TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 5]

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 08 Octobre 2025

AFFAIRE N° : N° RG 23/00687 – N° Portalis DBWT-W-B7H-EHGI

50D

MINUTE N° 136/2025

DEMANDEUR

M. [D] [N]

né le 16 Avril 1980 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET, avocats au barreau des ARDENNES, avocats plaidant

DEFENDERESSE

Mme [W] [B]

née le 26 Juin 1974 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Adresse 10]

[Localité 2]

représentée par M^e Richard DELGENES, avocat au barreau des ARDENNES, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Les débats ont eu lieu conformément à l’article 805 du code de procédure civile, devant GLANDIER Daniel, Juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, assisté de PIREAUX-LUCAS Florence, Cadre-Greffier,

En l’audience publique du 26 Mai 2025.

DELIBERE :

Président : Madame GOURINE Samira,Vice-président

Assesseur : Monsieur GLANDIER Daniel, Juge,

Assesseur : Monsieur LE GRAND Jérôme, Juge

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2025.

Signé par M^me GOURINE, Vice-président, et M^me PIREAUX-LUCAS, Cadre-Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte établi en l’Etude de Maître [C], Notaire à [Localité 7], en date du 25 novembre 2019, Monsieur [D] [N] a acquis de l’indivision [V] un ensemble immobilier soit l’ancienne laiterie de [Localité 7], [Adresse 3] à [Localité 7].

Madame [W] [K] a occupé une partie des lieux de février 2016 à octobre 2019.

Se plaignant de l’état de saleté et d’encombrement dans lequel Mme [K] a laissé les locaux qu’elle occupait, Monsieur [N] a saisi le juge des référés aux fins d’expertise, laquelle a été ordonnée par décision du 22 septembre 2020.

L’expert, Monsieur [U] [M] a remis son rapport le 28 janvier 2021.

Par acte du 24 avril 2023, M. [N] a fait assigner Mme [B] en dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle.

Vu les dernières conclusions de M. [N], notifiée par voie électronique le 18 mars 2024, demandant au tribunal de :

débouter Mme [B] de ses demandes,condamner Madame [B] à payer à Monsieur [N]:la somme de 11 200 € de dommages et intérêts, au titre du préjudice matériel relatif au déblaiement, au nettoyage et à la désinfection des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation, et jusqu’à complet règlement,la somme de 10 000 € de dommages et intérêts, au titre de la perte de chance, relative au préjudice d’exploitation, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, et jusqu’à complet règlement,la somme de 1 500 € de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,une indemnité d’un montant de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.condamner Madame [B] aux entiers dépens de la présente instance, et de l’instance en référé expertise ayant donné lieu à l’ordonnance de référé du 22 septembre 2020, en ce compris les frais et honoraires de l’Expert Judiciaire, dont distraction au profit de la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET, Avocat aux offres de droit.

Au soutien de ses demandes, M. [N] souligne qu’il n’existe aucun lien contractuel entre lui et Mme [B] mais qu’en ne respectant pas ses engagements d’avoir à libérer les lieux et d’avoir à les nettoyer avant son départ, Mme [B] a commis une faute lui ayant causé un préjudice, dont il est dû réparation, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil. Il ajoute que la responsabilité de Madame [B] peut également s’envisager sous l’angle de l’article 1242 du Code Civil, alinéa 1, relatif à la responsabilité du fait des choses dès lors que la défenderesse a laissé dans les lieux du sable, du fumier, les déjections.

Il estime en conséquence que Mme [B] est tenue de réparer l’ensemble des préjudices subis comme suit :

sur le préjudice matériel : le coût du déblaiement et du nettoyage dès lors que 80 tonnes de sable et déjections ont été évacués pour la somme de 11 200 €,sur le préjudice lié à la perte d’exploitation : le demandeur précise que s’est produit un décalage d’un an, non compté le temps passé en travaux, entre le moment où il aurait dû normalement pouvoir faire réaliser les travaux pour exploiter son bien, et celui où il a pu effectivement faire le nécessaire, après dépôt du rapport d’expertise judiciaire. Il souligne que le préjudice s’analyse en une perte de chance et demande la somme de 10 000 € de dommages et intérêts.

Vu les dernières conclusions de Mme [K], notifiées le 17 juin 2024 par voie électronique, demandant au tribunal de :

juger l’action de M. [N] irrecevable pour défaut de droit à agir,à défaut, débouter M. [N] de ses demandes,condamner M. [N] à payer à Mme [B] la somme de 2 000,00 € en réparation de son préjudice moral pour procédure abusive et injustifiée,condamner M. [N] à payer à Mme [B] la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 CPC.condamner M. [N] aux entiers dépens.

Au soutien de sa fin de non-recevoir, la défenderesse conteste le droit d’agir de M. [N], soulignant que Maître [C], notaire, a procédé à la vente du bâtiment d’une ancienne laiterie qui était occupée pour une partie, à titre gratuit, avec le consentement de l’ancien vendeur.

Elle ajoute que M. [N] a acheté après visite des locaux et sans qu’aucune remarque ou observation ne soit faite sur le bâtiment, le prix ayant été fixé avec le vendeur en fonction des biens visités, de leur état et de leur valeur. Elle considère donc que tous les griefs formulés relèvent de la responsabilité du vendeur et des désordres apparents.

Au fond, contestant les moyens de fait invoqués par le demandeur, elle soutient qu’il n’existe aucune démonstration d’imputabilité ou responsabilité de son fait, ajoutant que tous les désordres sont antérieurs à la vente et apparents. Elle souligne que le bâtiment était ouvert « aux quatre vents » et toute personne pouvait librement y accéder, le bâtiment étant régulièrement squatté et dégradé. Elle ajoute avoir signalé au demandeur qu’elle n’entendait pas nettoyer car elle n’occupait pas tout le bâtiment et qu’il était dans un état déplorable bien avant son arrivée, raison pour laquelle il était mis à disposition à titre gratuit.

La clôture a été prononcé le 19 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience collégiale du 26 mai 2025, mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 août 2025 puis prorogé au 8 octobre 2025,

MOTIVATION

1°) SUR LA RECEVABILITÉ

Conformément à l’article 789 6° du Code de Procédure Civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à toutes les instances introduites après le 1er janvier 2020, le juge de la mise en état était exclusivement compétent pour connaître de la fin de non-recevoir soulevée par la Mme [B] au sujet de l’absence de droit d’agir de M. [N].

Mme [B] ne peut plus soulever une telle irrecevabilité devant le tribunal statuant au fond. Toutes les demandes présentées par M.[N] seront donc déclarées recevables.

2°) SUR LA RESPONSABILITÉ EXTRA-CONTRACTUELLE DE Mme [B]

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Dans le cas présent, il résulte des éléments non contestés de la cause que Mme [B] a occupé le sous-sol de l’ancienne laiterie de [Localité 7] à compter de février 2016, avec l’accord des consorts [V], libérant les lieux en octobre 2019 de la présence de chevaux lui appartenant, à la faveur de la vente de l’ensemble de l’immeuble à M. [N].

Ce dernier fait grief à Mme [B] de ne pas avoir restitué les lieux dans un bon état d’entretien, ce à quoi la défenderesse répond que M. [N] aurait dû actionner la responsabilité contractuelle du vendeur à raison des désordres ou vices de la chose vendue.

S’agissant en premier lieu de la nature des relations entre l’indivision [V] et Mme [B], selon les articles 1113 et 1114 du Code Civil, un contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur. L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Dans le cas présent, aux termes d’une attestation en date du 1er mai 2020 annexée au procès-verbal de constat de Me [O] en date du 29 avril 2020, Mme [L] [V], co-indivisaire du bien litigieux, précise : « Mme [B] occupe les lieux depuis février 2016. Je l’ai autorisé à rentrer ses chevaux à l’abri à la suite de quoi elle m’a proposé de louer. J’ai refusé de faire un bail écrit car je ne souhaitais pas louer mais vendre puisque je n’avais pas l’utilité du bâtiment et qu’il me coûtait en impôt foncier et assurances, de plus je ne voulais pas m’engager dans des travaux de rénovation du bâtiment. Elle m’a alors proposé de participer aux charges à hauteur de 200 euros par mois et si son entreprise fonctionnait, elle me ferait une proposition d’achat en fin d’année ». Ces déclarations ne sont pas contestées par la défenderesse dans le cadre du présent litige.

Il ressort de ce qui précède que la situation relevait d’une tolérance, révocable à tout moment, alors que Mme [L] [V] n’avait pas le pouvoir d’engager l’indivision, pas même dans le cadre d’un bail verbal, et qu’au demeurant aucun loyer n’a été stipulé et que la surface exacte des locaux occupés n’est pas précisée. Il sera donc retenu que les parties ne sont pas entendues sur les éléments essentiels d’un contrat de bail

En l’absence de bail conclu en bonne et due forme entre les consorts [V] et Mme [B], le tribunal ne dispose d’aucun état des lieux d’entrée pas plus que d’un état des lieux de sortie.

S’agissant en second lieu de l’acte authentique de vente conclu le 25 novembre 2019 entre d’une part l’indivision [V] et, d’autre part, M. [N] deux clauses méritent d’être relevée. D’abord, l’article « Droit de disposer » stipule que « le vendeur déclare que le bien ne fait l’objet d’aucune restriction à sa libre disposition pour quelque cause que ce soit ( …) ». Ensuite, l’article relatif à « l’occupation du bien » stipule que le bien vendu est à usage commercial et qu’il est « libre de toute location ou de toute occupation de personne ou d’objet ».

Ces clauses laissaient ainsi penser à l’acquéreur que le bien serait délivré sans difficulté, nonobstant la situation de fait litigieuse. Toutefois ces clauses n’intéressent que les rapports contractuels entre l’acquéreur et le vendeur, lequel n’est pas mis en cause dans le cadre de la présente instance au titre de son obligation de délivrance et de garantie, prévue aux articles 1603 suivants du code civil.

Quant à l’état du sous-sol, de nombreuses photographies sont produites tant par le demandeur que par la défenderesse aux soutiens de leurs arguments respectifs. Même si toutes ne sont pas datées, elles mettent en évidence que Mme [B] a pris possession d’un sous-sol délabré, laissé à l’abandon, et qu’elle a indéniablement apporté des améliorations aux lieux en procédant à des travaux en vue de l’installation de ses chevaux.

Cela étant dit, il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 28 janvier 2021 que le sous-sol n’a pas été nettoyé par Mme [B] à son départ puisque l’expert a constaté la présence de sable en quantité importante à l’endroit du manège de détente des chevaux, ainsi que du fumier et des déjections animales. L’expert ajoute que les boxes n’ont pas été curés, certains contenant encore près de 30 centimètres de déjections.

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 29 avril 2020 permet également de se convaincre, à la vue des photographies qui y sont intégrées, de l’absence de nettoyage du sous-sol : présence de sable et de déjections et fumier.

Les messages échangés entre Mme [L] [V] et Mme [B], l’été précédent la vente et annexés audit procès-verbal, permettent également de comprendre que Mme [B] avait l’intention d’enlever le sable présent en quantité. En effet, par message du 09 juillet 2019, elle demandait à Mme [L] [V] « quand tu auras signé la promesse de vente, tu pourras nous prévenir que j’enlève mon sable… Merci ». Aux termes de l’attestation précitée, Mme [L] [V] explique au sujet de l’occupante « elle m’envoie un sms je 19 septembre 2019 pour m’avertir qu’elle avait arrêté le contrat EDF, puis un autre pour me dire qu’elle quittait les lieux puisque sa maison était vendue, qu’il lui fallait juste le temps de tout vider ». Ce dernier élément est conforté par la capture d’écran dudit SMS produite aux débats.

De plus fort, recevant sommation interpellative d’avoir à débarrasser et nettoyer les locaux le 25 mai 2020, elle s’est engagée auprès du commissaire de justice Me [O], à le faire sous 10 jours, ce qui n’a pas été suivi d’effets compte tenu des éléments précédemment relevés, en particulier les constatations de l’expert judiciaire.

Mme [B] avait parfaitement conscience des difficultés liées à son départ des lieux. En effet, déposant une main courante, le 09 juin 2020 auprès de la gendarmerie, elle déclarait :

« Mon écurie avait été visité et depuis 15 jours j’ai quitté les lieux mais je n’ai pas encore nettoyé et je n’ai pas l’intention de le faire car je l’ai eu dans un état déplorable ( voir photo ) »,questionnée sur le sens de sa démarche de dépôt d’une main courante : « Je suis convoquée au tribunal le 07 juillet 2020 car je n’aurais soi-disant pas quitté les lieux avant la vente. Mais j’ai quitté les lieux ( moi et animaux depuis avril ). La seule chose c’est que je n’avais pas vidé mes affaires ».

La persistance de cette situation de fait (présence de sable en quantité, déjections animales, fumier) est constitutive d’un manquement imputable au comportement de Mme [B] qui s’est abstenue de nettoyer les locaux qu’elle occupait, caractérisant ainsi une faute engageant sa responsabilité extra-contractuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à l’égard de M. [N] nouveau propriétaire des lieux.

Quant aux autres griefs (fosse septique débordante et néons en mauvais état), leur imputabilité à Mme [B] n’est pas établie. Ils seront donc écartés et la responsabilité extra-contractuelle de l’intéressée ne sera pas retenue relativement à ces désordres.

3°) SUR LA RÉPARATION

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, la victime doit être replacée dans une situation aussi proche que possible de la situation qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s’était pas produit.

Sur le préjudice matériel

M. [N] sollicite la somme de 11 200 euros TTC correspondant au coût de la désinfection, du déblaiement et du nettoyage qu’il a fait réaliser par son entreprise DM NETTOYAGE.

Cette somme est parfaitement justifiée par la production d’une facture n° [Numéro identifiant 8] et le montant se rapproche de la fourchette basse retenue par l’expert qui a chiffré le coût du nettoyage du sous-sol compris entre 10 000 et 16 000 euros TTC.

Mme [B] sera donc condamnée au paiement de cette somme en réparation du préjudice matériel subi par le demandeur, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement conformément à l’article 1237-1 du code civil.

Sur la perte d’exploitation

Si l’expert n’a pas été en mesure de procéder à l’évaluation de la perte d’exploitation soulignant que le préjudice est fonction de la location des locaux et de leur durée, M. [N] estime qu’il a subi une perte de chance en considération du fait qu’il s’est produit un décalage d’un an entre le moment où il aurait pu exploiter son bien et le moment où il a pu effectivement « faire le nécessaire », après dépôt du rapport d’expertise, selon ses dires. Il évalue sa perte à la somme de 10 000 euros.

En droit, seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. Il ne peut être fait droit à une demande d’indemnisation d’un événement futur favorable qu’à la condition que cet événement ne soit pas simplement virtuel et hypothétique et il appartient à celui qui entend obtenir réparation au titre de la perte de chance de démontrer la réalité et le sérieux de la chance perdue, en établissant que la survenance de l’événement dont il a été privé était certaine avant la survenance du fait dommageable.

La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, pour déterminer ce préjudice immatériel le tribunal ne dispose que d’une évaluation forfaitaire faite par le demandeur qui n’est de surcroît pas étayée alors que cette détermination consiste à évaluer la différence de résultat ou de revenu causé par le dommage à l’origine du préjudice. À cet égard, aucune argumentation comptable relative à l’activité de nettoyage du demandeur n’est développée au soutien de sa demande.

Il sera en conséquence débouté de sa demande d’indemnisation de son préjudice d’exploitation dont l’existence n’est pas démontrée.

4°) SUR LES AUTRES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

Le tribunal ayant accueilli partiellement les arguments de Mme [B] en limitant sa responsabilité et les préjudices qu’elle doit réparer, le demandeur ne saurait prétendre à des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Les demandes de dommages et intérêts formées par Mme [B] seront également rejetées dès lors que les moyens au soutien de celles-ci revenant à chercher à qualifier la procédure introduite par M. [N] comme abusive ne sauraient être accueillis puisque sa responsabilité a été retenue et qu’il a été fait droit partiellement aux demandes adverses.

5°) SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 699 du code de procédure civile, Mme [B] partie qui succombe au litige, sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris les dépens de référé, les frais et honoraires de l’expert judiciaire. Ces dépens seront recouvrés directement par la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, la partie condamnée aux dépens est condamnée à verser à l’autre une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner Mme [B] à verser à M. [N], une telle indemnité, dont il est équitable de fixer le montant à la somme de 1 000 euros. Sa demande au titre des frais irrépétibles sera en revanche rejetée.

Enfin, en application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que le juge en décide autrement s’il estime que cette exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe. L’exécution provisoire s’appliquera.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevables les demandes de Monsieur [D] [N] ;

CONDAMNE Madame [W] [B] à payer à Monsieur [D] [N] la somme de 11 200 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision en réparation de son préjudice matériel ;

CONDAMNE Madame [W] [B] aux dépens de l’instance en ce compris ceux de l’instance en référé et les frais et honoraires de l’expert judiciaire ;

ACCORDE à la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET le bénéfice du recouvrement direct de ceux des dépens dont il a eu à faire l’avance sans en avoir reçu provision ;

CONDAMNE Madame [W] [B] à payer à Monsieur [D] [N] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit par provision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe de la première chambre civile les jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le président et le greffier,

LE GREFFIER LE PRESIDENT