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Jugement

du 24 Septembre 2025

Minute : GMC

N° RG 24/03326 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GLUL

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S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 6] SIS [Adresse 4] Représenté par son Syndic en exercice, la société CITYA [Localité 5] LP GESTION, SARL

C/

[K] [L], [U] [L]

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

à :

— M^e MEHEUST T21

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 6] SIS [Adresse 4] Représenté par son Syndic en exercice, la société CITYA [Localité 5] LP GESTION,

SARL immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CHARTRES sous le numéro 328 962 147, au capital social de 35.843 euros, dont le siège social est sis [Adresse 1] ; représentée par M^e Marion MÉHEUST, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 21 ; M^e Manuel RAISON, avocat plaidant au barreau de PARIS;

DÉFENDEURS :

Madame [K] [L],

demeurant [Adresse 2]

Non représentée

Monsieur [U] [C] [L],

demeurant [Adresse 8] – REPUBLIQUE DE BENIN

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie PONCELET

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 20 mars 2025, à l’audience du 25 Juin 2025 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition le 24 Septembre 2025

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 24 Septembre 2025

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Sophie PONCELET, Première Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [L] et Madame [K] [L] sont propriétaires des lots n°35, 51 et 52 de l’immeuble en copropriété dénommé " [Adresse 7] " situé [Adresse 4] à [Localité 5].

Le 9 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], par l’intermédiaire de son syndic, la société CITYA [Localité 5] LP GESTION, a relancé par mail Monsieur et Madame [L] concernant les charges impayées pour un montant de 5.778,19 euros.

Le 2 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son avocat, Maître RAISON, a mis en demeure les consorts [L] de s’acquitter de la somme de 6.642,23 euros au titre des charges de copropriété et des frais de procédure afférents.

Le 6 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son avocat, Maître RAISON, a mis en demeure les consort [L] de s’acquitter de la somme de 7.503,02 euros au titre des charges de copropriété et des frais de procédure afférents.

Par actes en date des 11 et 17 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic, CITYA CHARTRES LP GESTION, a fait assigner Madame [K] [L] et Monsieur [U] [L] devant le tribunal judiciaire de Chartres aux fins d’obtenir le paiement des charges de copropriété arrêtées au 7 août 2024, soit la somme de 6501,06 euros, outre 1.347,60 euros au titre des frais de recouvrement de la créance ainsi qu’une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les consorts [L] n’ont pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction est intervenue le 20 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2025 où le dossier a été déposé. Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic CITYA CHARTRES LP GESTION, demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Condamner solidairement Monsieur [U] [L] et Madame [K] [L] à lui payer la somme de 6.501, 06 euros avec intérêts à compter du 6 mai 2024, et capitalisation des intérêts ;

— Condamner solidairement Monsieur [U] [L] et Madame [K] [L] à lui payer la somme de 1.347,60 euros au titre des frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

— Condamner solidairement Monsieur [U] [L] et Madame [K] [L] à lui payer la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts ;

— Condamner solidairement Monsieur [U] [L] et Madame [K] [L] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

— Condamner solidairement Monsieur [U] [L] et Madame [K] [L] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes principales en paiement, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] fait valoir, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 9 du décret du 26 mars 2015 et des articles 1342-2 et 1342-10 du Code civil, que les consorts [L] en tant que copropriétaires, sont tenus aux règlements des charges de copropriété et que malgré la délivrance de plusieurs mises en demeure, ils restent redevables de la somme de 7.848,66 euros correspondant aux charges de copropriété impayées et aux frais de recouvrement de la créance.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts financier, il relève que les époux [L] en ne réglant pas leurs charges de copropriété, portent atteinte aux intérêts collectifs du syndicat car leur comportement compromet l’équilibre financier de la copropriété, laquelle dépend exclusivement du paiement régulier des appels de charges et ne dispose d’aucune autre source de financement.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en paiement au titre des charges de copropriété et des frais exposés

S’agissant des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

En application de ce texte, l’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges, de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

En outre, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

A l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— L’extrait de matrice cadastrale la qualité de copropriétaire du défendeur ;

— Le contrat de syndic ;

— Un extrait du règlement de copropriété ;

— Les procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété des 28 mars 2019, 11 mars 2020, 17 mars 2021 et 7 mars 2023 qui ont :

o Approuvé les comptes des exercices 2018, 2019, 2020 et 2022 ;

o Approuvé la modification du budget prévisionnel des exercices 2019, 2020, 2021 et 2023 ;

o Approuvé les budgets prévisionnels des exercices 2020, 2021, 2022 et 2024 ;

o Décidé de réaliser des travaux de mise en place d’une isolation des planchers bas ;

— Les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2024 ;

— Un décompte des charges dues par Monsieur et Madame [L] pour la période du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2022 qui fait état d’un solde débiteur de 4.752,04 euros;

— Une lettre de relance en vue du recouvrement de la somme de 5.778, 19 euros ;

— Une mise en demeure en date du 14 février 2024 en vue du recouvrement de la somme de 6.642,23 euros ;

— Une mise en demeure en date du 6 mai 2024 en vue du recouvrement de la somme de 7.503,02 euros.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le syndicat des copropriétaires établit que Monsieur [U] [L] et Madame [K] [L] restent redevables de la somme de 6.501,06 euros au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 07 août 2024. Ils seront donc solidairement condamnés à payer cette somme au requérant.

Conformément à l’article 36 du décret n° 67-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre, du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, la somme de 6.501,06, euros produira intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024, date de notification de la mise en demeure en date du 6 mai 2024, étant observé qu’il n’est pas justifié de la notification de la mise en demeure en date du 14 février 2024.

S’agissant des frais exposés

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.347,60 euros.

Au regard du décompte arrêté au 7 août 2024 versé aux débats, cette somme correspond aux frais suivants :

-45.60 euros au titre d’une mise en demeure du 09 novembre 2023 ;

-480 euros au titre d’honoraires d’avocat en date du 14 février 2024 ;

-636 euros au titre d’honoraires d’avocat en date du 7 mars 2024

-186 euros au titre d’honoraires d’avocat en date du 7 mars 2024.

Lesquels ont été précédemment exclus du décompte des charges.

Enfin, s’agissant des factures d’honoraires d’avocat produites par le syndicat des copropriétaires, il sera rappelé que de tels frais relèvent des frais irrépétibles et non de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les sommes correspondantes seront en conséquence décomptées, soit au total la somme de 1302 euros.

S’agissant des frais de mise en demeure, le syndicat des copropriétaires verse aux débats une pièce n°3 dénommée dans son bordereau « lettres de mise en demeure et de relance ». Toutefois, dans son dossier de plaidoirie, cette pièce ne comprend qu’une copie de mail, non daté, dont il n’est pas établi qu’il ait été adressé par courrier recommandé avec accusé de réception, aucun justificatif de dépôt ou de réception n’étant joint. Le syndicat des copropriétaires ne justifie donc de l’envoi d’aucune mise en demeure en dehors de celle adressée par son conseil et qui entre dans le champ des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile. Les frais correspondants seront en conséquence écartés.

Compte tenu de ce qui précède, les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement seront rejetées dans leur totalité.

Enfin le moyen tiré de l’application de l’article 1240 du code civil sera retenu lors de l’examen de la demande de dommages-intérêts.

Sur les intérêts et leur capitalisation

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 18 février 2022, date de délivrance de la sommation de payer.

En outre, selon les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

À cet égard, il y a lieu de rappeler qu’à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Cass. Civ. 1, 19 décembre 2000, n°98-14487; Cass. Civ. 2, 11 mai 2017, n°16-14881 ; Cass., Com., 9 octobre 2019, n°18-11694).

En l’espèce, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière avec effet à compter du 17 septembre 2024, date de délivrance de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi, qui ne peut être déduite du seul défaut de paiement du débiteur, ni du caractère abusif de la résistance au paiement de Monsieur et Madame [L].

En outre, il n’est pas justifié d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement des charges de copropriété.

La demande indemnitaire présentée par le syndicat des copropriétaires sera en conséquence rejetée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur et Madame [L], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [U] [L] et Madame [K] [L], condamnés aux dépens, seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Léonard de Vinci une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient dès lors de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [L] et Madame [K] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 6] " situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la société CITYA [Localité 5] LP GESTION, la somme de 6.501,06 euros au titre du rappel des charges de copropriété arrêté au 7 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 6] " situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la société CITYA [Localité 5] LP GESTION, de sa demande tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [U] [L] et Madame [K] [L] au versement d’une somme de 1.347,60 euros au titre des frais de recouvrement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil, avec effet à compter du 17 septembre 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 6] " situé [Adresse 4] [Localité 5] représenté par son syndic en exercice, la société CITYA [Localité 5] LP GESTION, de sa demande indemnitaire ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [L] et Madame [K] [L] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [L] et Madame [K] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 6] " situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la société CITYA [Localité 5] LP GESTION, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE