N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 02 Avril 2026

N° RG 25/00575 – N° Portalis DB22-W-B7J-TE47

DEMANDEUR :

S.A. COSIVIA nouvelle denomination de la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Samira BERRAH-GUYARD, avocat au barreau de VAL D’OISE

DEFENDEURS :

Mme [V] [W]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparante

M. [O] [F]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : M^me Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à : M^e BERRAH-GUYARD

Copie certifiée conforme à l’original à : Mme [W]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

Selon un bail verbal, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, devenue SA COSIVIA, a donné à bail à Mme [W] [V] et M. [O] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel résiduel qui était en dernier lieu de 166,57€ charges comprises.

Un commandement de payer les loyers portant sur un arriéré locatif de 3454,47€ a été délivré à Mme [W] [V] et M. [O] [F] le 19 février 2025.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 20 février 2025.

Devant l’absence de régularisation, la SA COSIVIA, par acte du 28 mai 2025, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 11 juin 2025, a fait assigner Mme [W] [V] et M. [O] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

Le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour impayés locatifs ;L’expulsion de corps et de biens de Mme [W] [V] et M. [O] [F] et de tous occupants des lieux de leur chef ;La condamnation de Mme [W] [V] et M. [O] [F] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, outre les charges, jusqu’à leur départ des lieux ;La condamnation solidaire de Mme [W] [V] et M. [O] [F] à lui payer la somme de 3346,55€ en principal au titre des loyers et charges dus au 23 avril 2025 ;La condamnation solidaire de Mme [W] [V] et M. [O] [F] à lui payer la somme de 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 février 2026.

La SA COSIVIA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 2729,43€, échéance de décembre 2025 incluse. Elle se dit favorable à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100€ par mois en sus du loyer courant au profit des locataires.

Mme [W] [V] comparait en personne. Elle reconnait le montant de la dette mais demande à se maintenir dans les lieux, en réglant le loyer outre 100€. Elle indique que le couple dispose de 2100€ de ressources mensuelles, avec un enfant à charge.

M. [O] [F] ne comparait pas et ne se fait pas représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 20 février 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 11 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1728 2° du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, en vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société COSOVIA sollicite le prononcé de la résolution judiciaire du bail, au regard des manquements renouvelés des locataires à leur obligation de paiement des loyers.

Il ressort des pièces versées aux débats que par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 3454,47€ au titre des loyers et charges impayés. En outre, le décompte produit par le bailleur laisse apparaitre une dette locative évolutive, qui devient significative à compter de la fin de l’année 2024 et perdure depuis lors, avec des irrégularités de paiement manifestes sur plusieurs mois d’affilée. La dette n’a ainsi cessé d’augmenter, jusqu’à atteindre la somme de 3546,55€ en mars 2025, puis 3615,64€ en octobre 2025, date à compter de laquelle elle diminue lentement pour s’établir à la somme de 2534,66€ hors frais au jour de l’audience.

Ces impayés locatifs, de par leur répétition, leur durée dans le temps et le montant de l’arriéré locatif qu’ils ont généré, alors qu’il s’agit de l’obligation principale du locataire envers le bailleur, sont suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail à compter du présent jugement, et, partant, l’expulsion des occupants dans un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Il convient également de fixer à compter de cette date une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et des charges qui auraient été dus par les locataires au bailleur en l’absence de résiliation du bail et qu’ils seront tenus de verser à celui-ci jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société COSIVIA produit un décompte démontrant que Mme [W] [V] et M. [O] [F] restent devoir, après soustraction des frais de procédure, la somme de 2534,66€ à la date du 29 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse.

Mme [W] [V] et M. [O] [F] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, que Mme [W] [V] reconnait d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc condamnés à payer à la société COSIVIA la somme de 2534,66€ à titre d’arriérés de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, étant précisé qu’il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation solidaire, la solidarité n’étant justifiée par aucune disposition légale ou contractuelle en l’espèce.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il résulte de l’article 1228 du Code civil que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, Mme [W] [V] sollicite des délais de paiement suspendant la résiliation du bail, auxquels le bailleur ne s’oppose pas. Elle propose de verser 100€ par mois en sus du loyer.

Il ressort de l’analyse du décompte produit par le bailleur que depuis septembre 2025, Mme [W] [V] et M. [O] [F] font des efforts de paiement envers le bailleur, puisqu’ils ont repris le paiement intégral du loyer résiduel, témoignant ainsi tant de leur bonne foi que de leur volonté de se maintenir dans les lieux, étant précisé que le paiement de l’APL directement au bailleur a repris.

Il ressort en outre des éléments du dossiers et des débats que Mme [W] [V] et M. [O] [F] ont connu des difficultés financières suite à un défaut de renouvellement du titre de séjour de Mme [W] [V], engendrant une suspension de la bourse de 443€ par mois qu’elle perçoit dans le cadre d’une formation professionnelle, et rétablie depuis lors. M. [O] [F] a quant à lui connu un licenciement en novembre 2025 mais sa qualification en tant que chauffeur poids lourds lui permettra de retrouver sous peu un emploi stable. Les ressources du couple s’établissent actuellement à la somme mensuelle de 2100€, avec un enfant à charge.

Le bailleur sollicitant la résolution judiciaire du bail, le juge ne saurait suspendre les effets de la résiliation de celui-ci sur le fondement de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, lequel s’applique uniquement en cas de demande de constat de l’acquisition d’une clause résolutoire.

Or, l’absence de résiliation du bail sur le fondement de cet article a pour effet de placer le locataire dans une situation moins avantageuse que celle du locataire pour lequel la résiliation du bail serait constatée par le jeu de la clause résolutoire, et ce alors qu’il ressort du dossier que Mme [W] [V] et M. [O] [F] ont repris le paiement des loyers avant l’audience, qu’ils apparaissent désormais en situation de régler leur dette locative, et que le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement à leur profit.

Dès lors, eu égard à la reprise du paiement des loyers et à la situation financière des locataires, il convient de suspendre le prononcé de la résiliation judiciaire du bail au respect d’un échéancier tel que décrit dans le dispositif, et ce en application de l’article 1228 du Code civil, précité.

Il sera toutefois rappelé qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation judiciaire reprendra son plein effet.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [W] [V] et M. [O] [F], partie perdante au principal, supporteront les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande de la société COSIVIA au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail à compter du 2 avril 2026 pour défaut de paiement des loyers et charges;

CONDAMNE Mme [W] [V] et M. [O] [F] à payer à la SA d’HLM COSIVIA une somme de 2534,66€ (deux-mille-cinq-cent-trente-quatre euros et soixante-six centimes) à valoir sur le montant des loyers et charges à la date du 29 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [W] [V] et M. [O] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 25 mensualités de 100€ chacune et une 26ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la résiliation judiciaire du bail pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation judiciaire du bail sera réputée n’avoir jamais été prononcée ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la résiliation judiciaire du bail retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Mme [W] [V] et M. [O] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM COSIVIA puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

que Mme [W] [V] et M. [O] [F] soient condamnés à verser à la SA d’HLM COSIVIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE la SA d’HLM COSIVIA de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [W] [V] et M. [O] [F] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La Greffière La juge