TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/02450 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VKD

N° MINUTE :

2024/4

JUGEMENT

rendu le mardi 12 novembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [U] [R], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Ilanit SAGAND-NAHUM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1021

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [J], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Mamadou BEYE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0605

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 novembre 2024 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 12 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02450 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VKD

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er octobre 2003, Madame [U] [R] a conclu avec Monsieur [E] [J] un contrat de bail professionnel relatif à un appartement situé [Adresse 1] dans le [Localité 2] pour l’exercice de l’activité de chirurgien-dentiste de ce dernier.

Par courrier en date du 29 août 2023, Monsieur [E] [J] a adressé à la société CENTURY 21, gestionnaire du bien immobilier, son préavis de résiliation du contrat.

Par acte en date du 8 avril 2024, Madame [U] [R] a fait assigner Monsieur [J] devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins d’indemnisation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 septembre 2024.

A l’audience, Madame [U] [R], par la voix de son conseil, demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Condamner Monsieur [J] à lui payer la somme de 2 277,12 euros au titre des arriérés de loyers dus au 29 février 2024 ;Condamner Monsieur [J] à lui payer la somme de 6 775 euros au titre des réparations locatives ;Débouter Monsieur [J] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;Condamner Monsieur [J] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de condamnation au paiement de la dette locative, au visa de l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986, la requérante soutient que le défendeur n’a pas respecté le délai de préavis de 6 mois en cas de rupture du bail et ne s’est pas acquitter des derniers mois de loyer en procédant de son chef à une compensation avec le dépôt de garantie.

En ce qui concerne sa demande de condamnation au titre des réparations locatives, au visa des articles 1240, 1730 et 1732 du code civil, ainsi que des dispositions du décret n° 87-712 du 26 août 1987, la demanderesse expose que le défendeur a manqué à ses obligations d’entretien du logement en raison des dégradations constatées lors de l’état de sortie des lieux. Il est notamment fait mention d’un état d’usure avancé du sol du logement avec la présence de tâches de peinture et de rayures, de dégradations du meuble sous l’évier de la cuisine, d’un état de saleté du balconnet ainsi que d’un trou dans la porte-fenêtre fait pour mettre en place un système de climatisation. Elle ajoute que le défendeur n’ayant pas remis les clefs de la boîte aux lettres à son départ, elle a dû en faire changer la serrure. S’agissant de la facture produite par le défendeur pour démontrer les travaux de remise en état réalisés avant son départ, la requérante explique qu’il s’agit essentiellement de frais liés à la dépose du mobilier et du matériel professionnels du défendeur, outre la réfection des peintures. La demanderesse ajoute ne pas avoir pu relouer son bien dans les mois ayant suivi le départ du logement de Monsieur [E] [J] en raison des travaux de remise en état qu’elle a dû réaliser.

A l’audience, Monsieur [J], par la voix de son conseil, demande au tribunal de :

Débouter Madame [R] de ses demandes ;A titre subsidiaire, ordonner la compensation de la dette locative de Monsieur [J] par le dépôt de garantie d’un montant de 2500 euros ;Condamner Madame [R] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [R] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître BEYE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande de requérante de condamnation au paiement de la dette locative, le défendeur fait valoir, à titre principal, que la société CENTURY 21, gestionnaire du bien immobilier de Madame [U] [R], a manqué à ses obligations en s’abstenant d’entreprendre les démarches nécessaires à la relocation du bien, contrairement à l’engagement pris en ce sens. A titre subsidiaire, le défendeur soutient que la dette locative doit être compensée par le montant du dépôt de garantie versé au moment de la signature du bail et retenu par la requérante.

En ce qui concerne la demande de condamnation relative aux réparations locatives, le défendeur fait valoir, au visa des articles 1730, 1732 et 1755 du code civil, que les dégradations alléguées par la demanderesse relèvent de l’usure normale du bien au regard de la durée du bail, notamment en ce qui concerne le sol du logement et le balcon et le garde-corps. S’agissant spécifiquement du trou réalisé dans la porte fenêtre de la pièce principale afin de permettre la mise en place d’un système de climatisation nécessaire à l’activité professionnel d’orthodontie du défendeur, ce dernier explique avoir procédé aux réparations nécessaires avant son congé. De manière générale, le défendeur indique que le devis relatif au coût des travaux réalisés par la requérante porte sur des éléments qui ne correspondent pas à des dégradations qui lui seraient imputables.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, en vertu des dispositions de l’article 1728 du code civil, le fait de payer le prix du bail aux termes convenus constitue une obligation essentielle du preneur.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail signé 1er octobre 2003 est un bail professionnel et qu’à ce titre un préavis de 6 mois devait être respecté par le preneur, de sorte que le congé réceptionné le 31 août 2023 par la société CENTURY 21 prenait effet le 29 février 2024 selon l’accusé de réception produit.

Monsieur [E] [J] est redevable des loyer et charges jusqu’à l’expiration de ce délai. Aucune obligation de procéder à la relocation dans ce délai n’existe. Et le fait que l’accusé de réception du congé établi par la société CENTURY 21, indique que le défendeur reste redevable du loyer et des charges jusqu’à l’expiration du préavis « sauf si le bien est reloué pendant cette période », ne peut être considérer comme un engagement de la part du gestionnaire de bien.

Il n’est pas contesté que Monsieur [E] [J] a payé les loyers pour les mois de septembre octobre et novembre. Pour les mois de décembre 2023, janvier et février 2024 le montant des loyers et charges s’élève à la somme de 5 778,12 euros (1 926,04 x 3 mois), somme de laquelle il convient de déduire le paiement non contesté effectué d’un montant de 3 000 euros.

Monsieur [E] [J] est donc redevable de la somme de 2 778,12 euros, il sera condamné à payer la somme de 2 277,12 euros au titre des loyers et charges impayés, à défaut de plus ample demande.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Conformément aux dispositions de l’article 1732 du même code, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1755 du même code précise qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En outre, l’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987, auquel se sont contractuellement soumises les parties, définit les réparations locatives comme étant les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Une liste non exhaustive des réparations devant être qualifiées de réparations locatives figure en annexe au décret.

En l’espèce, les parties produisent les états de lieux d’entrée et de sortie des lieux, respectivement en date du 1er octobre 2003 et du 3 octobre 2023. Par ailleurs, s’agissant de l’évaluation des réparations locatives, la bailleresse verse aux débats un devis de travaux.

A titre liminaire, il y a lieu de relever que le bail s’est étendu sur une durée de vingt ans, de sorte que la durée d’occupation des lieux justifie la prise en compte d’une dégradation des choses par vétusté. Il ne saurait ainsi être exigé du preneur une remise en l’état des lieux tels qu’ils se trouvaient au premier jour du bail.

Madame [U] [R] sollicite le paiement de la somme de 6775 euros au titre des réparation locative selon devis de la société REFZAN du 29 janvier 2024 se décomposant comme suit :

Mise en chantier

800 euros HT

Démolition (plan de travail, étagère, placard, dalle PVC en salle de consultation)

670 euros HT

Réparation porte fenêtre

350 euros HT

Nettoyage haute pression du balconnet et du garde-corps, mise en peinture du garde-corps

Compté deux fois dans le devis

245,66 euros HT

Cuisine : fourniture et pose de plan de travail, étagère de placard cuisine

520 euros HT

Fourniture et pose des sols PVC (cuisine, salle d’attente, salle de consultation, entrée)

3328,65 euros HT

En ce qui concerne les sols, il est noté dans l’état des lieux d’entrée que le parquet est en état moyen dans l’entrée, la cuisine et la chambre, tandis qu’il est précisé que la moquette dans le séjour est en très bon état. Dans l’état des lieux de sortie :

s’agissant de l’entrée et de la chambre, il est indiqué que le parquet est en état moyen, précision faite de la présence de nombreuses traces et rayures, tâches grasses, traces d’usure ;en ce qui concerne le séjour, il est indiqué que le carrelage se trouve en état moyen ;concernant la cuisine, il est indiqué que le parquet est en état d’usure avancé et il est noté la présence de nombreuses traces et rayures, tâches de peinture, traces d’usure.Ainsi, il ressort de la comparaison des états des lieux, d’une part, l’existence d’une dégradation de l’état des sols relevant de l’usure normale des lieux au regard de la durée du bail, et, d’autre, part, l’existence de dégradations ne pouvant s’y rattacher, notamment les tâches de peintures, traces et rayures. En conséquence, il apparaît justifié de mettre à la charge du locataire la somme de 1 220,50 euros TTC au titre des réparations liés aux sols.

S’agissant de la réparation de la porte fenêtre de la salle de consultation, il n’est pas contesté par le défendeur qu’il a réalisé une ouverture circulaire afin de permettre la mise en place d’un système de climatisation nécessaire à son activité professionnelle. Si le défendeur a procédé au rebouchage de cette porte fenêtre avant sa sortie des lieux, il ressort des photographies produites par la bailleresse que les traces de l’ouverture réalisée demeurent apparentes, de sorte que l’esthétique de la porte fenêtre s’en trouve affecté. En conséquence, le coût de la réparation de la porte fenêtre sera mis à la charge du défendeur, soit la somme de 385 euros TTC.

S’agissant des dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie relatives aux équipements de cuisine, elles ne révèlent pas un défaut d’entretien courant de la part du preneur au regard de la durée du bail et doivent ainsi s’analyser comme des dégradations de vétusté n’entrant pas dans le champ des réparations locatives. Les coûts relatifs à la démolition des équipements existants et la remise à neuf du plan de travail et des étagères de placard de la cuisine seront ainsi écartés du calcul des réparations locatives.

Le nettoyage du bord de fenêtre sera également mis à la charge de Monsieur [E] [J], l’entretien courant du bien lui incombant. La somme de 125 euros, suffisante à assurer ce nettoyage, sera allouée.

Enfin, s’agissant de la boîte aux lettres, le défendeur ne conteste pas en avoir conservé la clef, justifiant son remplacement par la bailleresse, et la prise en charge financière par le preneur. Cependant, il n’est formé aucune demande en paiement pour cette dépense.

Ainsi, Monsieur [E] [J] est redevable de la somme de 1 730,50 euros au titre des réparations locatives.

Sur la demande de compensation

Aux termes de l’article 1347 du code civil la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties le 1er octobre 2003 ne précise pas la destination du dépôt de garantie, de sorte qu’il a vocation à assurer l’exécution de toutes les obligations et charges du preneur.

Par ailleurs, il résulte des éléments produits que le montant du dépôt de garantie versé par Monsieur [E] [J] au moment de la conclusion du contrat de bail était de 2500 euros et que Madame [U] [R] l’a conservé jusqu’à ce jour.

Les créances relatives à la restitution du dépôt de garantie, d’une part, et au paiement de l’arriéré locatif et des réparations locatives, d’autre part, présente une connexité autorisant leur compensation.

En conséquence, il sera ordonné la compensation des sommes dues par Monsieur [E] [J] avec le dépôt de garantie détenu entre les mains de Madame [U] [R].

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [E] [J], partie perdante, à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [E] [J], condamné aux dépens, devra payer à Madame [U] [R], au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 euros et sera débouté de sa demande de ce même chef.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CE MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [E] [J] à payer à Madame [U] [R] la somme de 2277,12 euros au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE Monsieur [E] [J] à payer à Madame [U] [R] la somme de 1 730,50 euros au titre des réparations locatives ;

ORDONNE la compensation des sommes dues par Monsieur [E] [J] avec le dépôt de garantie d’un montant de 2500 euros détenu entre les mains de Madame [U] [R] ;

CONDAMNE Monsieur [E] [J] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [E] [J] à payer à Madame [U] [R] la somme de 1 200 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [E] [J] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

Le greffier La Juge