N° RG 24/00175 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GHMV

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M^e Jane MOOR, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000021

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 05 Novembre 2024

DEMANDEUR(S) :

L’OPH de CHARTRES METROPOLE HABITAT, dénommé C’CHARTRES HABITAT

EPIC immatriculé RCS CHARTRES n°B 272 800 020

dont le siège social est Hôtel de Ville, Place des Halles – 28000 CHARTRES et

les locaux administratifs 23 rue des Bas Bourgs BP 137, 28003 CHARTRES CEDEX,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par M^e CHAUMANET, avocat du barreau de PARIS de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [G]

demeurant Étage 5 appt 9 – 5 place spire – 28000 CHARTRES

représenté par M^e Jane MOOR, demeurant 5 Tertre de la Poissonerie – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000021

(aide juridictionnelle provisoire demandée lors de l’audience)

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffiers : Karine SZEREDA lors des débats et Séverine FONTAINE, lors du prononcé

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 24 Septembre 2024 et mise en délibéré au 05 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 16 février 2018, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Monsieur [D] [G] un logement situé au 5 Place de Spire- 5ème étage appartement 19 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel de 499,65 euros.

La CCAPEX a été saisie le 23 mars 2023 de la situation d’impayés locatifs de Monsieur [D] [G]

Des échéances de loyer ayant continué à rester impayées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 12 juillet 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2.609,24 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à l’étude le 27 juin 2024, la société C’CHARTRES HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, afin d’obtenir le constat de résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec si necessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

4.176,31 euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges impayés,une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, comme si le bail s’était poursuivi,la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.L’assignation a été notifiée à la Préfecture le 5 février 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2024, puis renvoyée à la demande des parties à l’audience du 24 septembre 2024.

L’affaire a à nouveau été appelée, et retenue à l’audience du 24 septembre 2024.

La société C’CHARTRES HABITAT, représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 6.130,69€ échéance du mois d’août 2024 incluse.

Monsieur [D] [G], régulièrement cité par remise de l’acte à étude, est représenté par son avocat. Il reconnaît la dette locative mais à titre principal il allègue l’irrecevabilité de la procédure engagée par le bailleur pour défaut de saisine de la CCAPEX après la délivrance du commandement de payer en date du 12 juillet 2024 et défaut de notification de l’assignation au représentant au représentant de l’Etat dans le département d’EURE et LOIR.

A titre subsidiaire, il fait valoir des difficultés financières, mais précise avoir néanmoins toujours continué à faire des versements volontaires à son bailleur et sollicite donc des délais de grâce. Il demande le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée par C’CHARTRES HABITAT et sollicite la condamnation de celui-ci aux dépens de l’instance.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie bien avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Contrairement aux allégations de Monsieur [G], l’obligation de notification du commandement de payer à la CCAPEX ne pèse pas sur le bailleur social.

Par ailleurs, une copie de l’assignation du 1er février 2024 a bien été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 5 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans leur nouvelle version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable en l’espèce

L’action est recevable.

Sur la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

En l’espèce, le bail conclu le 16 février 2018 contient une clause résolutoire son article 5.6 et le commandement de payer du 12 juillet 2023 délivré, qui rappelle les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 dans sa version antérieure à la réforme de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, est resté infructueux plus de deux mois.

Le bail s’est trouvé ainsi résilié de plein droit à compter du 12 septembre 2023.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, Monsieur [D] [G] indique avoir effectué des versements volontaires pour tenter d’apurer la dette locative, alors même qu’il rencontrait des problèmes financiers étant sans ressources pendant plusieurs mois.

Il précise qu’il perçoit le RSA et qu’il a retrouvé un emploi en tant que déménageur, qu’il devrait commencer prochainement.

Il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant et des charges, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [D] [G], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la société C’CHARTRES HABITAT, en cas de défaillance dans le paiement des délais accordés, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 12 septembre 2023 jusqu’au départ effectif de Monsieur [D] [G] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [D] [G] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la société C’CHARTRES HABITAT – contrat de bail signé, commandement de payer, note en délibéré et extrait de compte – que sa créance s’élève à la somme de 6.130,69€ euros en principal représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 24 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Dans ces conditions, Monsieur [D] [G] sera condamné au paiement de cette somme provisionnelle de 6.130,69€ sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [D] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la société C’CHARTRES HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

DECLARONS l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT recevable en son action ;

DECLARONS la demande de paiement de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT également recevable;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu 16 février 2018 entre la société C’CHARTRES HABITAT et Monsieur [D] [G] à compter du 12 septembre 2023 portant sur les lieux situés au 5 Place de Spire- 5ème étage appartement 19 28000 CHARTRES;

CONDAMNONS Monsieur [D] [G] à payer à la la société C’CHARTRES HABITAT la somme de 6.130,69€ (six mille cent trente euros et soixante neuf cents) en deniers ou quittances valables;

AUTORISONS Monsieur [D] [G] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités dont 35 mensualités d’un montant de 170,00 euros, payables en plus du loyer courant et des charges, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 36ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;

DISONS qu’en cas de respect par Monsieur [D] [G] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer courant ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DISONS que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT pourra alors faire procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [G], ainsi que de tous occupants de leur chef, de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS en ce cas Monsieur [D] [G] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et ce, à compter du 12 septembre 2023 jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ACCORDONS le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à Maître Jane MOOR, avocate au barreau de CHARTRES;

REJETTONS la demande de la société C’CHARTRES HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [D] [G] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 05 Novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME