TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Sophie KRIEF DABI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Dominique PONTE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 22/07132 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX3RV

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 17 décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [U] [Y], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Dominique PONTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1214

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. EDGAR [W] 20 MIKE SULTAN, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sophie KRIEF DABI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0620

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2024 par Olivier ADAM, Vice-président assisté de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 17 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 22/07132 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX3RV

FAITS ET PROCEDURE

Par exploit d’huissier en date 26 août 2022 du Madame [U] [Y] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection la SARL EDGAR [W] 20 aux fins de voir :

RETENIR la responsabilité pleine et entière de la SARL Edgar [W] 20 dans le cadre des désordres dont Madame [Y] est victime depuis des années et qui n’ont cessé de s’aggraver,ORDONNER, sous astreinte de 200€ par jour de retard, sa condamnation à effectuer les travaux de reprise des fenêtres de son logement, de l’installation électrique et des autres désordres du constat d’huissier produit,FIXER son préjudice de jouissance à 50 % du montant de son loyer sur les trois dernières années, soit la somme de 20.090,34 € représentant 50% du loyer de son appartement dans la limite de la prescription de 3 ans et CONDAMNER la SARL au paiement de cette somme,CONDAMNER la SARL Edgar [W] à régler à Madame [Y] la somme de 15000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

CONDAMNER la SARL Edgar [W] à régler à Madame [Y] la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.A l’appui de ses prétentions Madame [Y] expose qu’elle est locataire d’un appartement dans l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] donné à bail par la SARL Edgar [W] 20 le 7 janvier 1998 et que depuis 2005 elle alerte le bailleur sur divers désordres affectant son logement notamment en 2018 quand elle a dû remplacer à ses frais la serrure de la porte d’entrée qui était défectueuse. Elle ajoute que par la suite, le 26 octobre 2021, elle a fait établir un constat concernant les fenêtres non isolées et défectueuses, sur les désordres entourant les fenêtres qui ne sont pas étanches ainsi qu’à propos des désordres dans la salle de bains qui doit être rénovée tandis que l’installation électrique est vétuste ce qui l’a conduit à faire appel à EDF pour intervention urgente en décembre 2021. Elle précise qu’en janvier 2022 le chauffe-eau défectueux a lui aussi été réparé à ses frais alors qu’un rapport de l’inspecteur de salubrité du 15 mars 2022 confirme que les fenêtres sont vétustes et l’installation électrique dangereuse et non-conforme ce qui a conduit le bailleur à enfin, après plusieurs années, de faire remplacer les fenêtres et la réfection de l’électricité fin 2022. Elle précise enfin que malgré cela des désordres ont été constatés par un huissier le 29 septembre 2023 après les travaux soit le mauvais état des murs autour des fenêtres, une absence de reprise des peintures autour des nouvelles goulottes et la dégradation de la dalle au sol.

L’affaire a été appelée le 27 octobre 2022 et après renvois plaidée le 24 octobre 2024.

Madame [Y], représentée, modifie pour partie par conclusion ses prétentions compte tenu des travaux effectués et des conclusions adverses, demandant désormais de :

RETENIR la responsabilité pleine et entière de la SARL Edgar [W] 20 dans le cadre des désordres dont Madame [Y] est victime depuis des années et qui n’ont cessé de s’aggraver,CONSTATER que, malgré la réfection de l’installation électrique et des fenêtres assurée après l’introduction de la procédure, des désordres subsistent dans l’appartement,ORDONNER sous astreinte de 200€ par jour de retard à la SARL Edgar [W] 20 d’effectuer les travaux suivants :Réfection du papier peint constellé de tâches et de traces de coulure,Réfection du mitigeur de la salle de bains,Remplacement de l’évier de la cuisine,Remplacement des dalles fêlées dans la cuisine,Réfection de la peinture cloquée du plafond de la cuisine et du séjour,

DIRE que son préjudice de jouissance porte sur 50 % du montant de son loyer, en conséquence CONDAMNER la SARL Edgar [W] à régler à Madame [Y] la somme de 20.090,34 € représentant 50 % du loyer de son appartement dans la limite de la prescription de 3 ans,CONDAMNER la SARL EDGAR [W] 20 à restituer à Madame [Y] les provisions pour charges que celle-ci lui a versées, à savoir la somme de 8640 € dans la mesure où la SARL EDGAR [W] 20 a toujours refusé de procéder à leur régularisation,CONDAMNER la SARL EDGAR [W] 20 à remettre à Madame [Y] les quittances de loyers sous astreinte de 100 euros par jour de retard,CONDAMNER la SARL Edgar [W] à régler à Madame [Y] la somme de 15000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,DEBOUTER la société EDGAR [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.CONDAMNER la société EDGAR [W] à régler à Madame [Y], au titre de la régularisation des charges de 2021 la somme de 622,56 euros.REJETER toute demande d’indexation de loyer et écarter des débats la pièce 25 communiquée par le bailleur eu égard aux dispositions de l’article 17.1 de la loi du 6 juillet 1989 compte tenu de l’absence de toute volonté de ce dernier d’appliquer la révision du loyer mentionnée au bail,La condamner à la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.A l’audience et en défense, la SARL EDGARD [W] 20, bailleur, expose que le bail a été délivré pour un logement en état d’usage et que cette procédure a été initiée après la délivrance par le bailleur d’un congé pour vendre et qu’elle est bien propriétaire des lieux. Le bailleur précise que Madame [Y] entend dévaloriser le bien par le biais de cette procédure afin de contester le prix de vente proposé dans le cadre du congé délivré le 25 juin 2021, alors que le logement n’est ni insalubre, ni indécent, ni dangereux ; il ajoute par ailleurs que les travaux ont été effectués en décembre 2022 et les demandes formulées tendent à la rénovation totale de l’appartement qu’elle occupe depuis 25 ans alors que s’agissant de l’électricité le rapport du 15 mars 2022 indique qu’elle a accumulé des branchements sur multiprise ce qui peut provoquer une surtension, et en tous les cas n’indique pas que le logement est indécent, insalubre, ni humide et que des travaux ont donc été effectués en novembre et décembre 2022 pour près de 20000 Euros en rénovation électrique et remplacement des fenêtres. Elle sollicite donc le débouté de la demanderesse de ces demandes en indemnisation et de travaux sous astreinte et subsidiairement, estime que la période de trouble de jouissance ne saurait excéder la période du 6 janvier 2022 au 2 novembre 2022, date de réalisation des travaux et demande que le montant des condamnations soit réduit à l’euro symbolique. En tout état de cause, elle demande que Madame [Y] soit condamnée à la somme de 1355,46 euros car elle est débitrice pour 2021 à 2023 et à celle de 981,33 euros à titre de rappel d’indexation à compter de février 2023 ainsi qu’au paiement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024. Il sera statué par jugement contradictoire susceptible d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en réalisation de travaux :

L’article 1719 du Code civil énonce que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1°/ De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant, 2°/ d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3°/D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4°/ D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du Code civil énonce que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1755 du Code civil énonce qu’aucune des réparations réputées locatives n 'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure,

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Le bailleur est obligé : De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation (…), D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

En l’espèce, Madame [Y] demande qu’il soit ordonné sous astreinte de 200€ par jour de retard à la SARL Edgar [W] 20 d’effectuer les travaux de réfection du papier peint constellé de tâches et de traces de coulure, réfection du mitigeur de la salle de bains, de remplacement de l’évier de la cuisine, de remplacement des dalles fêlées dans la cuisine et de réfection de la peinture cloquée du plafond de la cuisine et du séjour. Elle produit à ce titre notamment l’état des lieux entrant de 1998, les échanges et réclamations sur divers points (serrure, travaux, loyers, chauffe-eau…) de 2005 à 2020, le constat du 26 octobre 2021, le courrier du service technique de l’habitat après visite du 15/03/2022, des quittances de loyers et des décomptes de charges locatives. Au regard de ces éléments, il est constaté qu’en 1998 le logement loué est en état moyen, plusieurs éléments étant classés « C » (état moyen) voire « D » (mauvais état), ceci étant confirmé par le constat d’octobre 2021 lequel fait apparaître que les fenêtres et l’installation électrique sont vétustes tandis que le sol (dalles plastiques) est usé ainsi que les murs avec des cloquages de peinture. Par ailleurs la salle de bains est aussi en état d’usage avec un mitigeur de baignoire mal posé après réparation en 2020.

En conséquence, s’il n’est pas contesté par les parties que des travaux de remplacement des fenêtres et de rénovation électrique ont été effectués à partir de novembre 2022, ceci rénovant pour l’essentiel les lieux, des éléments de confort restent d’évidence à rénover par le bailleur, du fait d’une vétusté résultant de 25 ans d’occupation. Il sera fait droit ainsi aux demandes suivantes :

Remplacement du papier peint,Pose dans les règles de l’art du mitigeur de salle de bains,Remise en état de la peinture cloquée du plafond de la cuisine et du séjour,Remplacement de l’évier de la cuisine.Les travaux devront être effectués dans le délai de 6 mois à compter de la présente décision. Le bailleur ayant effectué d’ores et déjà les travaux essentiels, il ne sera pas fait droit à la demande de prononcé d’une astreinte.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance :

Madame [Y] [U] indique que son préjudice de jouissance porte sur 50 % du montant de son loyer, et demande en conséquence la condamnation de la SARL Edgar [W] à régler à Madame [Y] la somme de 20.090,34 € représentant 50 % du loyer de son appartement dans la limite de la prescription de 3 ans.

Cependant il apparaît au regard des pièces produites, qu’elle a initialement accepté, en signant le bail d’accéder à un logement en état moyen et pour certains éléments en mauvais état tel que le démontre l’état des lieux entrant, sans démontrer que le contrat prévoyait une remise à neuf des lieux ; Elle ne peut donc se prévaloir du mauvais état pour partie et demander une indemnisation. En second lieu, il apparaît que le logement est occupé depuis 25 ans ce qui conduit à l’usure normale de certains éléments (dalle du sol, murs, papiers peints) et sans que la locataire n’envisage, en accord avec le propriétaire, et tout au long de ces années, une remise en état au moins partielle. Enfin les pièces démontrent que les lieux à aucun moment n’ont paru inhabitables ou insalubres. Dès lors le préjudice de jouissance doit être évalué à 30 % du loyer versé hors charges.

Par ailleurs les pièces produites par la défenderesse démontrent que jusqu’en 2021, après que le bailleur ait donné congé, elle ne réclame pas le changement des fenêtres ou la rénovation de l’électricité (hors un courrier de 2012) de telle sorte que la réalité d’un préjudice ne peut être que présumée, et n’est pas démontrée, pour les années qui précèdent. En revanche il est constaté que le bailleur a mis 13 mois pour faire changer les fenêtres et rénover l’électricité à partir des réclamations et du constat du 13 octobre 2021. Enfin, pour la période suivante et jusqu’à ce jour, il est constaté que les travaux de remise en état des éléments principaux ont été effectués de telle sorte qu’un préjudice de jouissance ne peut être retenu.

Le préjudice de jouissance sera donc calculé sur 13 mois. En conséquence la SARL EDGAR [W] 20 sera condamnée au paiement de la somme de 4352,90 Euros (1116,13 Euros /[Immatriculation 4]).

Sur la demande en restitution des provisions pour charges et la demande en versement au titre de la régularisation :

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 énonce notamment que la liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

En l’espèce, Madame [Y] sollicite la condamnation de la SARL EDGAR [W] 20 à lui restituer les provisions pour charges versées, soit la somme de 8640 Euros en l’absence de régularisation. Cependant à la conclusion du contrat et jusqu’en 2023 Madame [Y] a procédé aux règlements des provisions et n’a pas formulé de réclamations en restitution des provisions. Par ailleurs, l’absence de régularisation n’emporte pas de droit remboursement des provisions pour charges versées. Enfin, pour la période triennale précédant la présente demande, le bailleur produit les pièces probantes relatives aux régularisations pour charges pour les années 2021 à 2023 ne faisant pas apparaître un trop-versé de provisions pour charges. Il ne sera donc pas fait droit à cette demande.

En second lieu Madame [Y] sollicite la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 622,56 Euros au titre des régularisations de charges au motif d’un solde positif pour la locataire en 2021 et du fait qu’il n’y a pas à prendre en compte la régularisation 2022 qui est erronée. Cependant les pièces et calculs du bailleur apparaissent probants ceci conduisant à rejeter cette demande.

Sur la demande en remise des quittances de loyers :Madame [Y] sollicite la condamnation du bailleur à remettre les quittances de loyers sous astreinte de 100 euros par jour de retard. Le bailleur ayant produit les quittances en question il ne sera pas fait droit à la demande.

Sur l’indexation des loyers :L’article 17.1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publiés par l’institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation. A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

En l’espèce Madame [Y] sollicite la restitution des rappels de loyers après indexation et le maintien du loyer antérieur, sans indexation, au motif que par le passé le loyer n’a pas été indexé. Cependant, si le bailleur a fait le choix pendant plusieurs années de ne pas indexer le loyer et s’il produit un décompte à titre d’information démontrant que 4632 Euros n’ont pas été réclamés en l’absence d’indexation, il ne sollicite pas la condamnation de Madame [Y] au paiement de cette somme. La demande en restitution apparaît donc sans objet et ne sera pas retenue de même que sa demande en fixation d’un loyer égal au loyer antérieur sans indexation, le bailleur étant légitime à effectuer une indexation des loyers dans les conditions prévues par la loi.

Sur la demande en indemnisation du préjudice moral :

Madame [Y] sollicite la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 15000 Euros au titre du préjudice moral indiquant que depuis des années, elle se heurte à une inertie de son bailleur qui a fortement entamé son moral ce qui a créé pour elle une anxiété forte. Cependant il n’est pas produit de pièces démontrant l’existence de difficultés pouvant être prises en compte dans le cadre d’in préjudice moral. Elle ne justifie pas davantage du quantum demandé. En conséquence il ne peut être fait droit à cette demande.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande au titre des régularisations pour charges :

La société EDGAR [W] 20 sollicite la somme de 1355,16 Euros au titre de l’arriéré de charges et de Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TOM) et produit les décomptes de régularisation afférents. Il est constaté que les régularisations apparaissent probantes de telle sorte qu’il sera fait droit à la demande.

Sur la demande au titre de l’indexation des loyers :

La société EDGAR [W] 20 sollicite la somme de 981,33 Euros au titre du rappel d’indexation des loyers à compter de février 2023. Cependant le bailleur ne produit pas d’éléments démontrant qu’il a informé le locataire de l’indexation à compter de cette date alors que les dispositions de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient la révision de loyer prend effet à compter de sa demande. En conséquence il ne sera pas fait droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires :

La SARL EDGAR [W] 20 partie succombante sera condamnée aux dépens comprenant les frais de mise en demeure et d’assignation, à l’exclusion de tous les autres frais engagés par la demanderesse.

Au regard de l’équité et de la situation économique des parties et de la condamnation aux dépens, la société Le EDGAR [W] 20 sera condamnée au paiement de la somme de 700 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire susceptible d’appel mis à disposition par le greffe,

Condamne la SARL EDGAR [W] 20 à faire effectuer dans le délai de 6 mois les travaux suivants au domicile de Madame [Y] [U] :

— Remplacement du papier peint,

— Pose dans les règles de l’art du mitigeur de salle de bains,

— Remise en état de la peinture cloquée du plafond de la cuisine et du séjour,

— Remplacement de l’évier de la cuisine.

Condamne la SARL EDGAR [W] 20 à verser à Madame [Y] [U] la somme de 4352,90 Euros au titre du préjudice de jouissance,

Condamne Madame [Y] [U] à verser à la SARL EDGAR [W] 20 la somme de 1355,16 Euros au titre des régularisations de charges et Taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour la période 2021-2023,

Condamne la SARL EDGAR [W] aux dépens comprenant les frais de mise en demeure et d’assignation, à l’exclusion de tous les autres frais engagés par la demanderesse,

Condamne la SARL EDGAR [W] au paiement de la somme de 700 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette les autres demandes des parties,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé aux jours an et mois susdits,

La greffière Le juge des contentieux de la protection