TRIBUNAL JUDICIAIRE

de CHARLEVILLE MEZIERES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 12 Septembre 2025

AFFAIRE N° : N° RG 23/01335 – N° Portalis DBWT-W-B7H-EJS6

50D

MINUTE N° /

DEMANDEURS

M. [R] [C] [L]

né le 07 Février 1967 à [Localité 10] (02)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET, avocats au barreau des ARDENNES, avocats plaidant

*****

Mme [W] [L] née [T]

née le 17 Mars 1967 à [Localité 11] (08)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET, avocats au barreau des ARDENNES, avocats plaidant

DEFENDERESSE

Mme [S] [H] née [A]

née le 01 Avril 1966 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par la SCP AUBERSON DESINGLY, avocats au barreau des ARDENNES, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Les débats ont eu lieu conformément à l’article 805 du code de procédure civile, devant GLANDIER Daniel, Juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, assistée de PIREAUX-LUCAS Florence, Cadre-Greffier,

En l’audience publique du 26 Mai 2025.

DELIBERE :

Président : Madame GOURINE Samira,Vice-président

Assesseur : Monsieur GLANDIER Daniel, Juge,

Assesseur : Monsieur LE GRAND Jérôme, Juge

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2025.

Signé par M^me GOURINE, Vice-président, et M^me PIREAUX-LUCAS, Cadre-Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique régularisé par l’office Notarial Arches du 11 février 2021, Monsieur [R] [L] et Madame [W] [L] ont acquis auprès de Madame [S] [H] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 1] cadastrée section AD n°[Cadastre 2] formant le lot 1 du lotissement " [Adresse 7] " pour un prix de 260 000 €. La vente a été réalisée par l’intermédiaire de l’agence immobilière JUSTIMMO 08 prise en la personne de Madame [G] [I].

L’acte authentique précisait notamment que l’immeuble avait subi un dégât des eaux dont une indemnisation était en cours.

Suite à leur emménagement, les époux [L] ont constaté des infiltrations d’eau au niveau du plafond de la cuisine.

Par procès-verbal du 28 octobre 2021, Maître [E] [X], commissaire de justice, a constaté plusieurs fuites, fissures et tâches d’humidité à différents endroits de la maison ainsi que des infiltrations d’eau au niveau de la toiture.

Selon assignation en référé délivrée le 11 janvier 2022 à la SASU [G] [I] et le 8 février 2022 à Madame [S] [H], Monsieur [R] [L] et Madame [W] [L] ont sollicité la réalisation d’une expertise judiciaire.

Madame [J] [U], expert judiciaire, a été désignée par une ordonnance du juge des référés rendue le 10 août 2022.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 28 février 2023.

Dans ces condition,s Monsieur [R] [L] et Madame [W] [L] ont, par acte de commissaire de justice du 24 août 2023, fait assigner Madame [S] [H] devant le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières sur le fondement de la garantie des vices cachés et/ou du manquement du vendeur à ses obligations contractuelles.

Par voie de conclusions notifiées électroniquement le 2 avril 2024, Monsieur [R] [L] et Madame [W] [L] sollicitent du Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de:

Condamner Madame [H] à leur payer : Au titre des travaux réparatoires : la somme de 29 088,84 € en principal, revalorisée suivant l’indice du coût de construction entre le 6 juillet 2021 et le jugement à intervenir, et à titre subsidiaire, la somme de 5 225 € revalorisée suivant le coût de la construction entre le 26 mai 2022, et le jour du jugement à intervenir, La somme de 5 000 € au titre du préjudice de jouissance, La somme de 2 000 € au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, La somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens y compris ceux de la procédure de référé expertise dont distraction au profit de la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET, Avocats.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs exposent sur le fondement de l’article 1641 du code civil, que Madame [H], ayant résidé plusieurs années dans le logement, ne pouvait ignorer les infiltrations d’eau généralisées. Ils soutiennent que la seule infiltration portée à leur connaissance avant la vente avait été présentée comme étant ponctuelle.

En sus et sur le fondement de l’article 1104 du code civil, Monsieur [R] [L] et Madame [W] [L] font valoir que la vendeuse n’a pas contracté de bonne foi puisqu’ayant failli à son obligation d’information en restant taisante sur les fuites de la toiture malgré son caractère vétuste. Ils ajoutent que la défenderesse ne rapporte pas la preuve de l’information qu’elle aurait portée sur ce point à la connaissance des acquéreurs.

S’agissant des préjudices indemnisables, les demandeurs reprennent à leur compte le rapport d’expertise judiciaire soulignant que l’ensemble de la toiture comporte des fuites et doit faire l’objet d’une réfection intégrale. Ils sollicitent également l’indemnisation d’un préjudice de jouissance faisant valoir qu’ils sont contraints de poser des bassines, qu’ils doivent vider inlassablement pour faire face à des écoulements d’eau dont ils n’avaient pas été avisés, ce qui entraîne en sus un surcoût de chauffage et d’électricité.

En réponse aux prétentions adverses, Madame [S] [H] sollicite par voie de conclusions notifiées par RPVA le 17 juin 2024 du tribunal qu’il :

Déboute les époux [L] de l’ensemble de leurs demandes,Condamne in solidum Monsieur [Y] [L] et Madame [W] [L], à lui payer, la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens.

Madame [S] [H] se fonde sur les articles 1641 et 1642 du code civil pour contester le caractère caché des vices dont se prévalent les demandeurs, rappelant que l’acte authentique du 11 février 2021, comporte une clause confirmant l’existence d’une infiltration dont les conséquences seraient prises en charge par les vendeurs ou leur assureur, ce que les acquéreurs ont accepté expressément. En outre, elle soutient que l’acte authentique comporte une clause d’exonération de la garantie des vices-cachés. La vendeuse souligne également que l’expertise amiable confirme que Madame [H] n’a en aucun cas tenté de dissimuler les auréoles sur la charpente du grenier, ou l’état général de celle-ci. Elle reprend le rapport d’expertise judiciaire indiquant qu’un certain nombre de désordres étaient visibles lors de leurs visites. Enfin elle souligne que le prix de vente de la maison était en corrélation avec l’état de la toiture ajoutant que le prix aurait pu être plus élevé si la toiture était neuve.

En réponse au manquement allégué à l’obligation d’information dont se prévalent les acheteurs, la demanderesse indique avoir fait preuve de bonne foi durant la vente de la maison ainsi que durant la présente procédure. Elle rappelle cependant ne pas être une professionnelle du bâtiment mais avoir mis en vente son bien par le biais d’un agent immobilier lequel devrait répondre de cette obligation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024. Le dossier a été fixé à l’audience de plaidoirie du 26 mai 2025.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 29 août 2028 puis prorogé au 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du Code Civil dispose : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropres à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus »

Selon l’article 1642 du code civil, « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. »

En application de l’article 1643 du code civil, « le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, le vendeur professionnel étant présumé connaître les vices de la chose vendue. »

Conformément à l’article 1644 du code civil, « l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

Sur l’existence de vice, il ressort du rapport d’expertise judiciaire qu’existe s’agissant du bien litigieux " une toiture ancienne et vétuste. L’isolation en sous-face de toiture ancienne également (précédant l’acquisition par Mme [H] en 2005) n’est pas conforme aux règles de l’art et entraîne des phénomènes de condensation néfastes à la préservation de la charpente ".

Dès lors, les vices résultant d’un défaut d’isolation et de couverture de la toiture sont démontrés en l’espèce, les parties s’entendant sur ce point.

Quant au caractère antérieur des vices, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les vices proviennent de la vétusté de la toiture outre que " les désordres constatés sont anciens et précèdent la vente aux Epoux [L] » ; en outre « au constat des coulures apparentes sur le bois de la charpente dans les combles, les infiltrations sont anciennes, préalables à la vente ».

Dès lors, le caractère antérieur des vices est démontré.

Sur le caractère caché des vices, il est constant qu’il ne saurait être reproché aux acquéreurs de ne pas s’être faits assister d’un homme d’art lors des visites et qu’un désordre apparent peut constituer un vice caché lorsqu’il ne peut être appréhendé dans son ampleur et sa gravité.

Le rapport précise sur ce point « cependant les coulures présentes dans les combles sont anciennes et n’ont pas été signalées à l’acheteur » et conclut " les Epoux [L] ont acquis un bien dont la toiture nécessite une rénovation d’ampleur sans prendre la mesure de cet aspect ".

La défenderesse argue d’une stipulation de l’acte de vente du 11 février 2021 selon laquelle ( page 9) " INDEMNISATION EN COURS SUITE A SINISTRE ; Le VENDEUR informe l’ACQUEREUR que l’immeuble a subi un dégât des eaux dont l’indemnisation est en cours ; Le VENDEUR s’engage à faire réparer, à ses frais, la fuite et le dégât des eaux subis par le BIEN. L’ACQUEREUR sera subrogé dans tous les droits et obligations du VENDEUR, en ce qui concerne cette indemnisation. " Aucun autre élément et notamment pas la déclaration de sinistre n’est versée aux débats.

Toutefois, il est précisé au rapport d’expertise amiable et contradictoire du 5 juillet 2021 sur ce point : " Lors d’une ultime visite avant la signature de l’acte authentique le 5 février 2021, Monsieur [H] constatera un sinistre dégât des eaux dans une chambre. Le jour même, les Epoux [L] seront avertis de ce sinistre. "

Ainsi, la clause de l’acte authentique en question évoquait un dégât des eaux, relativement à l’une des chambres, qui plus est, en cours de prise en charge. Ce dégât des eaux est sans commune mesure avec le constat d’une toiture vétuste pour dater de 1965, laquelle selon l’expert nécessite notamment « la réfection totale de la couverture ».

Dès lors, il était impossible pour les époux [L], en leur qualité de profanes, de déceler les désordres structurels affectant la toiture, lors des visites préalables à l’acquisition du bien. De même, la clause stipulée n’enlève rien au caractère caché des désordres relatifs à la toiture.

Quant au caractère déterminant des vices, le rapport d’expertise judiciaire indique que « les travaux nécessaires pour la remise en état concernent la dépose de l’isolation en sous face et la réfection à neuf de la couverture ».

Dès lors, cet élément, combiné au fait que les vices affectent la structure même du bien et en l’occurrence sa toiture, démontrent leur caractère déterminant.

Le fait que les acheteurs aient pu avoir connaissance d’un dégât des eaux en cours, circonscrit qui plus est à l’une des chambres, ne suffit pas à démontrer que s’ils avaient eu connaissance de l’ampleur des vices affectant la structure, ils auraient tout de même acheté le bien.

La défenderesse allègue la clause excluant la garantie des vices cachés telle que stipulée à l’acte de vente litigieux du 11 février 2021 afin de faire échec à toute indemnisation.

A ce titre, l’article 1643 du Code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. D’après l’article 1371 du Code civil, l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux.

En l’espèce, en page 9 de l’acte de vente, est insérée une clause ainsi rédigée :

«  ETAT DU BIEN

L’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte, le tout sauf ce qui est éventuellement précisé ci-après en ce qui concerne les constructions. (…) Sur ces points, le vendeur déclare ne pas avoir connaissance des vices particuliers affectant le sol, le sous-sol ou les constructions.

S’agissant des vices cachés il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:

— Si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ".

En page 15 de l’acte de vente, est insérée une clause ainsi rédigée :

«  Information relative à la construction, aux aménagements et aux transformations,

Construction

Le vendeur déclare :

— que la construction du bien objet des présentes a été achevée depuis plus de dix ans;

— que des travaux ont été effectués depuis moins de dix ans savoir :

*Pose de menuiseries en PVC

Travaux réalisés depuis moins de dix ans

Le bien objet des présentes, étant achevé depuis plus de dix ans et ayant fait l’objet de travaux depuis moins de dix ans, il est soumis aux dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil (…).

— Que les personnes et entreprises dont la responsabilité peut être engagée pour des travaux relevant de la garantie décennale sont :

— ENTREPRISE COPAYE, [Adresse 3] à [Localité 9] (ARDENNES). "

En l’espèce, la défenderesse n’ayant pas la qualité de professionnels, il convient de s’assurer de sa connaissance ou non des vices affectant la toiture de la maison.

De même, l’absence de mention de travaux relatifs tant à la charpente qu’à la couverture est à relever.

Il ressort du rapport d’expertise extrajudiciaire du 5 juillet 2021, lequel éclaire sur la chronologie quant à l’apparition de désordres affectant la toiture litigeuse que " depuis septembre 2020, la famille [H] n’occupera cette habitation que périodiquement à la suite d’un déménagement de plusieurs centaines de kilomètres pour des raisons professionnelles. Lors d’une ultime visite avant la signature de l’acte authentique le 5 février 2021, Monsieur [H] constatera un sinistre dégât des eaux dans une chambre. Le jour même, les Epoux [L] seront avertis de ce sinistre. Votre assuré fera intervenir dès le lendemain un couvreur, l’entreprise [V] qui procédera au remplacement d’une tuile. Une déclaration de sinistre sera effectuée par Monsieur [H] auprès de son assureur MRH. Deux jours plus tard, le 8 février 2021, Monsieur [V] interviendra à nouveau pour terminer son travail au regard d’une météo peu clémente les jours précédents. L’acte authentique sera signé le 11 février 2021. Le 12 février 2021, lors de son entrée dans les lieux, le nouvel acquéreur constatera un autre sinistre dégât des eaux dans une autre pièce, la cuisine. Informé de la situation, votre Assuré mandatera à nouveau l’entreprise [V], qui précédera cette fois à une révision complète de la couverture et remplacera quelques tuiles sur les deux pans de couverture fin mars 2021. Ces travaux feront l’objet d’une facture d’un montant TTC de 660 euros. Le 10 avril 2021, Madame [L] informera votre Assuré d’un troisième sinistre dans l’environnement du premier sinistre. Madame [L] informera votre assuré et lui demandera de prendre en charge financièrement une nouvelle intervention de l’entreprise [V]. Monsieur [H] refuserade prendre en charge cette nouvelle intervention mais renseignera toutefois la famille [L] des coordonnées de Monsieur [V]. Le professionnel exposera la nécessité de retirer la laine de verre dans le grenier. C’est à ce moment que ce litige débutera entre les parties, eu égard à un désaccord sur la prise en charge de cette prestation par l’une ou l’autre des parties. "

Il résulte ainsi de cette chronologie que dès sa deuxième intervention, l’entreprise [V] a pu procéder à une révision complète de la toiture et à un remplacement de tuiles. Ce n’est qu’après un troisième dégât des eaux, postérieur à l’emménagement des demandeurs dans la maison, que l’entrepreneur a émis l’avis de changer la laine de verre à raison de la vétusté de la toiture. Il sera ici noté que Monsieur [H] avait pris en charge le deuxième sinistre alors même que les époux [L] avaient déjà pris possession des lieux, soit au lendemain de leur installation en sollicitant la garantie de son assureur afin d’éviter tout débours aux nouveaux propriétaires.

Ainsi, si les consorts [H] reconnaissent qu’au moment de la vente, un dégât des eaux était en cours outre qu’ils ont pris en charge les travaux relatifs à un deuxième dégât des eaux au lendemain de la signature de l’acte authentique, il n’est pas démontré qu’ils connaissaient l’ampleur du vice affectant la toiture de l’immeuble au moment de la vente. La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés doit donc s’appliquer.

Les époux [L] seront subséquemment déboutés de leur demande d’application de la garantie des vices cachés.

II. Sur l’obligation de contracter de bonne foi

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il ressort des éléments de la cause que l’entreprise [V], dépêchée le 12 février 2021 dans l’immeuble litigieux, a procédé à une révision complète de la toiture et à un changement de tuiles, aux frais des anciens propriétaires qui n’avaient pas connaissance eux-mêmes de l’état de la charpente, ni de celui de la couverture.

Le rapport d’expertise amiable mentionne l’existence d'« une toiture très ancienne » laquelle a donné lieu « au remplacement d’une cinquantaine de tuiles sur les deux pans de couverture ». Le rapport indique encore « alléguer un vice caché à son mandant lui paraît difficile étant donné que rien n’était dissimulé par l’ancien propriétaire ». " Notre Confrère indiquera que l’état de la couverture était visible au moment des visites. A ce propos Madame [I] indiquera que les acquéreurs ont visité le bien à plusieurs reprises et se sont fait accompagner d’un professionnel ".

L’expertise judicaire mentionne également que des traces de coulures et des auréoles étaient également visibles sur la charpente sans que les vendeurs n’aient rien tenté de dissimuler.

Ainsi, la bonne foi étant présumée, les époux [L] échouent à prouver que Madame [H] ait caché des informations aux acquéreurs ou aient manqué à son devoir d’information outre qu’un agent immobilier, non attrait à la cause, Madame [I], les accompagnait dans le processus d’acquisition au même titre qu’un professionnel de leur choix.

Dès lors, les consorts [H] ont pu, en toute bonne foi, méconnaitre l’origine des fuites observées, ce d’autant qu’ils n’habitaient plus à temps plein dans la maison en raison d’un déménagement de Monsieur.

Les époux [L] seront dès lors déboutés de chef.

III. Sur les demandes indemnitaires des époux [L]

Dès lors qu’il a été démontré que Madame [H] n’avait pas connaissance du vice affectant l’immeuble, ni n’avait contracté de mauvaise foi, aucune faute ne peut lui être reprochée.

Les époux [L] seront donc déboutés intégralement de leurs demandes indemnitaires.

III. Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. Le fait que le demandeur succombe ne suffit pas à démontrer qu’il a agi de manière abusive ou dilatoire, dès lors que l’exercice d’une action en justice est un droit constitutionnel et qu’il a pu légitimement croire au bien-fondé de ses prétentions.

Dans la mesure où les demandes des requérants n’ont pu prospérer, il y a lieu de les débouter également de ce chef.

IV. Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les époux [L] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, les époux [L], condamnés aux dépens, devront verser à Madame [H] une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros, les demandeurs étant subséquemment déboutés de leur demande à ce titre.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [R] [L] et Madame [W] [L] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [R] [L] et Madame [W] [L] à payer à Madame [S] [H] la somme de 1 500 ( MILLE CINQ CENT) euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [L] et Madame [W] [L] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe de la première chambre civile les jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le président et le greffier,

LE GREFFIER LE PRESIDENT