TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 25/00028 – N° Portalis DBWT-W-B7J-ESS3

Minute

Jugement du :

30 JUIN 2025

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 05 Mai 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière ; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 Juin 2025 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 30 Juin 2025, le jugement a été rendu par Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. PLURIAL NOVILIA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Clémence GIRAL-FLAYELLE, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEUR

Monsieur [T] [P]

demeurant [Adresse 2]

Comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 17 décembre 2019, la S.A. Plurial Novilia a consenti à Monsieur [T] [P] et à Madame [B] [I] un bail portant sur un pavillon à usage d’habitation situé [Adresse 4], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 578.23 € pour le logement outre les charges et un dépôt de garantie égal au montant d’un loyer mensuel.

Par avenant du 04 juillet 2024, Monsieur [T] [P] est devenu seul titulaire du bail.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence au locataire le 19 septembre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3190.02 € en principal.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, dénoncé le 29 novembre 2024 au Préfet des Ardennes, la S.A. Plurial Novilia a fait assigner Monsieur [T] [P] afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater par le jeu de de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location à l’issue du délai légal imparti dans le commandement de payer et, en conséquence :

— ordonner leur expulsion de corps et de bien ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours et l’assistance de la force publique,

— condamner le locataire au paiement :

. de la somme de 4398.12 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus au 31 octobre 2024, avec les intérêts de droit à compter de l’assignation,

. d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux,

. de la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites et notamment du coût du commandement de payer,

L’affaire a été appelée, retenue et soutenue à l’audience du 05 mai 2025.

A cette audience, la S.A. Plurial Novilia, régulièrement représentée par son conseil a actualisé le montant de sa créance à la somme de 7098.37 €. Elle a indiqué que le locataire n’avait pas repris le paiement des loyers avant l’audience et qu’elle s’opposait à ce que des délais de paiement soient octroyés.

Monsieur [T] [P] a comparu en personne. A l’audience, il indique qu’il va quitter les lieux et qu’il a payé 500.00 euros en mars 2025. Il ajoute avoir d’autres dettes.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture, est parvenue au tribunal avant l’audience. Il en a été fait lecture.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois, après la saisine de la CCAPEX.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale.

De plus, conformément à l’article 24 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, la notification de cette assignation au service de la Préfecture doit être faite six semaines avant la date de l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 28 novembre 2024 a été dénoncée le 29 novembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 05 mai 2025

En outre, la S.A. Plurial Novilia justifie avoir notifié le commandement de payer du 19 septembre 2024 à la CCAPEX le 24 septembre 2024.

En conséquence, le bailleur sera dit recevable en son action.

Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

La S.A Plurial Novilia fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 31octobre 2024, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

En conséquence il sera fait droit à la demande de la S.A Plurial Novilia, et Monsieur [T] [P] sera condamné au paiement de la somme de 6945.39 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 30 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse et déduction faite des frais de procédure (152.98 euros).

En outre conformément à l’article 1231-7 du Code civil, cette somme emportera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.» ; l’article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Le bail conclu contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 septembre 2024, pour la somme en principal de 3190.02 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines de sorte que la clause résolutoire a été acquise le 31 octobre 2024.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que la demande en résiliation de bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse et que ladite résiliation doit être constatée à compter du 31 octobre 2024, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

L’expulsion de Monsieur [T] [P] pourra alors être poursuivie, dans les conditions prévues ci-dessous et l’occupant sans droit ni titre sera alors astreint au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, outre charges, avec indexation.

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, Monsieur [T] [P] qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, et que le juge peut, pour ces mêmes raisons, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En considération de l’équité, la S.A. Plurial Novilia sera déboutée de sa demande à ce titre.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu contradictoirement en premier ressort :

DECLARE l’action de la SA PLURIAL NOVILIA recevable ;

CONDAMNE Monsieur [T] [P] à payer en deniers ou quittances à la S.A. Plurial Novilia la somme de 6945.39 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 31 octobre 2024 ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [T] [P], d’avoir libéré les lieux situés au [Adresse 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [T] [P] au paiement d’une provision à titre d’indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DEBOUTE la SA PLURIAL NOVILIA de sa demande en paiement sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [P], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet des Ardennes en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE