à Monsieur [F] [R] venant aux droits de la SAS AIX’L INVEST la somme de 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 9 octobre 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION