TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/02828 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GMTI

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE,

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[L] [H]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 25 Mars 2025

DEMANDEUR :

S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE (RCS BLOIS n° 967 200 049)

dont le siège social est 7, Rue Latham, 41000 BLOIS,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Madame [R] [B], employée en qualité de chargée de recouvrement locatif, munie d’un mandat écrit

dont le service contentieux est sis 3FCVL – AGENCE ORLEANS – 05 rue Michel Royer

45073 ORLEANS CED 2

comparante en personne

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [L] [H]

née le 27 Juin 1976,

demeurant 18 rue Aristide Briand – Apt n°9 – 28300 MAINVILLIERS

comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 14 Janvier 2025 et mise en délibéré au 25 Mars 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 octobre 2022 et prenant effet à compter du 13 octobre 2022, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a consenti un bail d’habitation sur un logement situé 18 rue Aristide Briand, appartement n°09, 28300 MAINVILLIERS, à Madame [L] [H] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 406,44 euros hors charges locatives.

L’assurance contre les risques locatifs n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier le 03 avril 2024 pour une somme en principal de 1 657,36 euros, un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi qu’un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 23 septembre 2024, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait assigner Madame [L] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

4 901,70 euros représentant les loyers et charges dus actualisé à la date du 29 mars 2024, mensualité d’août 2024 incluse, outre intérêt de retard au taux légal à compter de la décision,le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges actualisé qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur, suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou, si les biens sont séquestrés sur place jusqu’au déménagement par la personne expulsée ou jusqu’à la décision du Juge de l’Exécution statuant sur le sort des meubles ou enfin à l’issue du délai de 2 mois prévu à l’article R433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et dire que cette indemnité d’occupation pourra être actualisée comme l’aurait été les loyers et les charges,la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileles dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir 25 septembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 janvier 2025.

La société 3F CENTRE VAL DE LOIRE, représentée par Madame [B] [R] employée en qualité de chargée de recouvrement locatif, indique maintenir les demandes de son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 6 719,44 euros, échéance du mois de décembre 2024 incluse et précise que le dernier versement de la locataire remonte au mois d’août 2024.

Madame [L] [H], régulièrement citée à étude, a comparu, assistée par Madame [Z] [C] en sa qualité d’assistante sociale. Madame [L] [H] expose avoir des dettes communes avec son ancien mari et indique subir des saisies sur salaire de 380 euros par mois. Elle précise avoir un travail et percevoir un salaire mensuel de 1 617 euros.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 25 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 08 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 23 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 03 avril 2024 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé à la locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer délivré le 03 avril 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Madame [L] [H] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 04 juin 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que le dernier règlement de Madame [L] [H] est intervenu le 03 août 2024 de sorte qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, il convient de noter que les ressources de Madame [L] [H] ne lui permettent pas de faire face à sa dette de loyers qui s’est aggravée depuis la signification du commandement de payer et qui atteint désormais un montant relativement élevé.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Madame [L] [H] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 04 juin 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 04 juin 2024 jusqu’au départ effectif de Madame [L] [H] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [L] [H] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [L] [H] reste devoir une somme de 6 719,44 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 03 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Madame [L] [H] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [L] [H], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE recevable en son action ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE et Madame [L] [H] à compter du 04 juin 2024 et portant sur les lieux situés au 18 rue Aristide Briand, appartement n°09, 28300 MAINVILLIERS ;

ORDONNE en conséquence à Madame [L] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [H], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation due à compter du 04 juin 2024 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [L] [H] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE, la somme de 6 719,44 euros (six mille sept cent dix-neuf euros et quarante-quatre centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 03 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

REJETTE la demande de la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE François RABY