TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à Me [H] (P0285)

M^e REZEAU (L0158)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/04142

N° Portalis 352J-W-B7G-CWHM6

N° MINUTE : 4

Assignation du :

22 Mars 2022

JUGEMENT

rendu le 25 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE (RCS de [Localité 15] 419 459 672)

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par Maître Xavier LORÉAL de la S.E.L.A.R.L. LORÉAL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0285

DÉFENDERESSES

S.A.S. FONCIÈRE DU [Adresse 2] (RCS de [Localité 15] 889 636 866)

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par Maître Philippe REZEAU de la S.E.L.A.R.L. QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0158

S.C.P.I. LOGIPIERRE 1 (RCS de [Localité 13] 314 369 018)

[Adresse 9]

[Localité 12]

défaillante

Décision du 25 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/04142 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWHM6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 05 Février 2025 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2025, puis prorogé successivement le 17 et le 25 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Réputé contradictoire

En premier ressort

__________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 11 février 2011, la S.C.P.I. LOGIPIERRE 1 a donné à bail commercial à la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE des locaux à usage exclusif de bureaux d’une superficie d’environ 352 m² situés au troisième étage d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 14] [Localité 4] cadastré section AY numéro [Cadastre 8] pour une durée de neuf années à effet au 1er avril 2011 afin qu’y soient exercées toutes opérations contribuant entre autres à la réalisation et au développement d’activités liées à des œuvres informatiques et électroniques et plus généralement à toutes œuvres de loisirs, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 165.440 euros hors taxes et hors charges et d’une provision annuelle sur charges locatives d’un montant de 13.420 euros payables trimestriellement à terme à échoir.

Par acte d’huissier en date du 30 septembre 2019, la S.C.P.I. LOGIPIERRE 1 a fait signifier à la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE un congé pour le 31 mars 2020 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte notarié en date du 10 décembre 2020, la S.C.P.I. LOGIPIERRE 1 a cédé la propriété des locaux donnés à bail à la S.A.S. FONCIÈRE DU [Adresse 2].

Par exploit d’huissier en date du 2 mars 2021, la S.A.S. FONCIÈRE DU [Adresse 2] a fait assigner la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en désignation d’un expert judiciaire chargé d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due à cette dernière ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due par celle-ci.

La S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE a procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs suivant procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en date du 29 avril 2021.

Par ordonnance contradictoire en date du 25 mai 2021, le juge des référés a ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Madame [T] [Y] aux fins d’estimation du montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE et du montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à la S.A.S. FONCIÈRE DU [Adresse 2] à compter du 1er avril 2020.

Madame [T] [Y] a été remplacée par Monsieur [I] [D] par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises en date du 29 juin 2021.

Sur assignation signifiée à la requête de la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE par exploit d’huissier en date du 25 octobre 2021, les opérations d’expertise ont été déclarées communes à la S.C.P.I. LOGIPIERRE 1 par ordonnance réputée contradictoire du juge des référés en date du 13 décembre 2021.

L’expert judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 14 septembre 2021, a adressé un pré-rapport aux parties le 5 janvier 2022, et a déposé son rapport définitif le 18 mars 2022, évaluant le montant de l’indemnité d’éviction principale et des indemnités accessoires dues à la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE à la somme respective de 60.000 euros et de 411.463 euros, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à la S.A.S. FONCIÈRE DU [Adresse 2] à la somme totale de 198.342 euros hors taxes et hors charges pour la période comprise entre le 1er avril 2020 et le 29 avril 2021.

Par exploits d’huissier en date des 22 mars et 1er avril 2022, la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE a fait assigner la S.C.P.I. LOGIPIERRE 1 et la S.A.S. FONCIÈRE DU [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant total de 900.583,47 euros hors taxes.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 16 novembre 2023 et signifiées à la S.C.P.I. LOGIPIERRE 1 par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2023, la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE demande au tribunal, sur le fondement de l’article R. 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire, des articles L. 145-14, L. 145-28 et R. 145-23 du code de commerce, et des articles 1199, 1231-6, 1310 et suivants, 1336, 1338 et 1343-2 du code civil, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

– y faisant droit, dire et juger qu’eu égard au congé qui lui a été délivré par la S.C.P.I. LOGIPIERRE 1 par acte d’huissier en date du 30 septembre 2019, elle a droit au paiement d’une indemnité d’éviction réparant le préjudice causé par le refus de renouvellement du contrat de bail commercial ;

– dire et juger que la S.C.P.I. LOGIPIERRE 1 est débitrice à son égard du paiement de l’indemnité d’éviction ;

– dire et juger que la S.A.S. FONCIÈRE DU [Adresse 2] est également débitrice à son égard du paiement de l’indemnité d’éviction par application des règles de la délégation imparfaite de créance ;

– à titre principal, fixer le montant de cette indemnité d’éviction à un montant qui ne saurait être inférieur à la somme de 701.180,43 euros hors taxes ;

– en conséquence, condamner solidairement, ou à défaut in solidum, la S.C.P.I. LOGIPIERRE 1 et la S.A.S. FONCIÈRE DU [Adresse 2] à lui payer la somme de 701.180,43 euros hors taxes à titre d’indemnité d’éviction, sauf à parfaire ;

– à titre subsidiaire, donner acte à la S.A.S. FONCIÈRE DU [Adresse 2] de ce qu’elle reconnaît être débitrice à son égard de la somme de 195.398,45 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

– en conséquence, condamner la S.A.S. FONCIÈRE DU [Adresse 2] à lui payer a minima la somme de 195.398,45 euros à titre d’indemnité d’éviction ;

– en tout état de cause, fixer le montant de l’indemnité d’occupation dont elle est redevable pour la période comprise entre le 1er avril 2020 et le 29 avril 2021 à la somme annuelle de 183.744 euros payable en deniers ou quittances ;

– assortir l’ensemble des condamnations du taux d’intérêt légal à compter du 1er avril 2022, date de signification la plus tardive de l’assignation ;

– ordonner la capitalisation des intérêts ;

– débouter la S.C.P.I. LOGIPIERRE 1 et la S.A.S. FONCIÈRE DU [Adresse 2] de l’ensemble de leurs demandes ;

– condamner chacune de la S.C.P.I. LOGIPIERRE 1 et de la S.A.S. FONCIÈRE DU [Adresse 2] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner solidairement, ou à défaut in solidum, la S.C.P.I. LOGIPIERRE 1 et la S.A.S. FONCIÈRE DU [Adresse 2] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître Xavier [H] de la S.E.L.A.R.L. [H] AVOCATS ;

– condamner solidairement, ou à défaut in solidum, la S.C.P.I. LOGIPIERRE 1 et la S.A.S. FONCIÈRE DU [Adresse 2] à supporter le droit proportionnel appelé par le commissaire de justice à la charge du créancier conformément aux dispositions des articles L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et A. 444-32 du code de commerce ;

– rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE fait valoir que l’indemnité d’éviction à laquelle elle a droit constitue une indemnité de déplacement dès lors que son activité ne dépendant d’aucune chalandise est transférable, et ajoute que la conclusion d’un nouveau contrat de bail commercial à la suite de la restitution des locaux litigieux lui a occasionné un surcoût locatif d’un montant de 120.000 euros, lequel doit constituer le montant de l’indemnité principale.

S’agissant des indemnités accessoires, la preneuse déclare être fondée à réclamer : la somme de 2.771,36 euros au titre de la perte de ses immobilisations non amorties ; la somme de 51.930,62 euros au titre des frais de remploi, de recherche et de prise à bail de nouveaux locaux ; la somme de 8.240 euros au titre de ses frais de déménagement ; la somme de 2.054,48 euros au titre des frais de transfert de son siège social ; la somme de 383.929,26 euros au titre de ses frais de réinstallation, correspondant aux travaux d’aménagement d’un montant de 276.221,76 euros qu’elle a entrepris dans ses nouveaux locaux ainsi qu’aux frais et honoraires relatifs à ces derniers d’un montant de 107.707,50 euros qu’elle a engagés ; la somme de 88.242,83 euros en réparation de son trouble commercial ; et la somme de 44.011,87 euros au titre du double loyer.

Elle précise que d’une part, en cas de vente des locaux donnés à bail postérieurement au congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial, l’ancienne bailleresse demeure redevable du paiement de l’indemnité d’éviction, et que d’autre part la S.A.S. FONCIÈRE DU [Adresse 2], en sa qualité de nouvelle propriétaire, reconnaît s’être engagée envers la S.C.P.I. LOGIPIERRE 1 à prendre en charge ce paiement, ce qui justifie la solidarité de ces deux sociétés dans le versement de l’indemnité.

Concernant le montant de l’indemnité d’occupation due à la bailleresse, la locataire approuve le rapport d’expertise judiciaire l’ayant fixé à la somme annuelle de 183.744 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 22 septembre 2023, la S.A.S. FONCIÈRE DU [Adresse 2] sollicite du tribunal de :

– déclarer la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE irrecevable et mal fondée en ses demandes ;

– fixer le montant de l’indemnité d’éviction dont elle est débitrice envers la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE à la somme totale de 195.398,45 euros se décomposant comme suit :

• rejet de la demande formée au titre du surcoût locatif ;

• la somme de 2.771,36 euros au titre de la perte des immobilisations non amorties ;

• la somme de 22.455,74 euros au titre des frais de recherche et de prise à bail ;

• la somme de 8.240 euros au titre des frais de déménagement ;

• la somme de 2.054,48 euros au titre des frais de transfert du siège social ;

• rejet de la demande formée au titre des frais de réinstallation ;

• la somme de 27.622,17 euros au titre des frais et honoraires de travaux ;

• la somme de 88.242,83 euros au titre du trouble commercial ;

• la somme de 44.011,87 euros au titre du double loyer ;

– fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE pour la période comprise entre le 1er avril 2020 et le 29 avril 2021 à la somme annuelle de 183.744 euros ;

– condamner, en tant que de besoin, la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE à lui payer cette indemnité d’occupation, sous déduction des sommes réglées pour la période comprise entre le 1er avril 2020 et le 29 avril 2021 ;

– dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.A.S. FONCIÈRE DU [Adresse 2] admet que l’indemnité d’éviction due à la locataire constitue une indemnité de déplacement s’agissant d’un fonds transférable, mais souligne que le montant de l’indemnité d’éviction principale est nul dès lors que d’une part, les locaux étaient à usage exclusif de bureaux, et que d’autre part le choix de nouveaux locaux trop chers, inadaptés et nécessitant d’importants travaux relève de la seule responsabilité de la demanderesse, de sorte que l’éventuel surcoût locatif invoqué ne lui est pas imputable.

Elle indique consentir à verser les indemnités accessoires suivantes : la somme de 2.771,36 euros au titre de la perte des immobilisations non amorties ; la somme de 22.455,74 euros au titre des frais de remploi, de recherche et de prise à bail de nouveaux locaux ; la somme de 8.240 euros au titre des frais de déménagement ; la somme de 2.054,48 euros au titre des frais de transfert du siège social ; la somme de 27.622,17 euros au titre des frais et honoraires relatifs aux travaux d’aménagement entrepris dans les nouveaux locaux ; la somme de 88.242,83 euros en réparation du trouble commercial ; et la somme de 44.011,87 euros au titre du double loyer. Elle conteste être redevable de quelconques frais de réinstallation correspondant au coût des travaux réalisés par la preneuse dans ses nouveaux locaux dans la mesure où cette dernière a bénéficié d’une franchise de loyers à ce titre de la part de sa nouvelle bailleresse.

Elle reconnaît devoir prendre en charge le versement de l’indemnité d’éviction, mais s’oppose à toute solidarité avec la S.C.P.I. LOGIPIERRE 1.

En ce qui concerne l’indemnité d’occupation dont elle est créancière, la bailleresse se rallie aux conclusions expertales l’ayant évaluée à la somme annuelle de 183.744 euros hors taxes et hors charges.

La S.C.P.I. LOGIPIERRE 1, régulièrement assignée à personne, n’a pas constitué avocat. Le jugement est donc réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 29 janvier 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 5 février 2025, et la décision a été mise en délibéré au 4 juin 2025, puis prorogée successivement au 17 et au 25 septembre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et que le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, il convient de relever que les demandes figurant au dispositif des conclusions de la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE aux fins de voir « dire et juger » et « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’action en paiement de l’indemnité d’éviction

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction globale est donc constituée d’une indemnité principale à laquelle peuvent s’ajouter des indemnités accessoires.

Sur l’indemnité principale

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité principale : d’une part, doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce (Civ. 3, 13 octobre 2021 : pourvoi n°20-19340), et est constituée par la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce, en cas de perte de celui-ci, et celle du droit au bail (Civ. 3, 11 juin 1992 : pourvoi n°90-17109 ; Civ. 3, 13 octobre 1993 : pourvoi n°91-16942 ; Civ. 3, 16 décembre 1997 : pourvoi n°96-16779) ; et d’autre part, doit être évaluée soit à la date du départ du locataire si celui-ci quitte volontairement les lieux (Civ. 3, 26 septembre 2001 : pourvoi n°00-12620 ; Civ. 3, 14 mars 2019 : pourvoi n°18-11991), soit à la date à laquelle la juridiction statue lorsque l’éviction n’est pas encore réalisée (Civ. 3, 24 novembre 2004 : pourvoi n°03-14620 ; Civ. 3, 8 mars 2011 : pourvoi n°10-15324 ; Civ. 3, 20 octobre 2016 : pourvoi n°15-15760).

Décision du 25 Septembre 2025

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De plus, en application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile selon lesquelles il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, il appartient au bailleur de démontrer le caractère transférable du fonds de commerce, la perte du fonds étant présumée.

En l’espèce, dans son rapport définitif en date du 18 mars 2022, l’expert judiciaire relève que « la société TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE louait des bureaux pour son activité de commercialisation de jeux vidéo. Cette activité, qui ne fait pas appel au chaland, est par nature transférable. Le bailleur n’ayant pas proposé de locaux de remplacement, le preneur a pris à bail des locaux à proximité très immédiate de l’adresse évincée, au [Adresse 6] » (pièces n°44 en demande et n°10 en défense, page 26), ce qui n’est pas contesté.

Dès lors, il y a lieu de retenir que l’éviction de la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE entraîne le transfert de son fonds de commerce, de sorte que cette dernière a droit à une indemnité de déplacement.

En conséquence, il convient de déterminer la valeur du droit au bail.

Sur la valeur du droit au bail

En application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-11 du même code, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Enfin, selon les dispositions de l’article 246 du code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien.

Si la valeur du droit au bail peut, en principe, être calculée selon la méthode de l’économie de loyer, consistant à capitaliser la différence existant entre la valeur locative de marché et le loyer annuel qui aurait été payé en cas de renouvellement, en fonction d’un multiple variable correspondant au coefficient de commercialité dépendant de la valeur locative de marché au mètre carré, il y a cependant lieu de rappeler qu’en matière de locaux à usage exclusif de bureaux, dont le loyer de renouvellement aurait été fixé à la valeur locative déterminée en considération de locaux équivalents, dans des conditions excluant ainsi tout plafonnement, il n’existe pas de différentiel à capitaliser ni de valeur du droit au bail (Civ. 3, 4 octobre 1995 : pourvoi n°93-16859 ; Civ. 3, 4 février 2009 : pourvoi n°07-19567), le preneur évincé ne subissant aucun surcoût financier en transférant son fonds (Civ. 3, 20 juin 1995 : pourvoi n°93-19509), sauf hypothèse exceptionnelle d’une stagnation du prix du loyer des bureaux à la date d’effet du congé, auquel cas il peut exister une différence entre la valeur locative en renouvellement et la valeur locative du marché pour une première location (Civ. 3, 12 novembre 2008 : pourvoi n°07-19092).

En l’espèce, la clause intitulée « 20.1 Destination » insérée aux conditions particulières du contrat de bail commercial litigieux prévoit un « Usage exclusif de bureaux pour l’activité de : Toutes opérations contribuant entre autres à la réalisation et au développement d’activités liées à des œuvres informatiques et électroniques et plus généralement à toutes œuvres de loisirs » (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, page 22), de sorte qu’il est établi que les locaux sont à usage exclusif de bureaux, ce qui n’est pas contesté.

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Après avoir rappelé que « le droit au bail prend naissance dans le différentiel pouvant exister entre la valeur locative des locaux supposés vacants et le loyer payé, capitalisé en fonction de la qualité de l’emplacement. En matière de bureaux, la jurisprudence dominante se prononce pour une absence de valeur de droit au bail, parce que le loyer est déplafonné lors du renouvellement du bail », l’expert judiciaire relève que « la jurisprudence n’est pas unanime car dans la pratique, le locataire en place ne paye pratiquement jamais le prix du marché lors du renouvellement de son bail. Cette différence s’explique pour plusieurs raisons : – le marché des bureaux de seconde main est moins actif que le marché des bureaux neufs ou rénovés ; – les loyers de marché concernent essentiellement des bureaux neufs, rénovés ou au moins rafraîchis ; – en cas de renouvellement, le bailleur n’a pas de frais de rénovation ou de rafraîchissement à prévoir, ce qui ne serait pas le cas si les locaux étaient remis sur le marché ; – en cas de renouvellement, il n’y a pas d’interruption dans la location, et donc dans le paiement des loyers, alors que toute remise en location entraîne une vacance qui peut être longue lorsque le marché est en crise, ce qui est le cas actuellement », pour en déduire que « sur ces bases, le droit au bail peut s’analyser comme un surcoût locatif » (pièces n°44 en demande et n°10 en défense, page 30).

Eu égard à l’étude des diverses données et des huit références issues de son observation du marché constituées de quatre locations nouvelles datant de l’année 2021 à un prix unitaire respectif de 510 euros, de 530 euros, de 600 euros et de 670 euros par mètre carré, et de quatre offres de locations proposées au prix unitaire respectif de 600 euros, de 620 euros, de 650 euros et de 690 euros par mètre carré, l’expert judiciaire retient une valeur locative statutaire unitaire de renouvellement d’un montant de 580 euros par mètre carré pondéré (pièces n°44 en demande et n°10 en défense, pages 31 et 32), laquelle serait inférieure à la valeur locative de marché constituée par le prix du nouveau bail conclu par la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE postérieurement à son départ des locaux.

Cependant, ce raisonnement n’emporte pas la conviction de la juridiction dès lors que d’une part, si le nouveau contrat de bail commercial conclu entre la S.C. SCI [Adresse 5] et la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE par acte sous signature privée en date du 19 octobre 2020 stipule expressément, en sa clause intitulée « 7.8. Loyer de renouvellement », qu’ « en cas de renouvellement du Bail, le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative de marché », force est toutefois de constater qu’une telle précision n’est pas apportée s’agissant du prix initial, la clause intitulée « 7.1. Montant du loyer » se contentant d’indiquer que « le Bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel d’un montant de TROIS CENT QUARANTE-SEPT MILLE HUIT CENTS EUROS (347.800 €) hors taxes, hors charges et hors indexation annuelle. […] À titre informatif, il est précisé que le loyer visé ci-dessus a été calculé sur la base d’un loyer annuel unitaire de : […] – sept cents euros hors taxes, hors charges et hors indexation annuelle par mètre carré de surfaces de bureaux (700 € HT/HC/m²/an) » (pièce n°16 en demande, pages 19 et 25), sans explicitement spécifier que ce prix correspond à la valeur locative de marché, si bien que comme le relève à juste titre la défenderesse, il est possible que ce prix soit surévalué, et que d’autre part les huit références utilisées par l’expert judiciaire consistent exclusivement en des baux conclus ou proposés au cours de l’année 2021, alors même que dans la mesure où le congé litigieux a été donné pour le 31 mars 2020 (pièces n°3 en demande et n°2 en défense), seuls pouvaient être pris en considération pour le calcul de la valeur locative de renouvellement des éléments existant à la date d’effet du congé (Civ. 3, 13 mai 1992 : pourvoi n°90-18526 ; Civ. 3, 4 février 1997 : pourvoi n°95-13916 ; Civ. 3, 17 décembre 2003 : pourvoi n°02-18057 ; Civ. 3, 9 mars 2022 : pourvoi n°20-19188).

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la demanderesse échoue à apporter la preuve de l’existence d’une différence entre la valeur locative de renouvellement au 31 mars 2020 et la valeur locative de marché des locaux à la date de son départ le 29 avril 2021, c’est-à-dire de l’existence d’une valeur du droit au bail, de sorte qu’elle ne démontre pas le surcoût locatif qu’elle allègue.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE de sa demande formée au titre de l’indemnité principale correspondant au surcoût locatif.

Sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires correspondent à l’indemnisation des frais que le preneur n’aurait pas à engager s’il n’avait pas été évincé des locaux loués.

Sur la perte des immobilisations non amorties

Les frais des aménagements réalisés par le preneur au cours du bail expiré peuvent être indemnisés s’ils n’ont pas été entièrement amortis et si ces aménagements ne sont ni récupérables, ni transférables.

En l’espèce, au vu de l’attestation d’expert-comptable qui lui a été transmise, l’expert judiciaire a évalué ces frais accessoires à la somme de 2.771,36 euros hors taxes (pièces n°44 en demande et n°10 en défense, page 35), laquelle n’est contestée par aucune des parties.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnisation de la perte des immobilisations non amorties due à la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE à la somme de 2.771,36 euros.

Sur les frais de remploi

Les frais de remploi sont notamment destinés à couvrir les droits de mutation à régler par le preneur évincé en vue de l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail de même valeur que l’ancien, étant précisé que le bailleur est tenu d’indemniser celui-ci sauf s’il est établi que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds (Civ. 3, 18 décembre 2012 : pourvoi n°11-23273), la charge de la preuve de cette absence de réinstallation pesant sur le bailleur (Civ. 3, 16 juin 1993 : pourvoi n°91-19996 ; Civ. 3, 6 novembre 2001 : pourvoi n°00-12946 ; Civ. 3, 11 septembre 2013 : pourvoi n°12-15425).

En l’espèce, l’expert judiciaire note qu’ « ici, le preneur s’est acquitté des frais suivants (factures à l’appui) : – honoraires d’études Cushman & Wakefield : 7.500 € ht ; – honoraires de commercialisation CBRE : 55.358 € ht ; – honoraires de rédaction bilingue du bail : 3.750 € ht ; Montant total 66.608,00 €. En général, ces frais sont proportionnels à la surface louée et au montant du loyer. C’est pourquoi nous les retenons au prorata de la surface évincée, soit à retenir un montant de : (66.608 € x 352 m²) / 479 m² = 48.947,84 € » (pièces n°44 en demande et n°10 en défense, page 34).

De fait, la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE justifie avoir réglé : la somme de 7.500 euros hors taxes suivant facture n°FR3309_CI-20-02912 en date du 30 décembre 2020 émise par la S.A.S. CUSHMAN & WAKEFIELD FRANCE SAS relative aux « Studies on targeted Buildings. Test fits & Architectural Studies » (c’est-à-dire aux : Études sur les bâtiments ciblés. Études d’adéquation au projet et architecturales) ; la somme de 55.358 euros hors taxes suivant facture n°58BR200057785 en date du 23 octobre 2020 émise par la S.A.S. CBRE CONSEIL & TRANSACTION relative aux honoraires d’agence immobilière ; et la somme de 3.750 euros hors taxes suivant facture n°1212.200831 en date du 31 août 2020 émise par l’A.A.R.P.I. ALDHEA relative aux « frais et honoraires pour établissement version bilingue bail des locaux du [Adresse 7] » (pièces n°18, n°19 et n°20 en demande).

De plus, il est établi : que les locaux évincés présentaient une surface de 352 mètres carrés ; et que les nouveaux locaux loués postérieurement à l’éviction présentent une surface de 479 mètres carrés (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, page 22 ; pièce n°16 en demande, page 14).

Comme le relève à juste titre la locataire, seule peut être proportionnelle à la surface des locaux loués la rémunération de l’agence immobilière ; à l’inverse, les frais d’études du projet et les honoraires de rédaction du nouveau contrat de bail ne dépendent nullement de cette superficie.

Enfin, l’allégation de la défenderesse selon laquelle « les commissions d’agent sont systématiquement négociées en leur montant ou en leur répartition, une part de la commission étant généralement prise en charge par le bailleur » (page 6 de ses dernières conclusions) n’est corroborée par aucun élément, et est même démentie par les stipulations du nouveau contrat de bail commercial conclu entre la S.C. SCI [Adresse 5] et la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE par acte sous signature privée en date du 19 octobre 2020 dont la clause intitulée « 24.4. Enregistrement – Frais et honoraires » prévoit expressément que « Le Bailleur et le Preneur paieront chacun tous les frais et coûts qu’ils auront respectivement engagés à l’occasion du Bail, y compris les honoraires et frais de leurs consultants et conseils respectifs » (pièce n°16 en demande, page 89).

Dès lors, les frais de remploi s’élèvent à la somme de : 7.500 + [(55.358 x 352) ÷ 479] + 3.750 = 51.930,62 euros hors taxes.

En conséquence, il convient de fixer le montant des frais de remploi dus à la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE correspondant à la recherche de nouveaux locaux ainsi qu’à la négociation et à la rédaction d’un nouveau bail à la somme de 51.930,62 euros.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale (Civ. 3, 19 novembre 1997 : pourvoi n°96-70046).

En l’occurrence, aux termes de son rapport définitif, l’expert judiciaire a évalué ce poste de préjudice à un montant correspondant à un mois d’excédent brut d’exploitation, soit à la somme de 88.242,83 euros (pièces n°44 en demande et n°10 en défense, pages 34 et 35), laquelle n’est contestée par aucune des parties.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due à la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE au titre du trouble commercial à la somme de 88.242,83 euros.

Sur les frais de réinstallation

Les frais de réinstallation couvrent les frais nécessaires à l’installation d’une nouvelle boutique ayant des caractéristiques semblables à l’ancienne et bénéficiant d’aménagements spécifiques et d’équipements similaires, étant précisé que lesdits frais sont dus tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce que dans celle de son déplacement (Civ. 3, 21 mars 2007 : pourvoi n°06-10780 ; Civ. 3, 12 janvier 2017 : pourvoi n°15-25939 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-16993).

En l’espèce, si la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE sollicite la somme de 383.929,26 euros au titre de ses frais de réinstallation, correspondant aux travaux d’aménagement d’un montant de 276.221,76 euros qu’elle a entrepris dans ses nouveaux locaux ainsi qu’aux frais et honoraires relatifs à ces travaux d’un montant de 107.707,50 euros qu’elle a engagés, force est toutefois de constater qu’elle reconnaît expressément que « la société a dû réaliser des travaux d’aménagement dont l’importance n’est en rien spécifique aux locaux qu’elle a retenus » (page 15 de ses dernières conclusions), de sorte que la spécificité des aménagements réalisés n’est nullement démontrée, ce qui justifie en principe le rejet de ce poste de préjudice.

Cependant, dès lors que la S.A.S. FONCIÈRE DU [Adresse 2] consent à verser le montant de 27.622,17 euros hors taxes au titre des frais et honoraires afférents aux travaux d’aménagement, et dans la mesure où le tribunal ne peut statuer infra petita en application des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, cette somme sera allouée à la locataire.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due à la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE au titre des frais de réinstallation relatifs aux frais et honoraires afférents aux travaux d’aménagement à la somme de 27.622,17 euros, et de la débouter de sa demande formée au titre des frais de réinstallation relatifs aux travaux d’aménagement.

Sur les frais de déménagement

Les frais de déménagement se rapportent notamment aux coûts engendrés par le transfert des aménagements et mobiliers depuis le local évincé.

En l’espèce, au vu des factures qui lui ont été communiquées, l’expert judiciaire a évalué les frais de déménagement à la somme de 8.240 euros (pièces n°44 en demande et n°10 en défense, page 35), laquelle n’est contestée par aucune des parties.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due à la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE au titre des frais de déménagement à la somme de 8.240 euros.

Sur les frais divers et de greffe

Les frais divers et de greffe sont inhérents aux formalités liées au changement de siège social du preneur évincé auprès du registre du commerce et des sociétés, au remplacement des imprimés et documents commerciaux, à l’éventuel transfert des lignes téléphoniques, etc.

En l’occurrence, les parties s’accordent sur le montant de 2.054,48 euros hors taxes relatif aux frais de transfert du siège social de la locataire évincée.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due à la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE au titre des frais divers et de greffe à la somme de 2.054,48 euros.

Sur les frais de double loyer

Les frais de double loyer visent à l’indemnisation du préjudice complémentaire subi par le preneur qui se voit contraint, pour effectuer ses opérations de déménagement et de réaménagement des nouveaux locaux, de continuer à occuper les locaux évincés parallèlement aux nouveaux.

En l’espèce, l’expert judiciaire a estimé les frais de double loyer à la somme de 44.011,87 euros hors taxes (pièces n°44 en demande et n°10 en défense, page 38), laquelle n’est contestée par aucune des parties.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due à la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE au titre des frais de double loyer à la somme de 44.011,87 euros.

Conclusion sur le montant total de l’indemnité d’éviction

En définitive, l’indemnité d’éviction due à la preneuse à bail s’élève à la somme totale de : 2.771,36 + 51.930,62 + 88.242,83 + 27.622,17 + 8.240 + 2.054,48 + 44.011,87 = 224.873,33 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE à la somme totale de 224.873,33 euros hors taxes.

Sur la charge des condamnations

Aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En outre, en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 125 du même code, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu des dispositions de l’article 32 dudit code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Selon les dispositions des premier et cinquième alinéas de l’article 1844-7 du code civil, la société prend fin : 4°) par la dissolution anticipée décidée par les associés.

Enfin, d’après les dispositions des trois premiers alinéas de l’article 1844-8 du même code, la dissolution de la société entraîne sa liquidation, hormis les cas prévus à l’article 1844-4 et au troisième alinéa de l’article 1844-5. Elle n’a d’effet à l’égard des tiers qu’après sa publication. Le liquidateur est nommé conformément aux dispositions des statuts. Dans le silence de ceux-ci, il est nommé par les associés ou, si les associés n’ont pu procéder à cette nomination, par décision de justice. Le liquidateur peut être révoqué dans les mêmes conditions. La nomination et la révocation ne sont opposables aux tiers qu’à compter de leur publication. Ni la société ni les tiers ne peuvent, pour se soustraire à leurs engagements, se prévaloir d’une irrégularité dans la nomination ou dans la révocation du liquidateur, dès lors que celle-ci a été régulièrement publiée. La personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu’à la publication de la clôture de celle-ci.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions qu’à compter de la publication de la clôture de la liquidation, le liquidateur n’a plus qualité pour représenter la société en défense ou en demande, et que le juge peut relever d’office cette fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité en l’absence de désignation d’un administrateur ad hoc désigné en justice chargé de représenter la société (Civ. 2, 24 janvier 2008 : pourvoi n°07-10748 ; Com., 5 mai 2009 : pourvoi n°08-12601 ; Com., 15 juin 2010 : pourvois n°08-14178 et n°08-19823 ; Civ. 2, 4 février 2016 : pourvoi n°14-28153 ; Soc., 13 avril 2022 : pourvoi n°20-22446).

Décision du 25 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/04142 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWHM6

En l’espèce, outre que « la Société FONCIÈRE DU [Adresse 2] se reconnaît débitrice envers la Société TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE des indemnités consécutives à l’éviction » (page 4 de ses dernières conclusions), il ressort des vérifications opérées par la présente juridiction : que suivant procès-verbal d’assemblée générale mixte en date du 27 juin 2018 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°93 B du 15 mai 2019 (annonce n°1786), la S.C.P.I. LOGIPIERRE 1 a fait l’objet d’une dissolution anticipée, la S.A. FIDUCIAL GÉRANCE étant nommée en qualité de liquidatrice amiable ; que l’assignation introductive d’instance a été signifiée par acte d’huissier en date du 22 mars 2022 à « la société LOGIPIERRE 1 […], prise en la personne de son liquidateur amiable domicilié en cette qualité audit siège » ; et que suivant procès-verbal d’assemblée générale ordinaire en date du 21 décembre 2022 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°77 B du 19 avril 2023 (annonce n°2153), la clôture des opérations de liquidation amiable de la S.C.P.I. LOGIPIERRE 1 a été prononcée, si bien que cette dernière est dépourvue de personnalité morale depuis cette dernière date et qu’aucune prétention ne peut plus être formée contre celle-ci.

Or, force est de constater que la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE n’a pas sollicité la désignation d’un administrateur ad hoc chargé d’assurer la représentation légale de la S.C.P.I. LOGIPIERRE 1, de sorte que ses demandes formées contre cette société dépourvue du droit d’agir sont désormais irrecevables, et qu’aucune solidarité ne peut être retenue à l’encontre de celle-ci et de la S.A.S. FONCIÈRE DU [Adresse 2].

En conséquence, il convient de déclarer la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE irrecevable en l’intégralité de ses prétentions formées à l’encontre de la S.C.P.I. LOGIPIERRE 1, et de condamner la S.A.S. FONCIÈRE DU [Adresse 2] à payer à la première la somme de 224.873,33 euros hors taxes à titre d’indemnité d’éviction.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 1153 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1153-1 ancien devenu 1231-7 du même code, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, s’agissant d’une créance indemnitaire due en vertu des dispositions légales, et non d’une obligation de somme d’argent de nature contractuelle, les intérêts de retard courront à compter de la date de la présente décision.

En conséquence, il convient de dire que le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.A.S. FONCIÈRE DU [Adresse 2] à la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu’à complet paiement.

Sur l’anatocisme

Conformément aux dispositions de l’article 1154 ancien devenu 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande d’anatocisme formée par la locataire.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal.

Sur l’action en fixation de l’indemnité d’occupation

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L.145-33 du code de commerce (Civ. 3, 3 octobre 2007 : pourvoi n°06-17766 ; Civ. 3, 13 décembre 2018 : pourvoi n°17-28055 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°22-13376) ; et que d’autre part, cette indemnité d’occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l’indexation du loyer de base (Civ. 3, 8 juin 2023 : pourvois n°22-11657 et n°22-11663), mais peut être affectée d’un coefficient de précarité (Civ. 3, 21 février 2001 : pourvoi n°99-11035 ; Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-10476 ; Civ. 3, 18 janvier 2011 : pourvoi n°09-17007 ; Civ. 3, 4 janvier 2012 : pourvoi n°10-27752).

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État.

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-11 du même code, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

En l’espèce, comme précédemment indiqué, il est établi que les locaux évincés présentaient une surface de 352 mètres carrés (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, page 22).

De plus, eu égard à l’étude des diverses données et des huit références issues de son observation du marché constituées de quatre locations nouvelles et de quatre offres de locations, l’expert judiciaire a estimé la valeur locative statutaire unitaire de renouvellement à un montant de 580 euros par mètre carré pondéré (pièces n°44 en demande et n°10 en défense, pages 31 et 32), laquelle n’est contestée par aucune des parties.

Enfin, l’expert retient un abattement de précarité de 10% (pièces n°44 en demande et n°10 en défense, page 40), lequel n’est pas discuté.

Ces conclusions emportent la conviction de la présente juridiction.

Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation statutaire s’élève à la somme annuelle de : (352 x 580) – 10% = 183.744 euros hors taxes et hors charges sur laquelle les parties s’accordent.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE à la S.A.S. FONCIÈRE DU [Adresse 2] à la somme annuelle de 183.744 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2020 jusqu’au 29 avril 2021, date de restitution des locaux donnés à bail, et de condamner la première à payer cette somme à la seconde, dont à déduire toute somme d’ores et déjà versée sur cette même période à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. FONCIÈRE DU [Adresse 2], partie perdante dès lors qu’elle est à l’origine de la présente instance en fixation du montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE à la suite du congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial signifié à celle-ci, sera condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, mais à l’exclusion des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui seront éventuellement dus partiellement par la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE en sa qualité de créancière dans les conditions de l’article A. 444-32 du code de commerce en cas d’exécution forcée de la présente décision, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, lesquels ne peuvent être mis à la charge de la défenderesse dès lors qu’un tel renversement de la charge de ces émoluments sur le débiteur n’est possible qu’en matière de créance née de l’exécution d’un contrat de travail, de créance alimentaire ou en matière de contrefaçon, selon les dispositions des articles R. 444-53 et R. 444-55 du code de commerce, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, ainsi que dans les litiges régis par le code de la consommation d’après les dispositions de l’article R. 631-4 de ce dernier code, mais seulement en cas de condamnation du professionnel, ce qui n’est pas non plus le cas.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre tant de l’expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 5.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 du même code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 dudit code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE irrecevable en l’intégralité de ses prétentions formées à l’encontre de la S.C.P.I. LOGIPIERRE 1,

FIXE à la somme totale de 224.873,33 euros (DEUX CENT VINGT-QUATRE MILLE HUIT CENT SOIXANTE-TREIZE euros et TRENTE-TROIS centimes) hors taxes le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.A.S. FONCIÈRE DU [Adresse 2] à la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE en réparation du préjudice résultant du refus de renouvellement du contrat de bail commercial, se décomposant comme suit :

– la somme de 2.771,36 euros au titre de la perte des immobilisations non amorties,

– la somme de 51.930,62 euros au titre des frais de remploi correspondant à la recherche de nouveaux locaux ainsi qu’à la négociation et à la rédaction d’un nouveau bail,

– la somme de 88.242,83 euros au titre du trouble commercial,

– la somme de 27.622,17 euros au titre des frais de réinstallation relatifs aux frais et honoraires afférents aux travaux d’aménagement réalisés dans les nouveaux locaux,

– la somme de 8.240 euros au titre des frais de déménagement,

– la somme de 2.054,48 euros au titre des frais divers et de greffe liés au transfert du siège social,

– la somme de 44.011,87 euros au titre des frais de double loyer,

DÉBOUTE la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE de ses demandes formées au titre de l’indemnité principale correspondant au surcoût locatif et au titre des frais de réinstallation relatifs aux travaux d’aménagement réalisés dans les nouveaux locaux,

CONDAMNE la S.A.S. FONCIÈRE DU [Adresse 2] à payer à la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE la somme globale de 224.873,33 euros (DEUX CENT VINGT-QUATRE MILLE HUIT CENT SOIXANTE-TREIZE euros et TRENTE-TROIS centimes) hors taxes à titre d’indemnité d’éviction, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal,

FIXE l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE à la S.A.S. FONCIÈRE DU [Adresse 2] à la somme annuelle de 183.744 (CENT QUATRE-VINGT-TROIS MILLE SEPT CENT QUARANTE-QUATRE) euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2020 jusqu’au 29 avril 2021,

CONDAMNE la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE à payer à la S.A.S. FONCIÈRE DU [Adresse 2] la somme annuelle de 183.744 (CENT QUATRE-VINGT-TROIS MILLE SEPT CENT QUARANTE-QUATRE) euros hors taxes et hors charges à titre d’indemnité d’occupation statutaire à compter du 1er avril 2020 jusqu’au 29 avril 2021, dont à déduire toute somme d’ores et déjà versée sur cette même période à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle,

CONDAMNE la S.A.S. FONCIÈRE DU [Adresse 2] à payer à la S.A.S. TAKE TWO INTERACTIVE FRANCE la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. FONCIÈRE DU [Adresse 2] aux dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise judiciaire ainsi que les frais de l’éventuelle exécution forcée de la présente décision, mais à l’exclusion des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier visés à l’article A. 444-32 du code de commerce,

AUTORISE Maître [N] [H] de la S.E.L.A.R.L. [H] AVOCATS à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 15] le 25 Septembre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA