N° RG 24/00836 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GHT6

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[N] [F] [Z],

[J] [F] [Z]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé Contradictoire

DU 17 Décembre 2024

DEMANDEUR(S) :

S.A. EURE ET LOIR HABITAT

dont le siège social est 2 Rue du 11 Novembre , 28110 LUCE,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [N] [F] [Z]

non comparante, ni représentée

Monsieur [J] [F] [Z]

,

non comparant, ni représenté

Tous deux domiciliés 2 résidence de la Guesle – Logement n°8 2ème étage – 28230 EPERNON

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

En présence de : Patrick CHARRIER, conciliateur de justice, lors des débats

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 08 Octobre 2024 et mise en délibéré au 17 Décembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 18 janvier 2018 et prenant effet à compter du 2 février 2018, la SA EURE ET LOIR HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [F] [Z] et Madame [N] [H] [I] un logement situé au 2 résidence de la Guesle, logement n°08, 2ème étage à EPERNON 28230, moyennant le paiement mensuel de la somme de 584,91 euros charges comprises.

Par acte du 1er juin 2019, Monsieur [J] [F] [Z] et Madame [N] [H] [I] se sont mariés.

Puis, les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 09 novembre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 000 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne physique et à tiers présent à domicile le 28 février 2024, la SA EURE ET LOIR HABITAT a fait assigner Monsieur [J] [F] [Z] et Madame [N] [H] [I] épouse [F] [Z] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres au visa des articles 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des articles 1741 et 1231-6 du code civil et de l’article L.411-1 du code de procédure civile d’exécution aux fins de :

prononcer la résiliation de l’engagement de location consenti par la SA EURE ET LOIR HABITAT à Monsieur [J] [F] [Z] et Madame [N] [H] [I] épouse [F] [Z],ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [J] [F] [Z] et Madame [N] [H] [I] épouse [F] [Z] des lieux loués ainsi que de celle de tous occupants de leur chef,autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et leur transport aux frais de Monsieur [J] [F] [Z] et Madame [N] [H] [I] épouse [F] [Z] à leurs risques et périls en un garde meubles ou éventuellement séquestrés dans toute partie du local objet de la présente procédure,condamner solidairement Monsieur [J] [F] [Z] et Madame [N] [H] [I] épouse [F] [Z] à lui verser les sommes suivantes :1 589,85 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges dus à la date du 05 février 2024, mensualité de février 2024 incluse, outre intérêt de retard au taux légal à compter de la décision,le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges actualisé qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur, suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou, si les biens sont séquestrés sur place jusqu’au déménagement par la personne expulsée ou jusqu’à la décision du Juge de l’Exécution statuant sur le sort des meubles ou enfin à l’issue du délai de 2 mois prévu à l’article R433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et dire que cette indemnité d’occupation pourra être actualisée comme l’aurait été les loyers et les charges,800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer déja signifié, de la présente assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires par la présente procédure,constater que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir 1er mars 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mai 2024 et renvoyée à l’audience du 08 octobre 2024.

A l’audience, la SA EURE ET LOIR HABITAT, représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 893,02 euros, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Madame [N] [H] [I] épouse [F] [Z] et Monsieur [J] [F] [Z], régulièrement cités à personne physique et à tiers présent à domicile, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

Un rapport social a été reçu par le tribunal et porté à la connaissance de la demanderesse.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 1er mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 14 novembre 2023 et de la caisse d’allocations familiales le 13 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 28 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire et d’expulsion

Selon l’article 1728 2°du code civil et l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dans sa nouvelle rédaction dispose que la résolution peut émaner « soit de l’application d’une clause résolutoire soit en cas d’inexécution suffisamment grave d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ». L’article 1227 nouveau du code civil rappelle que « la résolution peut en toute hypothèse être demandée en justice ».

En l’espèce, l’extrait de compte produit démontre que depuis le mois de septembre 2023, Monsieur [J] [F] [Z] et Madame [N] [H] [I] épouse [F] [Z] se trouvent régulièrement en impayés. En outre, il convient de noter que, après s’être acquittés de leur dette en mars 2024, Monsieur [J] [F] [Z] et Madame [N] [H] [I] épouse [F] [Z] se trouvent à nouveau en situation d’impayés depuis le mois de septembre 2024.

Le paiement du loyer aux termes convenus étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement régulier des loyers et des charges depuis plus d’un an caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts des locataires.

Monsieur [J] [F] [Z] et Madame [N] [H] [I] épouse [F] [Z] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 17 décembre 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la SA EURE ET LOIR HABITAT, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 18 décembre 2024 jusqu’au départ effectif de Monsieur [J] [F] [Z] et Madame [N] [H] [I] épouse [F] [Z] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi et de condamner solidairement Monsieur [J] [F] [Z] et Madame [N] [H] [I] épouse [F] [Z] au paiement de celle-ci, étant précisé que la solidarité a été expressément prévue à l’article 7 du contrat de bail intitulé “CLAUSE DE SOLIDARITE”.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [J] [F] [Z] et Madame [N] [H] [I] épouse [F] [Z] restent devoir une somme de 1 589,85 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus selon décompte arrêté au 5 février 2024, échéance février 2024 incluse.

Il est à nouveau précisé que la solidarité résulte des stipulations du contrat de bail souscrit par Monsieur [J] [F] [Z] et Madame [N] [H] [I] épouse [F] [Z] et notamment de l’article 7 du contrat de bail intitulé “CLAUSE DE SOLIDARITE”.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [J] [F] [Z] et Madame [N] [H] [I] épouse [F] [Z] au paiement de cette somme, sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [J] [F] [Z] et Madame [N] [H] [I] épouse [F] [Z], parties perdantes, devront supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SA EURE ET LOIR HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA EURE ET LOIR HABITAT recevable en son action ;

PRONONCE, à la date du 17 décembre 2024, la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 18 janvier 2018 entre la SA EURE ET LOIR HABITAT, Monsieur [J] [F] [Z] et Madame [N] [H] [I] épouse [F] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé 2 résidence de la Guesle, logement n°08, 2ème étage à EPERNON 28230 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [F] [Z] et Madame [N] [H] [I] épouse [F] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SA EURE ET LOIR HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [F] [Z] et Madame [N] [H] [I] épouse [F] [Z], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation due à compter du 18 décembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [F] [Z] et Madame [N] [H] [I] épouse [F] [Z] à payer à la SA EURE ET LOIR HABITAT, la somme de 1 589,85 euros (mille cinq cent quatre-vingt-neuf euros et quatre-vingt-cinq centimes) au titre des loyers et charges impayés au 5 février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de la SA EURE ET LOIR HABITAT au titre de l’article 700 du c ode de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [F] [Z] et Madame [N] [H] [I] épouse [F] [Z] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé le 17 décembre 2024

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA François RABY