N° RG 25/00359 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GSYL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

[N] [P]

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[W] [X], [V] [O], [M] [Y]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 16 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [P],

demeurant 6 rue Jean Moulin – 28190 ST GEORGES SUR EURE

comparant en personne

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [X],

demeurant 3 route de Fontenel – 41270 DROUE

non comparant, ni représenté

Madame [V] [O],

demeurant 3 route de Fontenel – 41270 DROUE

non comparante, ni représentée

Madame [M] [Y],

demeurant 15 rue de Bouville – 28220 CLOYES LES TROIS RIVIERES

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 17 Juin 2025 et mise en délibéré au 16 Septembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2022, Monsieur [P] [N], a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [X] [W] et Madame [O] [V] un appartement situé 7C rue de Dolmont – 28190 SAINT GEORGES SUR EURE, pour un loyer mensuel d’un montant initial de 720 €. Par acte en date du même jour, Madame [Y] [M] s’est portée caution solidaire pour Monsieur [X] [W] et Madame [O] [V].

Le 04 mars 2023, un commandement de payer la somme de 2 440,00 € au principal a été délivré à la demande du bailleur à Monsieur [X] [W] et Madame [O] [V] au titre du solde des loyers impayés jusqu’au mois de février 2023 inclus, et ce dans un délai de deux mois, à défaut de quoi le bailleur entendait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Monsieur [X] [W] et Madame [O] [V] ont donné congé du logement, et par acte de commissaire de justice en date du 04 avril 2023, un état des lieux de sortie a été dressé en présence de Monsieur [P] [N], Monsieur [X] [W] et Madame [O] [V], au cours duquel les locataires ont restitué les clés du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025 (à étude pour les trois), Monsieur [P] [N] a assigné Monsieur [X] [W], Madame [O] [V] et Madame [Y] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres auquel il demande, sur le fondement de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, ainsi que des articles 1728, 1231-6 et 1741 du Code civil, et L.411-1 du Code de Procédure civile d’Exécution sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

— condamner solidairement Monsieur [X] [W], Madame [O] [V] et Madame [Y] [M] à lui payer la somme de 3 273,00 € au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés au 4 avril 2023, date de sortie des lieux des locataires, mais également au paiement de la somme de 2 107,00 € correspondant au loyer dû pendant le préavis, outre intérêt au taux légal à compter du 28 juin 2023, date d’effet du congé ;

— condamner solidairement Monsieur [X] [W], Madame [O] [V] et Madame [Y] [M] à lui payer la somme de 800,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement délivré le 4 mars 2023, de l’assignation et des actes de procédure qui en suivront ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2025.

Lors de cette audience, Monsieur [P] [N], représenté par son avocat, soutient les termes de son assignation. Il confirme à nouveau que les locataires ne sont plus dans les lieux, et qu’aucun paiement n’est intervenu depuis l’assignation, de sorte que les sommes réclamées dans celle-ci demeurent inchangées.

Monsieur [X] [W], Madame [O] [V] et Madame [Y] [M] ne sont ni présents ni représentés.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 16 septembre 2025.

MOTIFS :

Sur l’absence de comparution des défendeurs :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la validité de l’engagement de caution :

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat de bail objet de la présente procédure, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Monsieur [P] [R] justifiant pas avoir dénoncé le commandement de payer à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification à Monsieur [X] [W] et Madame [O] [V], Madame [Y] [M] ne peut être tenue solidairement à la dette locative.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Le commandement de payer a été délivré le 04 mars 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation elle-même signifiée le 28 mai 2025.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 10 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 28 mai 2025, conformément aux anciennes dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le fond :

Selon l’article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1225 du Code civil énonce que la clause résolutoire doit préciser “les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat”. L’article 1225 alinéa 2 dispose quant à lui que la résolution ne pourra être valable que si, au préalable, une mise en demeure est restée infructueuse et que cette dernière mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat signé le 28 octobre 2022 par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer signifié le 04 mars 2023 vise les clauses résolutoires et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus avant le 29 juillet 2023.

Toutefois, les locataires ayant quitté les lieux le 04 avril 2023, soit avant l’expiration de ce délai de 2 mois, il n’y a pas lieu de faire application de cette clause résolutoire, et les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation qui en découlent sont dès lors sans objet.

Sur la demande en paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d’en justifier le règlement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [X] [W] et Madame [O] [V] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges, Monsieur [P] [N] versant aux débats un décompte démontrant qu’au 17 juin 2025, Monsieur [X] [W] et Madame [O] [V] lui devaient la somme de 3 273,00 € au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés au 04 avril 2023. Les intérêts au taux légal seront dus sur cette somme à compter du prononcé de cette décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Monsieur [P] [N] sollicite également la condamnation de Monsieur [X] [W] et Madame [O] [V] à lui verser la somme de 2 107,00 € correspondant au loyer dû pendant le préavis.

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est prévu dans la notice d’information annexée au contrat de location signé le 28 octobre 2022 entre les parties, à l’article 3.1.1. Congé délivré par le locataire : « Le locataire peut donner congé à tout moment et sous réserve de respecter certaines conditions de forme. Le congé est effectif à compter d’un délai de préavis variable selon les circonstances de son départ. Le locataire qui souhaite quitter son logement doit notifier son congé au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre émargement ou récépissé. La réception de la lettre de congé par le bailleur fait courir un délai de préavis pendant lequel le locataire reste tenu au paiement de son loyer, même s’il a déjà quitté le logement […] le délai de préavis est en principe de trois mois. »

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’état des lieux établi par commissaire de justice le 04 avril 2023 qu’à cette occasion, les locataires ont remis en main propre au bailleur un courrier de préavis (pages 42 et 43). Le point de départ du délai de préavis de 3 mois a donc commencé à courir le 04 avril 2023, et Monsieur [X] [W] et Madame [O] [V] sont ainsi tenus au paiement des loyers durant les trois mois suivant cette date, soit :

prorata du loyer du mois d’avril 2023 :735 € – 98 € = 637 €

loyer du mois de mai 2023 : 735 €

loyer du mois de juin 2023 : 735 €

Total : 2 107 €

En conséquence, il sera fait droit à la demande et Monsieur [X] [W] et Madame [O] [V] seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [P] [N] la somme de 2 107,00 € au titre des loyers dû pendant le préavis, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter du prononcé de cette décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [W] et Madame [O] [V], parties perdantes dans ce litige, seront condamnés aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens par application de l’article 695 5° du Code de procédure civile.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [O] [V] à payer à Monsieur [P] [N] la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT que Madame [Y] [M] ne peut être tenue solidairement en sa qualité de caution à la dette locative ;

DECLARE la demande en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 04 mars 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

DIT n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre Monsieur [P] [N] d’une part et Monsieur [X] [W] et Madame [O] [V] le 28 octobre 2022, concernant l’appartement à usage d’habitation situé 7C rue de Dolmont – 28190 SAINT GEORGES SUR EURE , en raison du départ volontaire des locataires ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [O] [V] à payer à Monsieur [P] [N] la somme de 3 273,00 € (TROIS MILLE DEUX CENT SOIXANTE-TREIZE EUROS) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 04 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [O] [V] à payer à Monsieur [P] [N] la somme de 2 107,00 € (DEUX MILLE CENT SEPT EUROS) au titre des loyers dus pendant la période de préavis, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [O] [V] à payer à Monsieur [P] [N] la somme de 600 € (SIX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [O] [V] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Eugénie LALLART