TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00521 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GK5P

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

[E] [G],

[T] [J] épouse [G]

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[U] [L],

[D] [K]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 22 Octobre 2024

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [G]

né le 01 Janvier 1953 à AITOURIBEL (MAROC),

demeurant 2 impasse des Erables – 28630 LE COUDRAY

comparant en personne

Madame [T] [J] épouse [G]

née le 17 Octobre 1957 à CASABLANCA (MAROC),

demeurant 2 impasse des Erables – 28630 LE COUDRAY

comparante en personne

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [L]

né le 27 Juillet 1971 à RAMBOUILLET (78120),

comparant en personne

Madame [D] [K]

née le 15 Janvier 1972 à PARIS (75016)

non comparante, ni représentée

demeurant tous deux 2 rue de la Tuillerie – 28630 LE COUDRAY

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 17 Septembre 2024 et mise en délibéré au 22 Octobre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 25 août 2011 à effet du même jour, Monsieur [E] [G] et Madame [T] [J] épouse [G], ayant pour mandataire le Cabinet HERSANT dont le siège social est situé 6 place Fusilles de Résistance, COURVILLE SUR EURE 28190, ont donné à bail à Monsieur [U] [L] et Madame [D] [K] un logement situé au 2 rue de la Tuillerie à LE COUDRAY 28630, pour un loyer mensuel de 950 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 17 janvier 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 18 936,54 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 15 juillet 2024, Monsieur [E] [G] et Madame [T] [J] épouse [G] ont fait assigner Monsieur [U] [L] et Madame [D] [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, afin d’obtenir, sous le benefice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion faute d’avoir quitté les lieux dans la huitaine de l’ordonnance à intervenir et leur condamnation solidaire à leur verser les sommes suivantes :

21 451,66 euros à titre provisionnel sur l’arriéré dû au 25 juin 2024,une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant égal au loyer courant majoré des charges à compter de la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux loués et de la remise des clés,600 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,les intérêts légaux (articles 1 153 et 197 du Code civil),les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 janvier 2024, de la dénonciation du commandement à la CCAPEX du 18 janvier 2024, de la présente assignation et de sa notification à la Préfecture.L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 15 juillet 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 septembre 2024.

A l’audience, Monsieur [E] [G] et Madame [T] [J] épouse [G] indiquent maintenir les demandes de leur assignation. Ils exposent avoir confié la gestion de leur bien à une agence. Ils précisent que leur locataire était femme de ménage et indiquent que les retards de paiement ont commencé après la Covid-19. Ils actualisent leur créance à la somme de 23 244,11 euros, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Madame [D] [K], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée tandis que Monsieur [U] [L], régulièrement cité à étude, a comparu. Il expose être tombé malade en 2019 après la Covid-19 et précise que l’entreprise dans laquelle il travaillait a fermé. Il indique avoir perçu une pension d’invalidité en mars 2024 et précise avoir payé les loyers quand il le pouvait.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de l’Eure-et-Loir le 15 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 18 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 15 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 17 janvier 2024 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé aux locataires pour leur permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer délivré le 17 janvier 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Monsieur [U] [L] et Madame [D] [K] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 18 mars 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, il ressort de l’extrait de compte que Monsieur [U] [L] et Madame [D] [K] n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, il convient de noter que les ressources de Monsieur [U] [L] et Madame [D] [K] ne leur permettent pas de faire face à leur dette de loyers qui s’est aggravée depuis la signification du commandement de payer et qui atteint un montant particulièrement élevé.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [U] [L] et Madame [D] [K] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 18 mars 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de Monsieur [E] [G] et Madame [T] [J] épouse [G], il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 18 mars 2024 jusqu’au départ effectif de Monsieur [U] [L] et Madame [D] [K] par remise des clés ou procès–verbal d’expulsion au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi de condamner solidairement Monsieur [U] [L] et Madame [D] [K] au paiement de celle-ci, étant précisé que la solidarité a été expréssement prévue dans l’article du contrat de bail intitulé « SOLIDARITE – INDIVISIBILITE ».

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [U] [L] et Madame [D] [K] restent devoir une somme de 23 244,11 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 1er septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse.

Il est à nouveau précisé que la solidarité résulte des stipulations du contrat de bail souscrit par Monsieur [U] [L] et Madame [D] [K] et notamment de l’article intitulé “SOLIDARITE – INDIVISIBILITE”.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [U] [L] et Madame [D] [K] au paiement de cette somme provisionnelle sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024 date du commandement de payer sur la somme de 18 936,54 euros et à compter du 15 juillet 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [L] et Madame [D] [K], parties perdantes, devront supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la CCAPEX et à la préfecture.

L’équité commande de faire droit à la demande de Monsieur [E] [G] et Madame [T] [J] épouse [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner à Monsieur [U] [L] et Madame [D] [K] à leur payer la somme de 600,00 euros à ce titre.

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

DECLARE Monsieur [E] [G] et Madame [T] [J] épouse [G] recevables en leur action ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Monsieur [E] [G] et Madame [T] [J] épouse [G], régulièrement représentés par le Cabinet HERSANT dont le siège social est situé 6 place Fusilles de Résistance, COURVILLE SUR EURE 28190, Monsieur [U] [L] et Madame [D] [K] à compter du 18 mars 2024 et portant sur les lieux situés au 2 rue de la Tuillerie à LE COUDRAY 28630 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [L] et Madame [D] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [E] [G] et Madame [T] [J] épouse [G] pourront faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [L] et Madame [D] [K], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation due à compter du 18 mars 2024 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [L] et Madame [D] [K] à payer à Monsieur [E] [G] et Madame [T] [J] épouse [G], la somme provisionnelle de 23 244,11 euros (vingt-trois mille deux cent quarante-quatre euros et onze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 18 936,54 euros et à compter du 15 juillet 2024 date de l’assignation, pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [L] et Madame [D] [K] à payer à Monsieur [E] [G] et Madame [T] [J] épouse [G] la somme de six cents euros (600,00 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [L] et Madame [D] [K] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la CCAPEX et à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 22 Octobre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE François RABY