TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00512 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GK5E

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître [T] [H] de la SELARL VERNAZ FRANCOIS (HON.) – AIDAT-ROUAULT ISABELLE – GAILLARD NATHALIE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 1

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[X] [B]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 05 Novembre 2024

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [O] veuf [K],

demeurant 5 bis rue des Poteries – 28190 MITTAINVILLIERS-VERIGNY,

Monsieur [L] [O],

demeurant 32 rue des Vaux Creux – 28300 BRICONVILLE

Monsieur [A] [O],

demeurant 11 rue de Loigny la Bataille – 28000 CHARTRES

représentés par la SELARL VERNAZ FRANCOIS (HON.) – AIDAT-ROUAULT [T] – GAILLARD N ATHALIE, demeurant 5 Rue Saint Brice – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 1

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [B],

demeurant 28 rue Pierre de Coubertin – Étage 1 appartement 88 – 28300 MAINVILLIERS

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 01 Octobre 2024 et mise en délibéré au 05 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat en date du 16 mars 2021, M. [F] [O] et Mme [P] [O] ont donné à bail à Monsieur [Y] [B] un appartement situé au 52 rue Pierre de Coubertin à 28300 MAINVILLIERS, pour un loyer mensuel de 600 € et 110 € de provision sur charges.

Monsieur [F] [O] est décédé le 17 septembre 2022 laissant pour lui succéder Madame [L] [O] et Monsieur [A] [O] en qualité d’héritiers et Madame [P] [O] en qualité d’épouse commune en biens (ci-après “les consorts [O]”).

La régularisation de charges au titre de l’année 2022 n’ayant pas été réglée, les consorts [O] ont adressé une mise en demeure à M. [X] [B] le 1er août 2024 et ont augmenté le montant de la provision sur charges la portant à 250 euros par mois.

Les charges n’étant pas réglées, les consorts [O] ont fait délivrer à Monsieur [X] [B] par acte d’huissier en date du 29 janvier 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire,aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2.401,46 euros en principal.

Par acte d’huissier du 15 juillet 2024, dénoncé le 15 juillet 2024 par voie électronique au Préfet D’EURE ET LOIR, Mme [P] [O] d’une part et Mme [L] [O] et M. [A] [O] venant aux droits de M. [F] [O], ont fait assigner en référé Monsieur [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, afin d’obtenir:

le constat de la résiliation du bail d’habitation, l’expulsion de Monsieur [X] [B] du logement ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés;sa condamnation au paiement de la somme de 3.581,46€ à titre provisionnel sur l’arriéré dû au 31 mai 2024 outre intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, sa condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation, égale à une fois et demi le montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la reprise effective des lieux par la remise des clés, sa condamnation à la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a retenue à l’audience du 1er octobre 2024.

A l’audience, les consorts [O] sont représentés par leur conseil. Ils indiquent que M. [X] [B] s’acquitte du loyer mais ne paye pas les redditions de charges ni les charges réévaluées, que les courriers qui lui ont été adressés en recommandé reviennent sans avoir été réclamés. Ils précisent qu’ils ont augmenté le montant de la provision sur charges à compter du mois de septembre 2023. Ils maintiennent leurs demandes et se disent opposés à l’octroi de tout délai de paiement.

A l’appui de leurs prétentions, les consorts [O] soutiennent sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que

Monsieur [X] [B] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 29 janvier 2024 et que le bail est résilié.

Monsieur [X] [B] est présent. Il déclare qu’il a fait un courrier aux propriétaires sollicitant des explications sur les charges et l’augmentation de la provision menuselle sans en obtenir. Il ajoute qu’il n’a plus de quittances de loyer depuis le mois de juillet 2023 et que cela a constitué un obstacle à son départ du logement. Il ajoute qu’il paie ce qu’il doit, que le logement n’est pas conforme. Il sollicite des délais à hauteur de 100 euros par mois.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le maintien d’un locataire dans les lieux, alors qu’il est devenu occupant sans droit ni titre en application d’une clause résolutoire de plein droit en vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, caractérise un trouble manifestement illicite. A tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la qualité à agir de Monsieur [A] [O] et Madame [L] [O]

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, Madame [L] [O] et Monsieur [A] [O] produisent l’acte de notoriété de la succession de M. [F] [O] et justifient de leur qualité d’héritiers.

Par conséquent, ils justifient venir régulièrement aux droits de M. [F] [O] signataire du bail, et leur action doit être regardée come recevable.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 15 juillet 2024, soit 6 semaines au moins avant l’audience du 1er octobre 2024.

Par ailleurs, les consorts [O] exposent avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 janvier 2024.

En conséquence, l’action est recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre public plus protectrice, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 16 mars 2021 contient une clause résolutoire (article VIII Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 janvier 2024, pour la somme en principal de 2.401,46 euros constituée de la somme de 1.851,46 euros au titre de la reddition des charges et de la somme de 550 euros au titre des charges réévaluées.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 mars 2024 et de constater la résiliation du bail à cette date.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers et des charges constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Il résulte du point 3° de l’article 23 de cette même loi que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

En l’espèce, les consorts [O] produisent un courrier en date du 1er août 2023 réclamant la somme de 1.851,46 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2022 et fixant à 250 euros le montant de la provision sur charges à compter du 1er septembre 2023.

Ils justifient avoir adressé à M. [X] [B], par courrier du même jour, le décompte des charges supportées dans la copropriété et la part locative avec indication de la nature des charges, ainsi que le montant de la taxe des ordures ménagères.

Il ressort de ces pièces que la somme de 1.851,46 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2022 est justifiée et que M. [X] [B] en est redevable.

Il est cependant constaté que les consorts [O] n’ont pas communiqué le budget prévisionnel à M. [X] [B] lors de l’augmentation de la provision sur charges. En conséquence, l’augmentation de la provision sur charges ne peut lui être opposée.

Si la somme de 3.581,46 euros est réclamée au titre de l’assignation, force est de constater qu’aucun décompte hormis celui du commandement de payer n’a été produit.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.851,46 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (29 janvier 2024).

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Ces délais de trois ans s’appliquent à l’ensemble des baux en cours, quelle que soit leur date de conclusion (Cass. Avis. 16 février 2015).

En l’espèce, il n’est pas contesté que le montant du loyer de 600 euros et de la provision sur charges de 140 euros est réglé. Monsieur [X] [B] sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [X] [B] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés au locataire, suspendus, sous condition du respect par ce dernier de ses propositions de règlement et de son obligation de paiement du loyer et des charges courants.

Du fait des délais accordés, les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Néanmoins, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l’échéancier, Monsieur [X] [B] sera déchu du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet.

Dans cette hypothèse, Monsieur [X] [B] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer en cours outre les charges.

IV. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Sur la délivrance des quittances de loyer

Il est rappelé que l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur ou à son mandataire de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.

Monsieur [X] [B] sollicite la communication des quittances de loyer pour les mensualités qui ont été réglées.

Il est constaté que les bailleurs produisent les quittances des mois d’août 2023 à janvier 2024 mais non au-delà et que les quittances produites incluent l’augmentation de charges indûment réclamée.

En conséquence, il convient d’ordonner aux consort [O] de fournir à Monsieur [X] [B] les quittances de loyer pour les mois où les loyers et les charges ont été acquittés.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, à Monsieur [X] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû les consorts, Monsieur [X] [B] sera condamné à leur verser une somme de 1.200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS la recevabilité de l’action de Mme [L] [O] et de M. [A] [O], ès qualité d’ayants-droit de M. [F] [O];

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mars 2021 entre M. [F] [O] et Mme [P] [O] d’une part, et Monsieur [Y] [B] d’autre part, concernant le logement situé 52 rue Pierre de Coubertin à 28300 MAINVILLIERS sont réunies à la date du 29 mars 2024;

CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 29 mars 2024;

CONDAMNONS Monsieur [X] [B] à verser à Mme [P] [K] veuve [O], de Mme [L] [O] et de M. [A] [O] à titre provisionnel la somme de 1.851,46 euros (mille huit cent cinquante et un euros et quarante six cents), au titre de la régularisation de charges pour l’année 2022 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (29 janvier 2024);

AUTORISONS Monsieur [X] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 10 € chacune et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [X] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [P] [K] veuve [O], Mme [L] [O] et M. [A] [O] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [X] [B] soit condamnée à verser à Mme [P] [K] veuve [O], Mme [L] [O] et M. [A] [O] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés;

ORDONNONS à Mme [P] [K] veuve [O], Mme [L] [O] et M. [A] [O] de remettre à M. [X] [B] les quittances de loyer correspondant aux mois où les loyers et les charges ont été réglés par le locataire;

CONDAMNONS Monsieur [X] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNONS Monsieur [X] [B] à verser à Mme [P] [K] veuve [O], Mme [L] [O] et M. [A] [O] une somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 05 Novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Liliane HOFFMANN