TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 Juillet 2025

Numéro RG : N° RG 25/00055 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EW7S

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [O]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître MONTOYA Delphine, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [B]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier à l’audience : Liliane BOURGEAT

Greffier lors du délibéré : Marie-Françoise ION

DEBATS :

Audience publique : 20 mai 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 21 février 2023, Monsieur [K] [O], a donné à bail à Monsieur [T] [B] un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 360 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 45 euros.

Monsieur [K] [O] a fait signifier un commandement de payer en date du 16 novembre 2024 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte d’huissier en date du 5 mars 2025 et sollicite :

— le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire,

— d’ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin,

— la condamnation du locataire au paiement de la somme provisionnelle de 1227,38 euros due au titre des loyers et charges, mois de février 2025 inclus, outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges soit 422,10 euros depuis la résiliation jusqu’à la libération du logement et dire que l’indemnité d’occupation sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bain,

— dire que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 16 novembre 2024,

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 20 mai 2025, Monsieur [K] [O] représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif de 196,89 euros. Le demandeur déclare que le locataire a effectué depuis la délivrance de l’assignation plusieurs versements pour apurer la dette, mais qu’il maintient malgré tout ses demandes eu égard aux retards systématiques de paiement précisant que la procédure a été nécessaire pour permettre l’apurement partiel de la dette.

Monsieur [T] [B] comparait et sollicite des délais de paiement suspensifs de l’exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail indiquant qu’il souhaite rester dans le logement le temps de trouver un autre logement. Il sollicite la réparation de ce qui est manquant. Il précise qu’il est d’accord avec le montant de la dette et qu’il ne s’oppose pas au paiement, précisant toutefois qu’il y a eu des problèmes dans l’appartement qu’il a signalés, qu’aucune réparation n’est intervenue pendant 2 ans, raison pour laquelle il a interrompu les paiements. Il indique qu’il n’avait pas de radiateur, de plaque de cuisson et que la fenêtre était cassée. Le locataire déclare percevoir des revenus de 2000 euros par mois environ.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 27 juin 2025 et prorogé au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce notamment que “le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. (…)

Toutefois, ce titre ne s’applique pas : (…)

2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ”.

L’article 25-3 de cette loi dispose que “les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.(…)”.

En l’espèce, il est constant que le contrat conclu entre les parties concerne un logement meublé, excluant l’application des dispositions du titre 1er de la loi du 6 juillet 1989 sauf celles mentionnées dans l’alinéa 2 de l’article 25-3 de cette loi.

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer ne peut recevoir application dans le cadre de la présente procédure puisque le contrat de bail fixe ce délai à deux mois.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail du dont il a été accusé réception le 25 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu relatif au logement contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 16 novembre 2024, pour la somme en principal de 1219,18 euros

Si Monsieur [T] [B] expose avoir retenu les paiements pour contraindre son bailleur à effectuer des travaux dans le logement, il ne produit aucun élément pour en justifier, les seuls éléments transmis étant un état des lieux en date du 24 février 2023, rattaché à son nom mais ne mentionnant toutefois pas l’adresse du bien. Il ressort de ce document que les seuls éléments ne fonctionnant pas sont un interrupteur et une applique néon dans la salle de bain. Il n’apparaît ni que ces éléments empêchent toute utilisation du logement, ni qu’ils justifient, comme indiqué durant les débats, qu’un radiateur ne fonctionnait pas ou que la plaque de cuisson n’existait pas. En outre, aucun élément ne démontre que le locataire a fait part de ces difficultés au bailleur et que ce dernier se serait opposé à les résoudre. En outre, Monsieur [B] ne justifie pas avoir été autorisé à consigner les loyers dans l’attente de travaux par le bailleur.

En l’absence de tout élément justifiant de la possibilité pour le locataire ne pas payer son loyer, il y a lieu de dire que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 janvier 2025.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [T] [B] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il apparaît en outre en situation de régler sa dette locative.

Dans cette mesure et au vu de la faiblesse de la dette locative restante au jour de l’audience, Monsieur [T] [B] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’effet de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sera suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 17 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux soit un montant de 422,10 euros.

Monsieur [K] [O] produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [B] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 196,89 euros incluant le loyer du mois d’avril 2025.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, il sera condamné au paiement de cette somme par provision, avec intérêt au taux légal.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [T] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement n’avait pas été résilié.

V. SUR LA DEMANDE DE REPARATION

Si Monsieur [T] [B] sollicite que des réparations soient faites, il ne précise ni ses demandes ni n’apporte aucune pièce permettant de justifier de la nécessité de réparations. Dès il convient de rejeter sa demande.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Le locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il convient également de condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité de 250 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 février 2023 entre d’une part Monsieur [K] [O] et d’autre part Monsieur [T] [B] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 17 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [B] à payer à Monsieur [K] [O] la somme provisionnelle de 196,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois d’avril 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal ;

AUTORISONS Monsieur [T] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 3 mensualités de 50 euros chacune et une 4ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié au contrat de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement retrouve son plein effet

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [T] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [K] [O] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [T] [B] soit condamné à verser à Monsieur [K] [O] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges, soit 422,10 euros, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [B] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [B] à payer à Monsieur [K] [O] la somme de 250 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment la demande du locataire de procéder aux réparations dans le logement et la demande visant à fixer le départ des intérêts au jour de signification du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 11 juillet 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION