TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/01769 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GKBE

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[O] [W]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 12 Novembre 2024

DEMANDEUR :

E.P.I.C. CHARTRES METROPOLE HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES, dont le siège social est sis Hôtel de Ville – Place des Halles – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [W],

demeurant 3 rue Saint lubin – Appartement 7 étage 2 – 28000 CHARTRES

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 02 Juillet 2024 et mise en délibéré au 12 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 4 décembre 2020 avec effet au 11 janvier 2021, l’EPIC OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de Chartres (ci-après « C’CHARTRES HABITAT ») a donné à bail à Madame [O] [W] et Monsieur [R] [J] un appartement situé 3 rue Saint Lubin 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel initial de 208,80 € outre les provision sur charges.

Monsieur [R] [J] a ensuite résilié le bail, Madame [O] [W] en est restée seule titutlaire.

C’CHARTRES HABITAT a fait assigner Madame [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres par acte de commissaire de justice du 6 juin 2024 en vue de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion des lieux sur le fondement d’inexécution grave de certaines obligations résultant du bail.

A l’audience du 02 juillet 2024, C’CHARTRES HABITAT – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de voir prononcer la résiliation du bail d’habitation aux torts exclusif de la locataire avec effet à compter du 11 janvier 2021; d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [W] et de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique et un serrurier; privée du bénéfice du délais de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures d’exécution, de condamner en outre Madame [O] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer révisé et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux; et de la condamner aux dépens, ainsi qu’à la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Le bailleur social expose que Madame [O] [W] a failli à ses obligations de locataire en provoquant des nuisances sonores, en faisant preuve d’agressivité envers ses voisins et en laissant ses chiens faire leurs déjections dans les parties communes sans les ramasser.

C’CHARTRES HABITAT justifie d’attestations et de rapports d’enquête à l’appui de ses demandes.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

Régulièrement convoquée par un acte de commissaire de justice signifié à personne le 6 juin 2024, Madame [O] [W] comparaît en personne, elle conteste les faits qui lui sont reprochés, elle précise avoir un nouveau compagnon depuis mai 2023, elle soutient que ses chiens portent des colliers anti aboiements et qu’elle a une caméra pour surveiller ses chiens. Par ailleurs, elle explique ne mettre presque plus de musique et précise nettoyer les déjections des chiens.

Elle ne verse aux débats aucun élément.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 13 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

Selon l’article 1728 du code civil : " Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. "

L’article 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que : " le locataire est obligé…. b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location "

Le contrat de bail contient en son article 10 une clause relative à la détention des animaux et précise que l’animal ne devra en aucun cas être source de nuisance.

L’article 13 du même contrat rappelle également les obligations du locataire à l’égard de ses voisins.

Il confirme en cela les obligations des habitant détenteur d’animaux et dans les relations avec leurs voisins contenus dans les articles 1 sur le bruit et 5 sur les animaux du règlement intérieur.

L’article 1224 du code civil mentionne : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1227 du code civil poursuit : « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. »

Enfin au terme des dispositions de l’article 1228 du code civil, " Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, justifiant la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur et son expulsion ".

En l’espèce, les pièces versées aux débats, qu’il s’agisse des attestations de voisins ou des rapports de l’enquêteur médiateur dressés entre de l’année 2021 à l’année 2024, établissent suffisamment l’existence de troubles anormaux du voisinage tant en raison des bruits diurnes ou nocturnes occasionnés par Madame [W] et son compagnon, ou des aboiements des chiens, que des déjections de ces derniers dans les parties communes et autres incivilités dénoncés par le voisinage.

Il s’infère de la pièce n°19 produite par le bailleur, qui consiste en un courrier faisant suite à des plaintes de voisins et d’une rencontre avec l’enquêteur médiateur, que les locataires ont reconnus les faits, il est ainsi mentionné « Lors de cette entrevue, vous avez reconnu les faits. »

Les nuisances sonores invoqués reviennent systématiquement dans tous les témoignages. Les voisins font également état de dégradations et d’insultes, qui ont perduré dans le temps dépassant les inconvénients normaux inhérents à la vie en communauté.

Les tentatives amiables et les rappels des obligations résultant du règlement intérieur et du bail pour faire cesser ces nuisances, sont restés sans effet.

Le départ de Monsieur [R] [J] n’a pas fait évoluer la situation, lorsque Madame [O] [W] s’est retrouvée seule titulaire du bail.

Il est démontré par plusieurs personnes, que ces nuisances sont donc fréquentes, intenses et répétitives et excèdent l’usage normal du logement par ses occupants.

Les manquements de la locataire sont d’une telle gravité, qu’il sera fait droit à la demande de résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame [W] avec effet à la date du 11 janvier 2021, qui correspond au commencement des troubles du voisinage.

Dès lors, Madame [O] [W] a manqué à plusieurs de ses obligations contractuelles

Il sera également fait droit à la demande d’expulsion à défaut de départ volontaire de la locataire et des occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, et d’un serrurier s’il y a lieu.

II. SUR LES DEMANDES D’INDEMNITE D’OCCUPATION :

La locataire, qui se trouve occupante sans droit ni titre de la date de résiliation de la clause résolutoire et à de départ des lieux, sera tenue de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation, qui ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur .

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité n’est ni susceptible de majoration ni d’indexation.

III SUR LA DEMANDE DE SUPPRESSION DU DELAI DE DEUX MOIS RESULTANT DE L’ARTICLE L 412-1 DU CODE DES PROCEDURES CIVILES D’EXECUTION :

Il convient de laisser à Madame [W] le temps de pouvoir organiser son déménagement, il n’y a donc pas lieu de réduire ou supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il est indiqué que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [O] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens ; et elle sera condamnée à verser à C’CHARTRES HABITAT une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 4 décembre 2020 entre C’CHARTRES HABITAT d’une part et Madame [O] [W] d’autre part relatif à l’appartement à usage d’habitation logement 7 situé au 2ème étage 3 rue Saint Lubin 28000 CHARTRES, aux torts exclusifs du de Madame [O] [W] avec effet à compter du 11 janvier 2021;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, C’CHARTRES HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT par conséquent n’y avoir lieu à prononcer la réduction ou la suppression du délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Madame [O] [W] à verser à C’CHARTRES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

DIT que les sommes déjà versées au titre des loyers et charges seront déduites des sommes et indemnités d’occupation restant dues

CONDAMNE Madame [O] [W] à verser à C’CHARTRES HABITAT une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [W] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME