TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARLEVILLE-MEZIERES

République Française JUGEMENT au nom du peuple Français

Minute N° 10612022.

Le trois Mai deux mil vingt deux,

Madame ROZWADOWSKI Sandrine, Juge au Tribunal Judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES, statuant en tant que Juge Unique, as[…]tée de Madame PIREAUX-LUCAS Florence,

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’instance N° RG 20/00314 N° Portalis DBWT-W-B7E-DVTO. Code NAC 30A

DEMANDERESSE

La S.A.S. LE P’TIT REGAL dont ke siège social est […]

42 rue Bourbon

08000 Charleville-Mézières prise en la personne de son représentant légal,

représentée par la SELARL MARIE CLAIRE DELVAL, avocats au barreau des ARDENNES postulabnt, Maître Marie SIMOENS, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEFENDERESSE

La S.C.I. SPB dont le siège social est […] 17 rue de la fontaine

08090 BELVAL prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Maïtre Elodie BARRUE, avocat au barreau des

ARDENNES plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 24 novembre 2015, la Société civile immobilière S.P.B a donné à bail commercial, conformément aux articles L 145-1 et suivants du Code de commerce à Monsieur X

Y, auto entrepreneur, un local commercial portant le numéro

Copie exécutoire

"Delual-délivrée le 65 105122 à fe Barrie copie déline le 05/05/22 àà re

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2/1, situé au rez de chaussée, 42 rue Bourbon à Charleville-Mézières

(08000), placards, et au fond une cuisine donnant sur la cour commune par deux fenêtres.

Par suite, Monsieur X Y a modifié la forme juridique de son entreprise pour exercer sous la forme d’une SASU dénommée " LE

P’TIT REGAL ".

Par acte du 18 septembre 2018, Monsieur X Y a vendu la totalité des parts de la société à Monsieur Z AA.

Par exploit d’huissier en date du 10 février 2020, la SAS LE P’TIT REGAL a assigné la SCI SPB devant le Tribunal Judiciaire de

Charleville-Mézières.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 6 septembre 2021, la SAS LE P’TIT REGAL demande au tribunal de :

CONSTATER le manquement à son obligation de délivrance de la SCI SPB ne permettant pas à la société LE P’TIT REGAL d’exploiter son activité conformément à la destination du bail,

En conséquence: PRONONCER la résolution du bail aux torts exclusifs de la SCI

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SPB;

CONDAMNER la SCI SPB à payer à la société LE P’TIT

•

REGAL la somme de 29.910€ correspondant aux loyers versés pour la période du mois de décembre 2015 au mois de mars 2019 inclus. Somme à parfaire au jour du prononcé la résolution du bail ; CONDAMNER la SCI SPB à la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 2.500 € entre les mains de la société

LE P’TIT REGAL ;

CONDAMNER la SCI SPB à payer à la société LE P’TIT REGAL la somme de 40.000€ en indemnisation de la perte de valeur du fonds de commerce;

CONDAMNER la SCI SPB à payer à la société LE P’TIT REGAL la somme de 1.600 € en indemnisation des investissements réalisés à perte par le preneur ; CONDAMNER la SCI SPB à payer à la société LE P’TIT REGAL la somme de 5.000 € en indemnisation du préjudice subi au titre de la ré[…]tance abusive et de la mauvaise foi du bailleur ; DEBOUTER la SCI SPB de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions; CONDAMNER la SCI SPB à payer à la société LE P’TIT REGAL la somme de 4.000€ sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile ; DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision

•

à intervenir ;

CONDAMNER la SCI SPB aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés par Maître Marie SIMOES, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’Article 699 du Code de Procédure Civile.

La SASU LE P’TIT REGAL indique en premier lieu que le local commercial est exploité par la société LE P’TIT REGAL venant aux droits de Monsieur X Y, et que le bailleur a reconnu cette situation en établissant les quittances de loyers au nom de la société LE P’TIT REGAL. Elle fait valoir que le système d’extraction de la cuisine

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n’était pas aux normes, que son activité entrainait des nuisances olfactives au sein de la copropriété, qu’elle aurait reçu des plaintes en ce sens, et se serait vu opposer par la copropriété un refus d’autorisation pour l’installation d’une hotte adaptée, que le bailleur aurait également refusé oralement de procéder à la mise aux normes du système d’aération et se serait vu dans l’impossibilité d’exploiter le local qu’elle louait. Elle indique avoir qualité à agir en qualité de personne morale autonome, et justifie de ce que Monsieur AB AC est le président suivant extrait K-bis produit aux débats. Elle soutient que le bailleur a failli dans son obligation de délivrance en ce que le système d’extraction n’est pas aux normes et non conforme à la destination du local à savoir: « RESTAURATION RAPIDE, PLAT A EMPORTER et LIVRAISON ». Elle prétend avoir été contrainte de cesser son activité eu égard aux plaintes et nuisances évoquées. Elle ajoute que l’installation électrique n’était pas aux normes et la qualifie de dangereuse. Elle entend voir son préjudice réparé par la restitution des loyers versés ainsi que le dépôt de garantie au regard des manquements caractérisés du bailleur. Elle expose également que le fonds de commerce ne pouvait être cédé en raison de l’impossibilité de l’exploitation du local et sollicite que ce préjudice soit indemnisé à hauteur de 40.000 euros, ainsi qu’à hauteur des investissements engagés pour la somme de 1.600 euros. Elle estime enfin que la SCI SPB a fait preuve de ré[…]tance abusive et qu’elle avait parfaitement connaissance de l’existence de la transformation de la forme juridique du preneur, en ce qu’elle établissait des quittances au nom de la société P’TIT REGAL et que le gérant de la SCI SPB a vendu à « la SASU LE P’TIT REGAL » du matériel de cuisine le 1er septembre 2018.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 6 décembre 2021, la SCI SPB demande au tribunal de : Dire et juger que la demande de la SAS LE P’TIT REGAL, représentée par son directeur Monsieur AB AD, est irrecevable pour défaut de qualité à agir ; A titre subsidiaire,

• Vu les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce et le bail commercial, Rejeter la pièce adverse n° 12; Dire et juger que la cession de parts est inopposable à la SCI S.P.B, l’apport en société devant respecter les formalités de l’article L 145-1 et suivants du Code de commerce et les formalités prévues au bail commercial; Débouter la SAS PETIT REGAL de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; A titre infiniment subsidiaire,

Dire et juger que le bail a été résolu par le déménagement des locaux et la remise des clés au mois de mai 2019;

Dire et juger que la SAS LE P’TIT REGAL est partie volontairement des lieux, n’arrivant plus à assumer les loyers; Dire et juger qu’il appartenait aux preneurs conformément

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au bail authentique de faire réaliser les travaux. Constater la résolution du bail aux torts exclusifs du Preneur à la

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date du mois de mai 2019;

Dire et juger que la SAS LE P’TIT REGAL doit la somme de 4790 € au titre des loyers échus et non payés ; Débouter la SAS LE P’TIT REGAL de sa demande de résolution

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du bail aux torts exclusifs de la SCI S.P.B; Débouter la SAS LE P’TIT REGAL de sa demande de remboursement des loyers;

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Débouter la SAS LE P’TIT REGAL de toutes ses autres demandes indemnitaires ; Débouter la SAS LE P’TIT REGAL de toutes ses autres demandes, fins et prétentions ; Si le tribunal constate la résolution du bail au jour du prononcé de sa décision, dire et juger que la somme de 19 010 € est due au titre des loyers non payés ; CONDAMNER la SAS LE P’TIT REGAL à payer à la SCI SPB la somme de 4000, 00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la SAS LE P’TIT REGAL aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Elodie Barrué, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses intérêts, la SCI SPB soulève un défaut de qualité à agir de Monsieur AC, estimant n’avoir jamais eu affaire à cet interlocuteur. Elle soutient que lors de la création de la SAS LE P’TIT REGAL, le preneur aurait dû régulariser la situation par acte authentique. Elle précise par ailleurs n’avoir jamais été avertie des difficultés relatives à la mise en place d’une hotte et ne peut être tenue responsable des échanges entretenus avec le syndicat de copropriétaires. Elle indique que le règlement de copropriété n’interdit pas l’activité de restauration mais seulement les activités de nature à incommoder par le bruit ou les odeurs les personnes habitant l’immeuble. Elle souligne que les propriétaires de l’immeuble ne se sont jamais plaints auprès du bailleur et qu’aucune preuve de non-conformité n’est produite aux débats. Elle rappelle que le bail prévoit que le preneur aura la charge exclusive des travaux prescrits par l’autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité des lieux loués à l’activité exercée par le preneur ou celle qui serait éventuellement autorisée par le « bailleur »notamment quant aux normes de sécurité, d’accueil, du public …. Elle argue de ce que le refus opposé par les copropriétaires n’est pas légitime en ce que le règlement de copropriété n’interdit pas l’activité de restauration rapide. Elle explique que le preneur a pu dégager un chiffre d’affaire important puisque ses parts ont été vendues 25.000 euros, et que son préjudice n’est donc pas justifié. Elle prétend que la SASU LE P’TIT REGAL ne s’est jamais vue interdire d’exercer son activité. Elle sollicite enfin le paiement des loyers jusqu’au départ du preneur en mai 2019 et sollicite la résolution du bail aux torts exclusifs du preneur.

Par ordonnance du 18 janvier 2022, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’affaire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 mais 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de Monsieur AC

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai

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préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessai[…]sement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Les parties ne sont plus recevables à soulever cette fin de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessai[…]sement du juge de la mise en état.

Cet article, tel qu’issu du Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, donne compétence exclusive au juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir pour les procédures intentées à partir du 1er janvier 2020.

En l’espèce, par exploit d’huissier du 10 février 2020, la SAS LE P’TIT REGAL a fait assigner la SCI SPB devant tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES. L’ordonnance de clôture dessai[…]sant le juge de la mise a été rendue le 18 janvier 2022.

Il ressort de pièces de la procédure que c’est par conclusions du 2 novembre 2020 adressée au Tribunal que la SCI SPB a soulevé la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de Monsieur AC.

Cependant, faute d’avoir soulevé cette fin de non-recevoir devant le Juge de la mise en état par voie de conclusions d’incident, distinctes de celles au fond, la demande formée par la SCI SPB à ce titre doit être déclarée irrecevable.

A toute fin utile, il est constaté qu’il résulte de l’extrait K-Bis de la SASU LE P’TIT REGAL que Monsieur AB AC en est le président.

Sur la demande de rejet de la pièce 12 produite par la SASU LE P’TIT REGAL

La SCI SPB sollicite le rejet de la pièce 12 adverse au motif qu’il s’agirait d’un faux.

Elle n’apporte cependant aucun élément permettant de démonter ces allégations, aucune plainte n’a été déposé en ce sens, et aucune condamnation n’est intervenue.

La SCI SPB sera déboutée du chef de cette demande.

Sur la création de la SASU LE P’TIT REGAL puis de la cession de parts et ses conséquences sur le bail

Il résulte du bail commercial, concernant la cession et la sous-location, que: « le Preneur ne pourra dans aucun cas et sous aucun prétexte céder son droit au bail ou sous louer en tout ou partie les locaux loués sans le consentement préalable et par écrit du » Bailleur " sous peine de nullité des cessions ou sous-locations consenties au mépris de cette

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Toutefois, il pourra, sans avoir besoin de ce consentement, consentir clause, et même de résiliation des présentes. une cession de bail à son successeur dans le commerce.

Le « preneur » demeurera garant solidaire de son cessionnaire ou -sous-locataire pour le paiement du loyer et l’exécution de toutes les conditions du bail, et cette obligation de garantie s’étendra à tous les cessionnaires et sous-locataires successifs occupant ou non les lieux, et ce pendant trois années à compter de la cession. (…) En outre, toute cession ou sous-location devra être réalisée par acte authentique, en présence du bailleur. Une copie exécutoire par extrait lui sera remise, sans frais pour lui dans le mois de la remise de l’acte de cession.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur Y, qui a souscrit le bail commercial en qualité d’auto-entrepreneur, a modifié la forme juridique de son exercice, en Société par actions simplifiés unipersonnelle.

Or il est constant que le changement de forme juridique n’a aucune incidence sur les contrats en cours et notamment sur les contrats de bail, dès lors que cette transformation n’entraine pas la création d’une personne morale nouvelle.

En conséquence, il est constaté que le bail commercial s’est régulièrement poursuivi entre les parties lors de la transformation juridique de l’entreprise qui n’a pas impliqué une cession de bail au sens de la clause invoquée.

En outre, la cession de la totalité des parts sociales d’une société ne peut être assimilée à une cession de bail, ni à une cession de fonds, sauf fraude dont la preuve n’est pas rapportée en l’espèce par le bailleur.

En conséquence, il est constaté que le bail commercial s’est régulièrement poursuivi lors de la cession de parts sociales entre la SCI SPB et la SASU LE P’TIT REGAL.

La SCI SPB sera déboutée de sa demande en inopposabilité à son égard de la cession de parts sociale.

Sur la résolution du bail

L’article 1719 du code civil dispose que "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1229 du code civil dispose que La résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de

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la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. "

En l’espèce, le bail commercial prévoit que le local commercial a pour destination l’exploitation d’une activité de « RESTAURATION RAPIDE, PLAT A EMPORTER et LIVRAISON ».

Le règlement de copropriété interdit une occupation de « nature à incommoder par le bruit ou les odeurs les personnes habitant l’immeuble. » Ce règlement de copropriété a vocation à s’imposer au propriétaire de l’immeuble, qui est seul responsable du respect de son application.

Il découle de ces éléments que le règlement de copropriété n’interdit en aucun cas l’activité de restauration telle que prévue au bail commercial conclu entre les parties.

Il résulte en outre des éléments produits aux débats qu’il n’est aucunement démontré par la SASU LE P’TIT REGAL qu’elle se serait retrouvée dans l’impossibilité d’exercer son activité.

En effet, aucun document impliquant une obligation de cesser son activité au regard des normes sanitaires ne figure aux débats. Elle produit simplement des échanges avec le syndicat de copropriété, avec laquelle elle n’est pas liée contractuellement, lequel syndicat lui indique son opposition à la pose d’une hotte.

Or, d’une part seul le bailleur est à même de lui notifier toute difficulté qui pourrait entrainer une éventuelle résolution du bail, et d’autre part, si elle estimait que le local commercial ne répondait pas aux normes sanitaires, il appartenait le cas échéant à la SASU LE P’TIT REGAL de mettre en demeure le bailleur de déférer à son obligation de délivrance.

Forcé est de constater que la SASU LE P’TIT REGAL ne justifie pas avoir sollicité expressément le bailleur au sujet d’une non-conformité de l’extraction en cuisine, pas plus qu’elle n’apporte d’éléments significatifs permettant d’établir cette non-conformité.

En effet, de simples photographies de l’extérieur du local commercial ne peuvent éclairer le tribunal, et les échanges avec le syndicat des copropriétaires ne peuvent pas plus témoigner de la réalité d’une non-conformité, sauf à constater qu’il existe une hostilité à l’égard de l’activité de restauration au sein de la copropriété, dont aucune conséquence juridique ne peut être déduite.

Il est constaté que l’activité a pu se développer dans des conditions normales lorsque Monsieur Y est entré dans les lieux, que le fonds de commerce a pu être valorisé lors de la cession de parts sociale à 25.000 euros, et qu’aucun élément nouveau n’est présenté par

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la SASU LE P’TIT REGAL permettant de justifier une quelconque contrainte de cesser son activité.

Contrairement à ce que soutient la SASU LE P’TIT REGAL, celle-ci ne démontre pas s’être trouvée dans l’impossibilité d’exploiter le local, ni de s’être vue contrainte et forcée de suspendre son activité.

Elle ne démontre pas plus une éventuelle dangerosité de l’installation électrique.

Il est donc constaté que la SASU LE P’TIT REGAL a quitté de son propre chef les lieux et remis les clés au mois de mai 2019.

Il convient donc de dire que le bail est résolu aux torts exclusifs du preneur au mois de mai 2019.

Il n’est pas contesté que les loyers échus et non payés, correspondant aux mois de septembre 2018, octobre 2018, novembre 2018, mars 2019, avril 2019 et mai 2019, s’élèvent à 4.790 euros.

La SASU LE P’TIT REGAL sera condamnée à verser cette somme à la SCI SPB.

La SASU LE P’TIT REGAL sera par conséquent déboutée de sa demande de résolution du bail aux torts exclusifs du bailleur et de toutes les demandes accessoires de dommages et intérêts qui en découlent.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, la SASU LE P’TIT REGAL succombant à l’instance, supportera la charge des dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître Marie SIMOES, conformément aux dispositions de l’article 69 du code de procédure civile.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI SPB les frais engagés dans le cadre de la présente procédure, de sorte qu’il lui sera alloué la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à dispositions au greffe :

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Constate la résolution du bail aux torts exclusifs du Preneur, la SASU LE P’TIT REGAL, à la date du mois de mai 2019

Condamne la SASU LE P’TIT REGAL à verser à la SCI SPB la somme de 4.790 euros au titre des loyers impayés

Déboute la SASU LE P’TIT REGAL de l’ensemble de ses demandes

Déboute la SCI SPB de ses plus amples demandes

Condamne la SASU LE P’TIT REGAL aux dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître Marie SIMOES, conformément aux dispositions de l’article 69 du code de procédure civile.

Condamne la SASU LE P’TIT REGAL à verser à la SCI SPB la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe de la première chambre civile les jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le président et le greffier,

LE GREFFIER LE JUGE

4 En conséquence, la RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous huissiers de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente décision a été signée par Nous, Directeur de Greffe du Tribunal Judiciaire.

ARE

^Le ^Direct de Greffe

CHARLEVIL

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