N° RG 24/01819 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GKFB

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[M] [Y],

[G] [J]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 28 Janvier 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. EURE ET LOIR HABITAT

dont le siège social est 2 Rue du 11 Novembre , 28110 LUCE,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [Y]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [J]

non comparante, ni représentée

Tous deux demeurant 43 rue du Chemin de Couppé – 28630 LE COUDRAY

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Karine SZEREDA

En présence de [H] [W], greffier stagiaire lors des débats

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 19 Novembre 2024 et mise en délibéré au 28 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 18 février 2021, la société EURE ET LOIR HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [Y] et Madame [G] [J] un local à usage d’habitation situé au 43 rue du Chemin de Couppé 28630 LE COUDRAY et un garage annexe du logement, pour un loyer mensuel initial de 596€ pour le logement et 43,76 € pour le garage outre 32 € de provision sur charges.

Des loyers concernant tant le logement, que le garage étant demeurés impayés, la société EURE ET LOIR HABITAT a fait signifier le 27 mars 2024 un commandement de payer la somme de 2.856,39 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

La société EURE ET LOIR HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [M] [Y] et Madame [G] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres pour obtenir notamment la résiliation du contrat après constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

A l’audience du 19 novembre 2025, la société EURE ET LOIR HABITAT – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [Y] et Madame [G] [J] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier;

— d’autoriser l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— de condamner solidairement ces derniers solidairement au paiement :

— de la somme actualisée de 4.050,05 € avec les intérêts au taux légal à compter de la décision,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges actualisés, qui auraient été réglés si le contrat s’était poursuivi jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens.

A l’appui de ses prétentions, la société EURE ET LOIR HABITAT fait valoir que la dette s’est aggravée depuis le commandement de payer.

Bien que convoqués par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à l’étude le 17 juin 2024, Monsieur [M] [Y] et Madame [G] [J] ne sont ni présents, ni représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 20 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société EURE ET LOIR HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 08 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent bail prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux »

En l’espèce, le bail conclu le 18 février 2021 contient une clause résolutoire (article : « 4 ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2024, pour la somme en principal de 2.856,39 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mai 2024.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 28 mai 2024.

— sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience ainsi qu’en justifie le bailleur et Monsieur [M] [Y] et Madame [G] [J], non comparants, n’apportent par définition aucun élément concernant leur situation.

En outre, le diagnostic social ne permet pas de connaître la situation actuelle réelle de Monsieur [M] [Y] et Madame [G] [J], ceux-ci n’ayant pas repris contact avec le service d’action sociale depuis un rendez-vous d’avril 2019, ce qui empêche de leur accorder d’office des délais de paiement, faute d’informations sur leurs possibilités à respecter un échéancier.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [M] [Y] et Madame [G] [J] sera ordonnée. Monsieur [M] [Y] et Madame [G] [J] seront déboutés de leurs demandes de délais de paiement et/ de suspension des effets de la clause résolutoire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [M] [Y] et Madame [G] [J] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, la société EURE ET LOIR HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [Y] et Madame [G] [J] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7.013,81€ (sept mille treize euros et quatre-vingt-un centimes) à la date du 19 novembre 2024.

Monsieur [M] [Y] et Madame [G] [J], étant non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 7.013,81€ (sept mille treize euros et quatre-vingt-un centimes), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Compte tenu de l’absence de délais, ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du jour de l’acquisition de la clause résolutoire et donc de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, à Monsieur [M] [Y] et Madame [G] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 février 2021 entre la société EURE ET LOIR HABITAT et Monsieur [M] [Y] et Madame [G] [J] concernant le local à usage d’habitation situé au 43 rue du Chemin de Couppé 28630 LE COUDRAY sont réunies à la date du 28 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [Y] et Madame [G] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [Y] et Madame [G] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société EURE ET LOIR HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [M] [Y] et Madame [G] [J] à verser à la société EURE ET LOIR HABITAT la somme de 7.013,81€ (sept mille treize euros et quatre-vingt-un centimes) € (décompte arrêté au 19 novembre 2024, incluant l’échéance de octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [M] [Y] et Madame [G] [J] à payer à la société EURE ET LOIR HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du jour de l’acquisition de la clause résolutoire et donc de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires;

DEBOUTE la société EURE ET LOIR HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [Y] et Madame [G] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Isabelle DELORME