TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [G] [V] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10300 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ISJ

N° MINUTE :

7/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 29 avril 2025

DEMANDERESSE

ADOMA

Société Anonyme d’économie mixte à conseil d’administration dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN-WATELET, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P226

DÉFENDERESSE

Madame [G] [V] [Z]

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 1]

Chambre n° A502

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 avril 2025 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 29 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10300 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ISJ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 3 décembre 2018, la société ADOMA a consenti à Madame [G] [V] [Z] un contrat de résidence portant sur un logement meublé (logement n°A502) dans le foyer-logement situé [Adresse 2].

Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, la société ADOMA a mis en demeure Madame [G] [V] [Z] de faire cesser cet hébergement, par lettre recommandée avec avis de réception datée du 25 mars 2024, réceptionnée le 29 mars 2024. Elle a ensuite obtenu l’autorisation de faire procéder à un constat sur les conditions d’occupation des lieux, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection de [Localité 7] du 7 juin 2024, constat dressé le 16 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, la société ADOMA a fait assigner Madame [G] [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat de résidence liant les parties,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner Madame [G] [V] [Z] à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal à la redevance au tarif en vigueur,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l’audience du 10 février 2025, la société ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle reproche à la défenderesse d’héberger un tiers sans autorisation et en méconnaissance de l’article 9 du règlement intérieur ainsi que de l’article 8 du contrat de résidence, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire prévue au contrat de contrat de résidence notifiée le 29 mars 2024.

Madame [G] [V] [Z] a comparu et a sollicité des délais pour quitter les lieux.

Elle a reconnu l’hébergement reproché par la bailleresse et exposé sa situation personnelle et financière.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. La violation évidente d’une règle de droit résultant d’un fait matériel ou juridique constitue un trouble manifestement illicite.

Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [G] [V] [Z] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles [6]-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte notamment de l’application d’une clause résolutoire. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de foyer-logement plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

Les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d’héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l’obligation de déclarer la présence et l’identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d’arrivée et de départ.

En l’espèce, l’article 9 du règlement intérieur, affiché selon le constat de commissaire de justice du 16 août 2024 dans les parties communes et remis au résident lors de la signature de son contrat, rappelle les règles du code de l’habitation et de la construction applicables à l’hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergée par un même résident, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit et précise que le résidant qui consentirait à une sur-occupation des lieux devrait y mettre fin sous 48 h après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. L’article 10 de ce même règlement ajoute que « le résidant est tenu d’occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit (…) ».

L’article 8 du contrat de résidence consenti à Madame [G] [V] [Z] rappelle de même que le résident doit occuper personnellement les lieux et n’en consentir l’occupation à quelque titre que ce soit et qu’il ne peut héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l’article 9 du règlement intérieur.

L’article 11 du contrat de résidence enfin contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résidant de l’une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur, la résiliation ne produisant effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec avis de réception.

Le commissaire de justice relate pourtant dans son procès-verbal du 16 août 2024 que le logement n°A502 se trouvait occupé lors de son passage à 6h02 par Madame [G] [V] [Z], son enfant, et Monsieur [I] [X], qui a déclaré être le père de l’enfant et être présent pour le week end.

Le commissaire a constaté en outre que la pièce comportait un canapé lit et un lit bébé et atteste que le registre des résidents ne comportait pas l’enregistrement de visiteurs pour Madame [G] [V] [Z].

Ces éléments établissent que Madame [G] [V] [Z] a hébergé des tiers dans les lieux sans déclaration au responsable de la société ADOMA, et en violation des dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation et du règlement intérieur concernant la durée maximale d’hébergement et le nombre de personnes hébergées, ce qui constitue un trouble manifestement illicite au regard des stipulations contractuelles.

Or la société ADOMA avait, conformément à l’article 11 de son contrat de résidence, précisément mis Madame [G] [V] [Z] en demeure de mettre fin à l’hébergement de tiers, par lettre recommandée avec avis de réception du 25 mars 2024 réceptionnée le 29 mars 2024, et le constat de commissaire de justice du 16 août 2024 permet d’établir que cette dernière n’a pas mis fin, malgré cet avertissement préalable, à l’hébergement de tiers, la preuve étant donc bien rapportée par la société ADOMA du manquement contractuel allégué qui n’est de toute façon pas contesté par la défenderesse.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de résidence sera constatée à la date du 30 avril 2024, de ce seul fait.

Madame [G] [V] [Z] étant occupante sans droit ni titre depuis le 30 avril 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, " Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions "

Suivant l’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. »

En l’espèce, les délais écoulés depuis la résiliation du bail et l’existence d’autres délais inhérents à la procédure d’expulsion justifient de rejeter la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence crée un préjudice au gestionnaire privé de la jouissance et de la valeur locative du logement.

Madame [G] [V] [Z] sera ainsi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période du 30 avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [V] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ADOMA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 3 décembre 2018 entre la société ADOMA et Madame [G] [V] [Z] portant sur le logement n°A502 dans le foyer-logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 30 avril 2024,

ORDONNONS à Madame [G] [V] [Z] de libérer de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [G] [V] [Z] à verser à la société ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui de la redevance qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi, à compter du 30 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

REJETONS la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux et toutes les autres demandes,

CONDAMNONS Madame [G] [V] [Z] à verser à la société ADOMA une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [G] [V] [Z] aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge