TRIBUNAL JUDICIAIRE

de CHARLEVILLE-MÉZIÈRES

O R D O N N A N C E DE R É F É R É

Ordonnance de Référé rendue le six Août deux mil vingt cinq par Jennyfer PICOURY, Présidente du Tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MÉZIÈRES, statuant en tant que juge des référés, assistée de Gaétan ROYER, Faisant Fonction de Greffier,

Dans l’instance N° RG 25/00071 – N° Portalis DBWT-W-B7J-ET54

ENTRE :

S.C.I. RAVIGNEAUX

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Elizabeth BRONQUARD, avocate au barreau de REIMS

ET :

S.A.R.L. MG MAGEB

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Pierre BLOCQUAUX de la SCP SCP PIERRE BLOCQUAUX & ASSOCIES, avocats au barreau des ARDENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 mars 2010, un bail commercial a été régularisé entre la société MG MAGEB et la SCI RAVIGNEAUX, venant aux droits de la société MAGEB portant sur un bâtiment sis [Adresse 2] à [Localité 3]. Le bail était conclu pour une durée de neuf ans et pour un loyer de 300 euros par mois.

Le bail a été reconduit tacitement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 octobre 2024, la société RAVIGNEAUX a mis en demeure la société MG MAGEB de payer les loyers impayés depuis plusieurs mois.

Le 30 décembre 2024, la société RAVIGNEAUX a fait délivrer à la société MG MAGEB un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail du 22 mars 2010 pour un montant de 4 819,93 euros, dont 4 662 euros au titre de la créance principale.

Déplorant la persistance de la dette locative et l’absence de régularisation, la Société RAVIGNEAUX a fait assigner par acte de commissaire de justice le 09 avril 2025 la société MG MAGEB devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, sur le fondement des articles L143-2, L145-41 et R145-23 du Code de commerce et les articles 834 et 835 du Code de procédure civile aux fins de voir :

Recevoir la société RAVIGNEAUX en ses demandes et les déclarer bien fondées, Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial en date du 22 mars 2010 consenti par la société RAVIGNEAUX à la société MG MAGEB pour les locaux portant sur un bâtiment composé d’un rez de chaussée, deux étages, grenier, bureau attenant, hangar, terrain de 3 côtés de ce bâtiment, sis à [Adresse 2] est acquise depuis le 31 janvier 2025, Constater en conséquence la résiliation dudit bail à compter de cette date, et Prononcer cette résiliation, Ordonner l’expulsion des lieux loués sis à [Adresse 2] de la société MG MAGEB et/ou de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la Force publique et d’un serrurier ;Ordonner qu’en cas de maintien provisoire dans les lieux, il sera dû une indemnité d’occupation mensuelle de 444. 00 € (dont la TVA) et accessoires, équivalente au montant du loyer et charges, à compter de la résiliation de plein droit du bail, soit le 31 janvier 2025 à 00h00 jusqu’à la libération effective des locaux et à leur restitution au bailleur ; Dire que l’indemnité d’occupation sera indexée annuellement au 1er janvier de chaque année et pour la première fois le 1er janvier 2026 comme l’aurait été le loyer contractuel sur l’indice des loyers commerciaux, Condamner en conséquence la société MG MAGEB au paiement desdites indemnités d’occupation, Condamner la société MG MAGEB, à titre provisionnel, à la société RAVIGNEAUX au paiement de l’arriéré locatif représenté par la somme de 4 662. 00 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires impayés outre les intérêts de retard au taux légal, à compter du 30 décembre 2024, date du commandement de payer, jusqu’à complet paiement, et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ; Juger que le dépôt de garantie est définitivement acquis à la société RAVIGNEAUX ; Ordonner le retrait par la société MG MAGEB des meubles dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir dont le coût sera exclusivement supporté par la société MG MAGEB ; Ordonner que passé ce délai de 8 jours, faute de retrait amiable, la société RAVIGNEAUX sera autorisée à enlever les meubles et à les entreposer dans tel bien qu’elle déterminera dans l’attente de leur vente forcée ; Condamner la société MG MAGEB au paiement à la société RAVIGNEAUX d’une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la signification de l’ordonnance à intervenir et de ses suites.

Au soutien de sa demande, la société SAVIGNEAUX a produit le bail commercial du 22 octobre 2010, la mise en demeure du 20 octobre 2024, le commandement de payer du 30 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 avril 2025 puis renvoyée plusieurs fois à la demande d’au moins une des parties et retenue à l’audience du 01 juillet 2025 en vue d’un éventuel accord.

A l’audience, représentés par leur Conseil, la Société RAVIGNEAUX, demandeur, et la Société MG MAGEB, défendeur, demandent que leur accord soit acté et homologué judiciairement en ces termes dont le greffier a pris note sur le procès verbal d’audience :

La clause résolutoire est acquise,Suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire, Demande de délais de paiement selon l’article 1343-5 du Code civil sur 12 mois en sus du loyer et des charges courantes,Le montant de la créance est arrêté au jour de l’audience à la somme de 2 200 euros, le preneur ayant déjà réglé la somme de 2 500 euros depuis la délivrance de l’assignation, La dette sera exigible immédiatement en cas d’un seul impayé, Les frais de commandement de payer, d’assignation et de taxes de plaidoiries seront laissés à la charge du débiteur, la Société MG MAGEB,La somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sera mise à la charge du preneur, la Société MG MAGEB,Les dépens seront laissés à la charge du preneur, la Société MG MAGEB,L’exécution provisoire est de droit,

L’affaire a été mise en délibéré au 06 août 2025.

La présente décision sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande de suspension des effets et de la réalisation de la clause et des délais de paiement :

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

Sur le constat de la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire :

Il est constant que par acte sous seing privé du 22 mars 2010, un bail commercial a été régularisé entre la société MG MAGEB et la SCI RAVIGNEAUX, venant aux droits de la société MAGEB portant sur un bâtiment sis [Adresse 2] à [Localité 3]. Le bail était conclu pour une durée de neuf ans et pour un loyer de 300 euros par mois.

Le bail a été reconduit tacitement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 octobre 2024, la société RAVIGNEAUX a mis en demeure la société MG MAGEB de payer les loyers impayés depuis plusieurs mois.

Le 30 décembre 2024, la société RAVIGNEAUX a fait délivrer à la société MG MAGEB un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail du 22 mars 2010 pour un montant de 4 819,93 euros, dont 4 662 euros au titre de la créance principale.

Conformément aux dispositions contractuelles intitulées “3°) CLAUSE RÉSOLUTOIRE” en page 4 du bail commercial du 22 mars 2010, la clause résolutoire stipule que “A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou à défaut de paiement dans les délais impartis de rappels de loyers pouvant notamment être dus après révision judiciaire du prix du bail renouvelé, ou encore, à défaut d’exécution d’une seule des conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur, et après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire resté sans effet pendant un mois, et exprimant la volonté du BAILLEUR de se prévaloir de la présente clause en cas d’inexécution dans le délai précité, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures.

L’expulsion du LOCATAIRE ou de tous occupants de son chef pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé exécutoire par provision nonobstant opposition ou appel, sans préjudice de tous dépens et dommages et intérêts, et du droit pour le BAILLEUR d’exercer toute action qu’il jugerait utile, sans que l’effet de la présente clause puisse être annulé par des offres réelles passé le délai sus-indiqué.”

Il ressort des pièces versées au débat que la société preneuse n’a plus régulièrement honoré ses loyers et ses charges et que le commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, est resté sans effet.

Les défaillances contractuelles de la SARL MG MAGEB durant l’exécution du contrat de bail s’agissant du paiement du loyer courant et des charges ne sont dès lors pas sérieusement contestables.

Aussi, le commandement est demeuré infructueux de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 janvier 2025. L’accord des parties sur ce point est homologué.

Sur l’accord de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Selon l’article 1345-5 du Code civil, “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.”

En l’espèce, les parties à l’instance ont trouvé un accord afin que la société RAVIGNEAUX accorde des délais de paiement à la société MG MAGEB.

Au vu des pièces produites aux débats, il convient de constater que suite au commandement de payer délivré le 30 décembre 2024, la société MG MAGEB a procédé au règlement de 2 500 euros au titre de sa créance, de sorte qu’il lui reste à payer la somme de 2 220 euros.

Par conséquent, au vu de ces éléments et conformément à l’accord des parties, il convient de permettre au preneur de régulariser sa dette progressivement.

Il convient d’autoriser la SARL MG MAGEB à s’acquitter de sa dette par 11 versements mensuels de 185 euros et d’un 12e qui soldera le montant de la dette, en sus du loyer et charges courants.

Les paiements interviendront le 10 de chaque mois, la première mensualité devant être payée le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant toute la durée de ces délais, sous réserve qu’ils soient scrupuleusement respectés.

En revanche, en cas de défaut de paiement d’une seule échéance, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible, le bail sera automatiquement résilié et l’expulsion du locataire ainsi que de tout occupant de son chef sera ordonnée, à moins qu’ils ne quittent les lieux volontairement.

Au titre des loyers et charges impayés :

En l’espèce, les parties demandent de constater leur accord fixant la créance de la société MG MAGEB à hauteur de 2 220 euros, en raison du versement que cette dernière a déjà effectué d’un montant de 2 500 euros.

Au titre de l’arriéré de loyers et charges dont reste redevable, la société RAVIGNEAUX, le bailleur justifie, selon décompte actualisé arrêté au 30 juin 2025 du montant de sa créance à hauteur de 2 220 euros.

Le bailleur a produit les pièces justificatives (pièce n°9) au soutien de sa demande en paiement :

Loyer du mois de janvier 2024 : 444 euros,Loyer du mois de février 2024 : 444 euros, Loyer du mois de mars 2024 : 444 euros, Loyer du mois d’avril 2024 : 444 euros, Loyer du mois de mai 2024 : 444 euros, Loyer du mois de juin 2024 : 444 euros dont 222 euros déjà payé.

Le preneur sera donc condamné à titre provisionnel au paiement des loyers et charges impayés selon leur accord, soit la somme de 2 220 euros au titre de la dette locative échue.

Le versement de l’indemnité provisionnelle au titre des loyers et charges impayés sera ordonné selon les modalités du dispositif ci-après de l’ordonnance et en deniers et quittance.

Sur les mesures accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Succombant à l’instance, la société MG MAGEB est condamnée aux dépens y compris le coût de commandement de payer, des frais d’assignation et la taxe de plaidoirie.

En outre, l’équité commande de condamner la SARL MG MAGEB à payer à la SCI RAVIGNEAUX une indemnité de 1 500 euros pour les frais irrépétibles exposés dans le cadre de l’instance sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

CONSTATONS l’accord entre les parties, la SCI RAVIGNEAUX, bailleur, et la SARL MG MAGEB, locataire ;

En conséquence, homologuons l’accord comme suit :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mars 2010, entre la SCI RAVIGNEAUX et la SARL MG MAGEB concernant le local à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 3], sont réunies à la date du 31 janvier 2025 ;

CONDAMNONS la SARL MG MAGEB à verser à la SCI RAVIGNEAUX à titre de provision la somme de 2 220 euros, en deniers et quittance, représentant le montant des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté au 30 juin 2025 ;

AUTORISONS la SARL MG MAGEB à s’en acquitter, outre le loyer et charges courants, au moyen de 11 versements mensuels de 185 euros et d’un 12e versement qui soldera la dette en principal, et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et jusqu’à extinction de la dette ;

SUSPENDONS les effets de clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

qu’à défaut pour la SARL MG MAGEB d’avoir volontairement libéré les lieux dans le mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI RAVIGNEAUX puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

CONDAMNONS la SARL MG MAGEB à payer à la SCI RAVIGNEAUX une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL MG MAGEB aux dépens de l’instance en ce compris le coût de commandement de payer, les frais d’assignation et la taxe de plaidoirie ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Jennyfer PICOURY, Présidente du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières et Gaétan ROYER, faisant fonction de greffier.

Le GREFFIER La PRÉSIDENTE