DOSSIER N° RG 25/00165

N° Portalis DB2P-W-B7J-EX5U

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

Chambre Civile

RÉFÉRÉS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 25 NOVEMBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS :

Madame Hélène BIGOT, présidente du Tribunal judiciaire de CHAMBERY.

GREFFIER :

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé de l’ordonnance, de Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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PARTIES :

DEMANDERESSE :

La S.C.I. KEYSTONE PARTNERS

immatriculée au RCS de Chambéry sous le n°978 445 435,

dont le siège social est sis 3, Boulevard Léon Blanc 73100 AIX-LES-BAINS, prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Maître Vianney LEBRUN, de la SELARL A-IA, avocat aux barreaux de GENEVE et de LYON, et par Maître Marie CAULLIREAU, avocat au barreau d’ANNECY,

DEFENDEURS :

Madame [H] [S] [G] épouse [P]

née le 18 Février 1965 à VILA NOVA DE CERVEIRA (PORTUGAL),

demeurant 2, Place du Rondeau 73100 AIX-LES-BAINS

Monsieur [O] [P]

né le 4 Décembre 1964 à PARIS (75),

demeurant 2, Place du Rondeau 73100 AIX-LES-BAINS

représentés par Maître Frédéric BOZON de la SCP SAILLET & BOZON, avocats au barreau de CHAMBERY

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DEBATS :

A l’audience publique du 21 Octobre 2025, les parties ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré. La mise à disposition de l’ordonnance a été fixée à la date de ce jour 25 Novembre 2025, à laquelle elle a été rendue et signée par Madame Hélène BIGOT, juge des référés, avec Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique, en date du 10 mars 2004, la SCI LE RONDEAU a consenti à Monsieur [O] [P] et Madame [H] [S] [G] épouse [P], un bail commercial de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 10 mars 2004 pour se terminer le 9 mars 2013 situés dans un immeuble en copropriété sis 2, Place du Rondeau 73100 Aix-Les-Bains, portant sur les lots n° 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8 et 9 à usage de débit de boissons, café, bar, tabac-presse et activités connexes, moyennant un loyer annuel de 10.800 € payable mensuellement et d’avance le 1er de chaque mois.

Le bail incluait notamment deux terrains de boules (lots n°1 et 2), un parking (lot n°3), deux locaux commerciaux (lots n°7 et 8), une cave (lot n°5), un débarras (lot n°6) et un local sanitaire (lot n°9). Les lots ont ultérieurement été renumérotés, les terrains de boules correspondant désormais aux lots n°16 et n°17.

Postérieurement, le lot n°3, parking situé devant la salle de bar, a été vendu par erreur par la SCI LE RONDEAU à la Commune d’Aix-Les-Bains qui en a interdit l’usage aux preneurs.

Par jugement du 23 novembre 2017, le Tribunal de Grande Instance de Chambéry a constaté la réduction définitive de la consistance des biens loués, exclu le lot n°3 du bail et condamné la SCI LE RONDEAU à indemniser les preneurs.

En exécution de cette décision, un avenant du 12 avril 2018 a été conclu pour formaliser le retrait du lot n° 3 et ajuster le loyer, le bail étant renouvelé rétroactivement du 10 mars 2013 au 9 mars 2023.

Par acte du 22 février 2022, et en l’absence de congé, Monsieur [O] [P] et Madame [H] [S] [G] épouse [P] ont sollicité le renouvellement du bail commercial. La SCI LE RONDEAU ayant tacitement accepté cette demande, le bail a été reconduit pour une nouvelle période de neuf ans à compter du 10 mars 2022 jusqu’au 9 mars 2031.

Par acte authentique du 29 septembre 2023, la SCI KEYSTONE PARTNERS a acquis les locaux donnés à bail et est venue aux droits de la SCI LE RONDEAU.

Par LRAR du 10 janvier 2025, elle a procédé à la révision triennale du loyer à compter du mois de mars 2025 le portant à 1.402,43 € par mois.

Par procès-verbaux de constat des 18, 21 et 28 juin 2024, un commissaire de justice a relevé le stationnement de véhicules sur les terrains.

Par LRAR du 4 juillet 2024 et par lettre officielle du 31 juillet 2024, la SCI KEYSTONE PARTNERS a mis en demeure les preneurs de faire cesser ce stationnement, de remettre les terrains en état et de respecter la destination contractuelle et le règlement de copropriété.

Par courriers officiels des 9 août et 10 octobre 2024, Monsieur [O] [P] et Madame [H] [S] [G] épouse [P] ont contesté tout manquement et indiqué se prévaloir d’une autorisation antérieure d’utiliser ces terrains comme parking, tandis que la SCI KEYSTONE PARTNERS relevait par courriel du 27 septembre 2024, l’absence de remise en état des terrains.

Par acte du 25 février 2025, la SCI KEYSTONE PARTNERS a délivré aux preneurs un commandement visant la clause résolutoire suivi d’un procès-verbal de constat du 6 mai 2025 faisant état de la poursuite du stationnement et de l’absence de travaux de remise en état.

Suivant exploits du commissaire de justice du 14 mai 2025, auxquels il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, la SCI KEYSTONE PARTNERS a fait assigner devant le Juge des référés du présent Tribunal Monsieur [O] [P] et Madame [H] [S] [G] épouse [P] sur le fondement de l’article 1103 du Code civil, de l’article L145-41 du Code de commerce et de l’article 835 du Code de procédure civile aux fins de constatation de la clause résolutoire.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00165.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juin 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties jusqu’à celle du 21 octobre 2025.

Par conclusions notifiées par RPVA le 19 septembre 2025, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, la SCI KEYSTONE PARTNERS demande au Juge des référés de :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 25 mars 2025,

— ORDONNER, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [O] [P] et Madame [H] [S] [G] épouse [P], ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

— DIRE ET JUGER qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de Monsieur [O] [P] et Madame [H] [S] [G] épouse [P] dans un lieu désigné par eux et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à Monsieur [O] [P] et Madame [H] [S] [G] épouse [P] d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNER par provision Monsieur [O] [P] et Madame [H] [S] [G] épouse [P] à payer à la SCI KEYSTONE PARTNERS à compter du 25 mars 2025 une indemnité d’occupation mensuelle de 1.402,43 €, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

— DIRE que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux, publié par l’Insee, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire,

— CONDAMNER Monsieur [O] [P] et Madame [H] [S] [G] épouse [P] à payer à la SCI KEYSTONE PARTNERS la somme de 7.560 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [O] [P] et Madame [H] [S] [G] épouse [P] aux entiers dépens, en ce notamment compris le coût du commandement du 25 février 2025 et de l’état des privilèges et nantissement,

— DÉBOUTER Monsieur [O] [P] et Madame [H] [S] [G] épouse [P] de leur demande tendant à la condamnation de la SCI KEYSTONE PARTNERS à leur payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— DÉBOUTER Madame [H] [S] [P] de toute autre, plus ample ou contraire demande,

— DÉBOUTER Monsieur [O] [P] de toute autre, plus ample ou contraire demande,

— DIRE et JUGER que la décision qui sera rendue sera exécutoire au seul vu de la minute.

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 octobre 2025, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, Monsieur [O] [P] et Madame [H] [S] [G] épouse [P] demandent au Juge des référés de :

— REJETANT toutes fins et conclusions contraires,

— DEBOUTER la SCI KEYSTONE PARTNERS de l’intégralité de ses demandes infondées et prescrites,

— CONDAMNER la SCI KEYSTONE PARTNERS au paiement de la somme de 7.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

Sur la prescription de l’action de la SCI KEYSTONE PARTNERS

Aux termes de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est constant que, lorsque le manquement invoqué s’analyse en une obligation continue liée à l’exécution du bail, le délai de prescription ne commence à courir qu’à compter de la cessation de ce manquement. La Cour de cassation juge ainsi que les obligations nées du bail et destinées à s’exécuter pendant toute sa durée, au premier rang desquelles l’obligation de délivrance et de jouissance paisible, constituent des obligations continues, de sorte que la persistance du manquement constitue un fait permettant d’exercer l’action tant qu’il se poursuit (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025).

De même, pour un manquement continu à une obligation inhérente au bail, la prescription quinquennale ne court qu’à compter de la cessation du trouble et non de sa simple révélation (Cass. 3e civ., 1er février 2018).

Ce principe, dégagé à propos des obligations continues pesant sur le bailleur, trouve à s’appliquer, par analogie, aux obligations corrélatives du preneur, elles-mêmes appelées à s’exécuter pendant toute la durée du bail notamment l’obligation d’entretien et de réparations, l’obligation de jouissance conforme à la destination contractuelle, le respect du règlement de copropriété et l’interdiction de modifier matériellement les lieux loués sans autorisation préalable.

En l’espèce, la SCI KEYSTONE PARTNERS reproche à Monsieur [O] [P] et Madame [H] [S] [G] épouse [P] un manquement continu à ces obligations, tenant, d’une part, à l’absence d’entretien des terrains de boules et de leurs abords, et, d’autre part, à l’utilisation persistante du lot n° 16 comme parking pour la clientèle du bar-tabac, matérialisée notamment par la présence d’un panneau parking privé réservé aux clients du bar-tabac et par le stationnement régulier de véhicules sur ces emprises.

Ces éléments ressortent des procès-verbaux de constat des 18, 21 et 28 juin 2024 ainsi que du procès-verbal de constat du 6 mai 2025, postérieur au commandement délivré le 25 février 2025 (pièces n°9, 16 et 19). Il résulte de ces pièces que la situation dénoncée par la SCI KEYSTONE PARTNERS était toujours en cours à la date du commandement et perdurait encore plus d’un mois après son expiration.

Dans ces conditions, le manquement invoqué, loin de constituer un fait ponctuel, présente le caractère d’un trouble continu, de sorte que le délai de prescription quinquennale n’a pu commencer à courir, au sens de l’article 2224 du Code civil, qu’à compter de la cessation de cet usage contesté, laquelle n’est pas établie.

Dès lors, le moyen tiré de la prescription de l’action en résiliation doit être rejeté.

Sur la demande de constatation de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En matière de bail commercial, l’article L 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il en résulte que le constat, en référé, de l’acquisition d’une clause résolutoire suppose non seulement qu’un commandement régulier ait été délivré et soit resté sans effet à l’expiration du délai d’un mois, mais encore que les manquements reprochés au preneur et l’étendue de ses obligations ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, Monsieur [O] [P] et Madame [H] [S] [G] épouse [P] soutiennent que l’utilisation du lot n° 2, devenu lot n° 16, à titre de parking pour la clientèle du bar-tabac procède d’un accord intervenu avec la SCI LE RONDEAU lors de la procédure antérieure, consécutive à la vente par erreur du lot n° 3 à la Commune d’Aix-Les-Bains.

Ils se prévalent, à cet égard, du jugement du Tribunal de grande instance de Chambéry du 23 novembre 2017, qui mentionne que lors de la réunion d’expertise en date du 29 avril 2016, les parties sont convenues que le preneur pourrait transformer et aménager en parking le lot numéro 2 afin de compenser la perte de jouissance des places de stationnement devant l’établissement (pièce n° 2 page 13).

Cette position a été rappelée à la SCI KEYSTONE PARTNERS par courrier officiel du Conseil de Monsieur [O] [P] et Madame [H] [S] [G] épouse [P] en date du 9 août 2024, exposant que l’usage litigieux découlerait de l’accord donné par la SCI LE RONDEAU dans le cadre de cette expertise (pièce n° 13 page 2).

La SCI KEYSTONE PARTNERS conteste, au contraire, l’existence d’un tel accord formellement conclu, en faisant valoir que l’avenant au bail du 12 avril 2018, régularisé à la suite de ce jugement, se borne à exclure le lot n° 3 de l’assiette du bail et à ajuster le loyer, sans mentionner la création d’un parking sur le lot n° 2, et que les modificatifs de l’état descriptif de division des 15 et 29 septembre 2023 puis du 28 mars 2024 maintiennent expressément, pour le lot n° 16, une destination de terrains de boules et de cour/jardin (pièces n°3, 7 et 8). Elle soutient, en conséquence, que l’usage de parking et l’absence d’entretien caractérisent des manquements contractuels à la destination et aux obligations de jouissance et d’entretien.

Ce désaccord porte ainsi sur la portée juridique de l’accord évoqué dans la procédure antérieure, sur l’interprétation du jugement du 23 novembre 2017, de l’avenant du 12 avril 2018 et des modificatifs de l’état descriptif de division, ainsi que sur la légitimité pour les preneurs de se prévaloir d’un accord antérieur intervenu avec la SCI LE RONDEAU (pièces n°2, 3, 7 et 8).

Il convient également de relever que la situation litigieuse trouve son origine dans des décisions et comportements imputables au bailleur initial, la SCI LE RONDEAU, laquelle a, d’une part, vendu par erreur le lot n° 3 comprenant les emplacements de stationnement et, d’autre part, accepté, au cours de la procédure ayant conduit au jugement du 23 novembre 2017, l’éventualité de l’aménagement du lot n° 2 à usage de parking afin de compenser cette perte (pièce n° 2). Dès lors, la SCI KEYSTONE PARTNERS, venant aux droits de la SCI LE RONDEAU, ne saurait utilement se prévaloir, contre les preneurs, des conséquences d’une situation dont l’origine relève du bailleur lui-même, conformément au principe selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

Au surplus, Monsieur [O] [P] et Madame [H] [S] [G] épouse [P] relèvent que la SCI KEYSTONE PARTNERS s’est elle-même vu adresser, en sa qualité de copropriétaire, une mise en demeure par le syndic bénévole de la copropriété au sujet de l’état des terrains de l’arrière-cour et du stationnement de véhicules sur ceux-ci (pièce n° 20). Cette correspondance illustre que les difficultés soulevées ne portent pas seulement sur l’exécution des obligations locatives des preneurs, mais s’inscrivent dans un contexte plus large de discussion sur la répartition des obligations respectives du bailleur et du preneur quant à l’entretien des abords et au respect des règles de copropriété.

Dans ce contexte, il est précisément contesté, d’une part, l’existence même des manquements allégués au regard de l’accord intervenu avec la SCI LE RONDEAU sur l’usage du lot n° 2, et, d’autre part, la manière dont la SCI KEYSTONE PARTNERS met en œuvre la clause résolutoire, les preneurs invoquant à ce titre sa mauvaise foi.

Dès lors, il ne revient pas au juge des référés d’apprécier la bonne ou la mauvaise foi de la bailleresse dans la mise en œuvre de la clause résolutoire, une telle appréciation relevant du seul juge du fond. Il lui appartient seulement de constater que, tant l’existence et la portée des manquements allégués que les conditions dans lesquelles la clause résolutoire est invoquée par la SCI KEYSTONE PARTNERS font l’objet d’une contestation sérieuse, ce qui fait obstacle à ce qu’il soit statué en référé sur la résiliation du bail, l’expulsion des preneurs et les demandes subséquentes.

Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions du Code de procédure civile, la demanderesse supportera la charge des dépens.

Déboutée de sa demande, la SCI KEYSTONE PARTNERS sera condamnée à verser aux défendeurs une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référés,

CONDAMNONS la SCI KEYSTONE PARTNERS à verser à Monsieur [O] [P] et Madame [H] [S] [G] épouse [P] une unique somme de 2.000 € (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS la SCI KEYSTONE PARTNERS aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT