TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00337 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GI6A

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[E] [M]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 22 Octobre 2024

DEMANDEUR :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN,

dont le siège social est sis 6 Rue Jean Perrin – 28300 MAINVILLIERS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [M],

demeurant 99 rue des Castors – Logement n°4 – 28110 LUCÉ

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 02 Juillet 2024 et mise en délibéré au 22 Octobre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 16 JUILLET 2021, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EURELIEN a donné à bail à Monsieur [E] [M] un local à usage d’habitation situé au 99 rue des Castors Logement n°4 28110 LUCE, pour un loyer mensuel de 419,40 € et provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EURELIEN a fait signifier le 06 NOVEMBRE 2023 un commandement de payer la somme de 836,10€ visant la clause résolutoire insérée au bail.

La Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EURELIEN a ensuite fait assigner Monsieur [E] [M] devant le juge des contentieux de la protection de du Tribunal judiciaire de Chartres statuant en référé pour demander sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [M] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique, ainsi que la séquestration des meubles ;

— de condamner ce dernier au paiement :

— d’une astreinte de 60,00€

— de la somme de 3.524,39 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— d’une somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens.

A l’audience du 02 JUILLET 2024, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EURELIEN – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 4;478,64 €.

La Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EURELIEN fait valoir que Monsieur [E] [M] n’a pas repris le versement du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il est opposé tant aux délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié à l’étude le 3 AVRIL 2024, Monsieur [E] [M] a comparu en personne. Il sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir qu’il travaille en intérim comme veilleur de nuit et perçoit le RSA, soit un revenu total de 900€ par mois. Il vit avec son fils de 13, les trois autres enfants sont repartis chez leur mère bien qu’initialement confiés à leur père.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 22 OCTOBRE 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, mais le commandement de payer et l’assignation sont postérieure à cette date.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 04 AVRIL 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EURELIEN justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 07 NOVEMBRE 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 AVRIL 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, le bail conclu le 16 JUILLET 2021 contient une clause résolutoire (« CLAUSE RESOLUTOIRE ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06 NOVEMBRE 2023, pour la somme en principal de 836,10 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 DECEMBRE 2023.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 18 DECEMBRE 2023.

— sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il n’est justifié du versement intégral du loyer courant avant l’audience, par Monsieur [E] [M].

En outre, le diagnostic social montre des réponses évasives de la part de Monsieur [E] [M], qui en outre a omis de préciser à la CAF le départ de son domicile de trois de ses enfants, ce qui a généré un indu d’allocations d’un montant de 10.783€ obérant sa situation financière dans la mesure où son revenu mensuel n’est que de 900€, ce qui empêche de lui accorder d’office des délais de paiement, faute d’informations sur ses possibilités à respecter un échéancier.

Monsieur [E] [M] ne peut davantage bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire, puisque d’une part il n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges courants et que d’autre part la proposition qui est faite à l’audience à savoir des règlements en sus du loyer courant et des charges à hauteur de 30€ par mois est manifestement, eu égard à ses revenus et charges et au montant de la dette, impossible à respecter et ne permet pas d’apurer la créance due au bailleur en 36 mois sans mettre davantage en péril sa situation.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [E] [M] sera ordonnée et il sera débouté de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [E] [M] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [E] [M] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EURELIEN produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [M] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.478,64 € à la date du 27 JUIN 2024.

Monsieur [E] [M], ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4.478,64 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 836,10 € à compter du commandement de payer (06 NOVEMBRE 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Compte tenu de l’absence de délais, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [E] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge chargée des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 JUILLET 2021 entre la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EURELIEN et Monsieur [E] [M] concernant le local à usage d’habitation situé au 99 rue des Castors Logement n°4 28110 LUCE sont réunies à la date du 18 DECEMBRE 2023 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTE la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EURELIEN de ses demandes de suppression et de réduction du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EURELIEN pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [E] [M] à verser à la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EURELIEN à titre provisionnel la somme de 4 478,64 € (décompte arrêté au 27 JUIN 2024, incluant une dernière facture de JUIN 2024) (quatre mille quatre cent soixante dix huit euros et soixante quatre centimes), avec les intérêts au taux légal à compter du 06 NOVEMBRE 2023 sur la somme de 836,10 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [E] [M] à payer à la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EURELIEN à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE Monsieur [E] [M] de sa demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [E] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

DEBOUTE la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EURELIEN de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 22 Octobre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME