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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 Novembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00202 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E2NM

DEMANDEUR :

Société Anonyme SOLLAR – SA [Adresse 5] dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social,

représentée par LEGA-CITE AVOCATS, société d’avocats au barreau de LYON, substitué par Maître Véronique LORELLI de la SELARL CABINET ALCALEX, avocat au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEUR :

Madame [S] [U] demeurant [Adresse 3],

comparante ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Marie-Françoise ION

DEBATS :

Audience publique : 21 octobre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 1er février 2021, la société anonyme SOLLAR, a donné à bail à Madame [S] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 354.58 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 154.08 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, la société anonyme SOLLAR a fait signifier à Madame [S] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 617,69 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2025, la société anonyme SOLLAR a fait assigner Madame [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel elle demande de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [S] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef,

— condamner par provision Madame [S] [U] à lui payer la somme de 617,69 euros au titre de l’arriéré locatif ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [S] [U] à lui payer la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [S] [U] aux dépens.

À l’audience du 21 octobre 2025, la société anonyme SOLLAR, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif au montant de 600,20 euros. Elle déclare que le paiement des loyers courants a repris et indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’effet de la clause résolutoire. Elle demande à ce qu’en cas d’octroi de délais de paiement, il soit dit que le non paiement des sommes dues emportera la déchéance des délais de paiement accordés.

Madame [S] [U] comparait et reconnaît avoir une dette locative dont elle estime le montant à la somme de 144 euros. Elle sollicite des délais de paiement suspensifs de l’exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, proposant de verser chaque mois la somme de 50 euros en plus du loyer courant.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1°) Sur les textes applicables

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

En application de cette disposition, la Cour de cassation a pu juger que « les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent » (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343).

En l’espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer ne peut recevoir application dans le cadre de la présente procédure puisque le contrat de bail fixe ce délai à deux mois.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

La société anonyme SOLLAR justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 , qui en a accusé réception le 21 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la Savoie par lettre recommandée avec avis de réception électronique du 19 août 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de la société anonyme SOLLAR est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu relatif au logement contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 20 mars 2025, pour la somme en principal de 617,69 euros

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mai 2025.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, outre le contrat de bail et le commandement de payer du 20 mars 2025, la société anonyme SOLLAR produit un décompte actualisé au 13 octobre 2025, incluant le mois de septembre 2025, démontrant que Madame [S] [U] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 600,20 euros.

Si elle estime les sommes qu’elle reste devoir à la société anonyme SOLLAR à un montant de 144 euros, Madame [S] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, et ne justifie pas de paiements intervenus dont il n’aurait pas été tenu compte dans le décompte produit par le bailleur.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 600,20 euros par provision.

5°) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Madame [S] [U] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En effet, elle a notamment réglé la somme de 222,75 euros en date du 6 octobre, ce qui correspond au loyer résiduel du mois de septembre 2025 après le versement des aides au logement (APL et RLS) effectivement perçues par le bailleur. En outre, il résulte du diagnostic social et financier que Madame [S] [U] perçoit des ressources mensuelles s’élevant à 1890 euros pour des charges mensuelles évaluées à 884 euros, de sorte qu’elle apparaît en situation de régler sa dette locative.

Dès lors, et compte tenu des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [S] [U] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par ailleurs, le bailleur indique ne pas être opposé à l’octroi de délai suspensifs des effets de la clause résolutoire, et Madame [S] [U], qui propose le versement de la somme de 50 euros pour l’apurement de la dette “en plus du loyer courant” sollicite implicitement son maintien dans les lieux.

L’effet de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail sera par conséquent suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À l’inverse, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou des sommes dues au titre des délais de paiement d’autre part, justifiera en outre la condamnation de Madame [S] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement n’avait pas été résilié.

6°) Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [S] [U], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Compte tenu de la situation économique de la locataire telle que précédemment décrite, il est équitable de rejeter les demandes formulées par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2021 entre la société anonyme SOLLAR et Madame [S] [U] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 21 mai 2025 ;

CONDAMNONS Madame [S] [U] à payer à la société anonyme SOLLAR la somme provisionnelle de 600,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de septembre 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025 ;

AUTORISONS Madame [S] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 50 euros chacune et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié au contrat de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement retrouve son plein effet ;

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Madame [S] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme SOLLAR puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Madame [S] [U] soit condamnée à verser à la société anonyme SOLLAR une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [U] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 28 novembre 2025, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION