TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 25/00467 – N° Portalis DBWT-W-B7J-EW7C

Minute

Jugement du : 09 DÉCEMBRE 2025

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 03 Novembre 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière ; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 09 Décembre 2025 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 09 Décembre 2025, le jugement a été rendu par Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière.

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [U]

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Catherine LIEGEOIS de la SCP LIEGEOIS, avocats au barreau desARDENNES

DÉFENDERESSE

Madame [J] [Y]

demeurant [Adresse 4]

Non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 26 octobre 2023, Monsieur [P] [U] a consenti à Madame [J] [Y] un bail d’habitation portant sur un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 5] contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 460,00 euros ainsi que 30 euros à titre de provisions pour charges.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs a été délivré en conséquence à la locataire le 31 octobre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4409,37 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 02 septembre 2025, dénoncé le 3 septembre 2025 au Préfet des Ardennes, Monsieur [P] [U] a fait assigner Madame [J] [Y] afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le paiement de la somme de 7929,37 euros due au titre des loyers arriérés, selon décompte arrêté au 22 août 2025 ;

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des occupants du logement situé au [Adresse 3] à [Localité 5] ;

— la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 800,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée, retenue et soutenue à l’audience du 03 novembre 2025.

Monsieur [P] [U] comparant par ministère d’avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualise la dette à la somme de 8564,37 euros au 28 octobre 2025 et sollicite à titre subsidiaire la résiliation judicaire du bail sur le fondement des articles 1217 et 1741 du code civil.

Madame [J] [Y] bien que régulièrement citée par acte déposé à étude, n’a pas comparu, ni personne pour elle. La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 09 décembre 2025.

EXPOSÉ DES MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Madame [J] [Y] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à Monsieur [U].

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience (pv de carence).

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Conformément à l’article 24 I alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement, prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

En l’espèce, il est établi que le commandement de payer en date du 31 octobre 2024 a été dénoncé le 25 août 2025 à la D.D.C.S.P.P des Ardennes. Cette dénonciation tardive n’a pas empêché la saisie de la commission de prévention des expulsions locatives, cette dernière ayant rédigé un procès-verbal de carence en raison de l’absence de la locataire aux rendez-vous proposés.

En outre, Monsieur [U] bailleur personne physique, ne peut se voir opposer la fin de non-recevoir tirée du défaut de saisine préalable de la CCAPEX.

Conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 02 septembre 2025 a été dénoncée le 03 septembre 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 03 novembre 2025.

En conséquence, le bailleur sera dit recevable en son action.

Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [P] [U], fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, lequel est dépourvu de clause résolutoire, le commandement de payer, un décompte arrêté au 30 octobre 2024 et l’assignation délivrée en vue de l’audience avec une dette actualisée au 28 octobre 2025.

En l’absence du défendeur à l’audience, la somme réclamée dans l’assignation ne peut être actualisée à la hausse, sous peine d’enfreindre le principe fondamental du respect du contradictoire, faute pour le bailleur de justifier qu’il a régulièrement notifié sa demande en paiement réactualisée.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Monsieur [P] [U] et Madame [J] [Y] sera condamnée au paiement de la somme de 7929,37 euros représentant les loyers impayés à la date du 22 août 2025 terme du mois d’août inclus.

En outre et en application de l’article 1231-7 du Code civil, cette somme emportera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande d’expulsion :

Le bail ne contient pas de clause résolutoire.

Monsieur [U] sera débouté de sa demande principale tendant à la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire.

A- Sur la demande subsidiaire en résiliation du bail du 26 octobre 2023 :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur à leurs engagements.

Il appartient au juge saisi d’une demande de résiliation judiciaire d’un contrat de bail d’apprécier, au jour où il statue, si les manquements invoqués sont établis et s’ils présentent une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Enfin, il est constant que la résiliation judiciaire d’un contrat à exécution successive ne prend pas nécessairement effet à la date à laquelle on la prononce.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 4409,37 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au 30 octobre 2024 et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs a été délivré le 31 octobre 2024 à Madame [J] [Y]. Aux termes de ce commandement, le bailleur a informé Madame [J] [Y] de son intention de résilier le bail.

L’assignation a été dénoncée six semaines avant l’audience à Monsieur le Préfet des Ardennes ainsi qu’il en est justifié par la production aux débats de l’accusé de réception.

Il résulte du décompte des sommes restant dues inclus à l’assignation que Madame [J] [Y] reste redevable de la somme de 7939,37 euros au titre des loyers dus au 30 août 2025 et qu’elle n’a procédé à aucun paiement depuis le mois de mars 2025 ; elle n’a pas plus justifié être assurée contre les risques locatifs.

Il est ainsi établi que Madame [J] [Y] a manqué à son obligation de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ainsi que de justifier d’une assurance.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments et notamment au montant de la dette locative et à l’absence de paiement depuis plusieurs mois, il y a lieu de dire que le manquement de Madame [J] [Y] à son obligation de payer son loyer aux termes convenus apparaît d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat de bail à ses torts exclusifs.

Il convient, en conséquence, de faire droit à la demande de Monsieur [U] tendant au prononcé de la résiliation du bail du 26 octobre 2023 ainsi que de ses demandes en expulsion de la locataire et en paiement des indemnités d’occupation.

Madame [J] [Y] ayant manqué à son obligation essentielle de paiement des loyers et des charges, il y a lieu de dire que la résiliation du bail a pris effet à la délivrance de l’assignation, qui a traduit la volonté non équivoque de Monsieur [P] [U] de voir le contrat de bail prendre fin, soit le 02 septembre 2025.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation à compter du 02 septembre 2025 du bail d’habitation et d’ordonner l’expulsion de Madame [J] [Y] et de tous occupants de son chef.

B- Sur l’indemnité d’occupation :

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 02 septembre 2025, Madame [J] [Y] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de non résiliation du bail, et ce à compter du 02 septembre 2025 et jusqu’à son départ définitif.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial, et le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges.

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Madame [J] [Y] partie succombante, devra supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Madame [J] [Y] sera condamnée à payer à Monsieur [P] [U] la somme de 400,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

DECLARE Monsieur [P] [U] recevable en son action ;

CONDAMNE Madame [J] [Y] à payer en deniers ou quittances à Monsieur [P] [U] la somme de 7929,37 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 22 août 2025, terme du mois d’août inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [U] de sa demande principale tendant à la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation judicaire du bail à la date de l’assignation ;

DIT qu’à défaut par Madame [J] [Y] d’avoir libéré les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Madame [J] [Y] à payer à Monsieur [P] [U], en deniers ou quittances une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 02 septembre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

CONDAMNE Madame [J] [Y] à payer à Monsieur [P] [U] la somme de 400,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet des Ardennes en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE