MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00267 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GX6I

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS

EN DATE DU 05 Novembre 2025

DEMANDERESSE :

LE :

Copie simple à :

— M^e MOREAU

Copie exécutoire à :

— M^e MOREAU

S.C.I. ODYSSEE 86,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Tiphaine MOREAU, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON substitué par M^e Anne TOURNUS GOSSART avocate au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. RENOVATION MHV

dont le siège social est sis Chez Les Tricolores FRANCE – [Adresse 3]

non constituée

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

GREFFIER : Maryline LANGLADE

Débats tenus à l’audience publique de référés du : 01 Octobre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 17 mars 2022, la SCI ODYSSEE 86 a consenti à la SARL RENOVATION MHV un bail commercial sur un local commercial de 180 m2 situé [Adresse 2]) à SAINT MARTIN LA PALLU (86), moyennant un loyer de 816 euros TTC (680 euros HT) par mois, sans provisions mensuelles sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, la SCI ODYSSEE 86 a fait signifier à la SARL RENOVATION MHV un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1.632 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025 remis à tiers présent au domicile, la SCI ODYSSEE 86 a fait assigner la SARL RENOVATION MHV devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers aux fins d’obtenir notamment le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de la locataire et sa condamnation à payer à titre de provision les arriérés de loyers et de charges ainsi que des indemnités d’occupation pour l’avenir, outre les frais.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 septembre 2025, et mise en délibéré au 24 septembre 2025, mais la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 1er octobre 2025 pour production par la SCI ODYSSEE 86 de la dénonciation de l’assignation au créancier inscrit (URSSAF) conformément à l’article L143-2 du code de commerce.

A l’audience du 1er octobre 2025, en demande, la SCI ODYSSEE 86, représentée par son conseil, lequel se réfère oralement à l’audience à son assignation complétée par le justificatif de dénonciation au créancier inscrit, demande au juge des référés de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de la SARL RENOVATION MHV, sous astreinte ;Ordonner l’enlèvement des biens se trouvant dans les lieux aux frais, risques et périls de la SARL RENOVATION MHV ;Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL RENOVATION MHV à la somme mensuelle de 680 euros HT soit 816 euros TTC ;Condamner la SARL RENOVATION MHV à titre provisionnel au paiement de de l’indemnité d’occupation du 12 mars 2025 au 30 juin 2025 pour 2.978,13 euros, à parfaire jusqu’à la date de libération des lieux et de remise des clés ;Condamner la SARL RENOVATION MHV à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 2.769,84 euros au 12 mars 2025 ;Condamner la SARL RENOVATION MHV à titre provisionnel au règlement de la somme de 2.040 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner la SARL RENOVATION MHV à payer à SCI ODYSSEE 86 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner SARL RENOVATION MHV aux dépens, dont le coût de signification du commandement ;Dire que dans l’hypothèse d’une exécution forcée, le montant des sommes retenues par l’huissier de justice en application du décret n°2007-774 du 10 mai 2007 devra être supporté par le débiteur en sus des frais irrépétibles.

Au soutien de ses demandes, la SCI ODYSSEE 86 justifie de la dénonciation de l’assignation à l’URSSAF, créancier inscrit, suivant acte du 26 septembre 2025.

En défense, la SARL RENOVATION MHV, quoique régulièrement assignée, n’a pas comparu.

A l’audience, avis a été donné que la décision était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’état des inscriptions.

L’article L143-2 du code de commerce dispose que : « Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus. »

En l’espèce, il est justifié de la dénonciation de l’assignation à l’URSSAF DE POITOU-CHARENTES suivant acte du 26 septembre 2025, ce créancier étant le seul inscrit.

Par conséquent, les formalités de l’article L143-2 du code de commerce précité sont respectées.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire.

L’article L145-41 alinéa 1er du code de commerce dispose que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

En l’espèce, le commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire régulièrement prévue au bail commercial (article 16, pages 19-20), a été valablement délivré le 12 février 2025 pour une créance en principal de 1.632 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que les causes de ce commandement auraient été acquittées dans le délai d’un mois ouvert par cet acte.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire avec effet au 12 mars 2025 à minuit, privant la SARL RENOVATION MHV de droits sur le local à compter du lendemain.

Sur la demande d’expulsion.

En vertu de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion ne peut être poursuivie notamment qu’en vertu d’une décision de justice.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite au regard de l’atteinte portée au droit de propriété du bailleur et du manque à gagner constitué par la perte prolongée des loyers.

A défaut de délais, la SARL RENOVATION MHV occupe les locaux désormais sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 12 mars 2025, et son expulsion, seule mesure de nature à restaurer les droits du bailleur sur son local, doit être ordonnée dans les conditions légales.

En cas d’expulsion, le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution sans qu’il y ait lieu pour le juge qui ordonne l’expulsion de statuer sur une demande à ce titre.

Il n’y a pas lieu d’ordonner d’astreinte pour l’exécution de cette obligation de quitter les locaux, en considération de ce que le concours de la force publique est accordé dans les conditions légales.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le juge des référés peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il résulte de l’article 1728 2° du code civil que le preneur est tenu notamment de payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 544 du code civil, le propriétaire d’un local occupé sans droit ni titre par un tiers a droit d’obtenir la condamnation de ce tiers à lui payer une indemnité d’occupation en compensation de l’atteinte à son droit de propriété.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation, que le juge des référés n’a pas pouvoir pour fixer mais sur laquelle il peut accorder une provision.

En l’espèce, à partir du commandement de payer du 12 février 2025 (pièce demanderesse n°11), il est possible de justifier ainsi le calcul de la somme de 2.769,84 euros au 12 mars 2025 mise en compte par la SCI ODYSSEE 86 à titre provisionnel :

1.632 euros TTC soit 816 euros x 2 correspondant à deux mois de loyers TTC pour décembre 2024 et janvier 2025, ainsi que mentionné au commandement de payer ;816 euros TTC pour le loyer de février 2025 ;816 / 30,5 x 12 = 321,05 euros TTC pour le prorata de loyer TTC du 1er au 12 mars 2025 ;Total : 2.769,05 euros TTC.

Aucun élément des débats ne permet de retenir que cette créance serait entachée de contestations sérieuses à concurrence de ce total soit 2.769,05 euros TTC, soit une somme très légèrement inférieure à celle réclamée.

Dès lors, la SCI ODYSSEE 86 est en droit d’obtenir la condamnation de la SARL RENOVATION MHV à lui payer la somme de 2.769,05 euros à titre de provision sur les loyers et charges le 12 mars 2025.

Sur les demande de provision sur les indemnités d’occupation.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le juge des référés peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Conformément à l’article 544 du code civil, le propriétaire d’un local occupé sans droit ni titre par un tiers a droit d’obtenir la condamnation de ce tiers à lui payer une indemnité d’occupation en compensation de l’atteinte à son droit de propriété.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation, que le juge des référés n’a pas pouvoir pour fixer mais sur laquelle il peut accorder une provision.

En l’espèce, au vu des loyers et provisions sur charges précédemment retenus par les parties comme prix de l’occupation du local, il y a lieu de condamner la SARL RENOVATION MHV, pour la durée de l’occupation du local sans droit ni titre, au paiement d’une provision sur indemnité d’occupation de 816 euros par mois, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues d’avance au premier jour de chaque mois, génératrices d’intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité, mais dues seulement au prorata de l’occupation pour tout mois incomplet.

Cette provision sur indemnité d’occupation, qui court à compter du 13 mars 2025, peut être arrêtée à la somme de 508,33 euros du 13 au 31 mars 2025, et 816 euros par mois d’avril à juin 2025, soit au total 2.956,33 euros pour la période du 13 mars 2025 au 30 juin 2025, et 816 euros par mois à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux avec remise des clés.

Sur la demande de provision sur les dommages et intérêts au titre de la clause pénale.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le juge des référés peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article 1231-5 dispose notamment que : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

En l’espèce, si le bail stipule une clause pénale pour premiers dommages et intérêts à hauteur de 3 mois de loyer en cas de manquement du preneur à ses obligations, cependant cette clause pénale est manifestement susceptible de modération devant le juge du fond, ce qui constitue une contestation sérieuse dans la présente instance de référé.

La demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

Sur les dépens.

La SARL RENOVATION MHV, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement de payer.

Il n’y a pas lieu de modifier la répartition légale des frais de commissaire de justice en cas d’exécution forcée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à ce texte, la SARL RENOVATION MHV, qui perd son procès et reçoit condamnation aux dépens, devra également payer à la SCI ODYSSEE 86 une somme de 1.500 euros.

Sur l’exécution provisoire.

La décision, rendue en référé, est de droit exécutoire par provision conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE, relativement au bail commercial conclu par acte en date du 17 mars 2022 entre la SCI ODYSSEE 86, bailleur, et la SARL RENOVATION MHV, preneur, sur le local commercial de 180 m2 situé [Adresse 2]) à SAINT MARTIN LA PALLU (86), l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail avec effet à la date du 12 mars 2025 ;

ORDONNE à la SARL RENOVATION MHV de libérer ces locaux, la libération des locaux étant caractérisée par l’évacuation complète de ceux-ci et la remise des clés ;

ORDONNE, à défaut de restitution spontanée des locaux, l’expulsion de SARL RENOVATION MHV et de tout occupant de son chef du local commercial de 180 m2 situé [Adresse 2]) à [Localité 4] (86), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier conformément aux règles légales ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi par les articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner une astreinte pour l’exécution de cette obligation de quitter les lieux ;

CONDAMNE la SARL RENOVATION MHV à payer à la SCI ODYSSEE 86 la somme de 2.769,05 euros à titre de provision sur les loyers et charges arrêtés au 12 mars 2025 ;

CONDAMNE la SARL RENOVATION MHV à payer à la SCI ODYSSEE 86 une provision sur indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 2.956,33 euros pour la période du 13 mars 2025 au 30 juin 2025, et 816 euros par mois à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par l’évacuation complète de ceux-ci et la remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues d’avance au premier jour de chaque mois, génératrices d’intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité, mais seulement dues au prorata de l’occupation effective pour tout mois incomplet ;

REJETTE la demande en provision sur dommages et intérêts pour 2.040 euros ;

CONDAMNE la SARL RENOVATION MHV aux dépens, dont les frais de commandement de payer ;

DIT n’y avoir lieu à modification de la répartition légale des frais de commissaire de justice en cas d’exécution forcée ;

CONDAMNE la SARL RENOVATION MHV à payer à la SCI ODYSSEE 86 la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le Greffier Le Juge des référés