N° RG 24/01297 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GIYB

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Patricia BUFFON

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[R] [Z]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 17 Septembre 2024

DEMANDEUR :

Madame [M] [W] [G] [I]

née le 04 Décembre 1986 à BLOIS (41000),

demeurant 9 rue de la gare – 28130 VILLIERS LE MORHIER

représentée par M^e Frédéric GONDER, demeurant 6 rue de Sèze – 33000 BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : substitué par M^e Patricia BUFFON, demeurant 6 Rue Denis Poisson – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 25

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [R] [Z],

demeurant Résidence Pierre de Coubertin esc C – 3 rue Maurice Violette – 28600 LUISANT

comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 11 Juin 2024 et mise en délibéré au 17 Septembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 04 janvier 2023 et prenant effet à compter du 24 janvier 2023, Madame [M] [I], régulièrement représentée par l’EURL CENTURY 21 [V] Immobilier dont le siège social est situé 14 rue Mathurin Régnier 28000 CHARTRES, a donné à bail à Madame [R] [Z] un logement situé au 3 rue Maurice Violette, Résidence Pierre de Coubertin à LUISANT 28600, pour un loyer mensuel de 530 euros, outre une provision sur charges de 150,00 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement et un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2 720 euros en principal ont été délivrés le 08 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 26 février 2024, Madame [M] [I] a fait assigner Madame [R] [Z] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire ;

constater l’occupation sans droit ni titre de Madame [R] [Z] ;

ordonner l’expulsion de Madame [R] [Z] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique ;

condamner Madame [R] [Z] au paiement des sommes suivantes :

2 257,44 euros à titre provisionnel, avec intérêts de droit,

une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et des charges, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,

la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 27 février 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 juin 2024.

A l’audience, Madame [M] [I], représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation. Elle précise que le bail a été signé le 04 janvier 2023 et que la locataire a réalisé un versement de 1 360 euros en décembre 2023 ainsi qu’un versement de 680 euros en février 2024. Elle actualise sa créance à la somme de 4 785,92 euros, échéance du mois de juin 2024 incluse et précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais.

Madame [R] [Z], régulièrement citée à personne, a comparu. Elle expose payer 400 euros pour un crédit et des charges. Elle indique qu’elle quittera le logement fin juin et précise avoir contacté une assistante sociale. Elle sollicite des délais de paiement et propose de régler la somme de 200 euros par mois.

Un rapport social a été reçu par le tribunal et porté à la connaissance des parties.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 27 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 19 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 26 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 08 décembre 2023 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé à la locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer délivré le 08 décembre 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Madame [R] [Z] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 09 février 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que Madame [R] [Z] n’a pas réalisé de versement depuis le mois de janvier 2024 de sorte qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, il convient de noter que les ressources de Madame [R] [Z] ne lui permettent pas de faire face à sa dette de loyers qui s’est aggravée depuis la signification du commandement de payer et qui atteint désormais un montant relativement élevé. Par ailleurs, Madame [M] [I] s’oppose à la demande de délai.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Madame [R] [Z] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 09 février 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de Madame [M] [I], il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 09 février 2024 jusqu’au départ effectif de Madame [R] [Z] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [R] [Z] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [R] [Z] reste devoir une somme de 4 785,92 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus, échéance de juin 2024 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Madame [R] [Z] au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 785,92 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus, échéance de juin 2024 incluse, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [R] [Z], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 08 décembre 2023 et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

L’équité commande de faire droit à la demande de Madame [M] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Madame [R] [Z] à lui payer la somme de 600,00 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DECLARE Madame [M] [I] recevable en son action ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Madame [M] [I] et Madame [R] [Z] à compter du 09 février 2024 et portant sur les lieux situés au 3 rue Maurice Violette, Résidence Pierre de Coubertin à LUISANT 28600 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [R] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance de référé ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Madame [M] [I] pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [R] [Z], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation due à compter du 09 février 2024 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant, majoré des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [R] [Z] à payer à Madame [M] [I] la somme provisionnelle de quatre mille sept cent quatre-vingt-cinq euros et quatre-vingt-douze cents (4785,92 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte, échéance du mois de juin 2024 incluse, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [R] [Z] ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Madame [R] [Z] à payer à Madame [M] [I] la somme de six cents euros (600,00 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 08 décembre 2023 et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 17 Septembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE François RABY