N° RG 25/00074 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GRXP

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[D] [V], [K] [P]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 17 Juin 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OPH DE CHARTRES METROPOLE – C’CHARTRES HABITAT,

dont le siège social est sis Hôtel de ville – Place des Halles – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [V],

Madame [K] [P],

comparante en personne

demeurant tous deux 28 avenue Aristide Briand – Etg 4 – Appt 10 – 28000 CHARTRES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé assisté de [W] [J], auditeur de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 13 Mai 2025 et mise en délibéré au 17 Juin 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 10 novembre 2011, l’EPIC OPH DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Monsieur [D] [V] et à Madame [K] [P] un logement situé au 28 avenue Aristide Briand, appartement n°10, étage 4 à CHARTRES 28000, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 328,75 euros hors charges locatives.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 25 octobre 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1.364,57 euros en principal.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [D] [V] et Madame [K] [P] le 30 octobre 2024.

Par exploit de commissaire de justice signifié à étude le 26 février 2025, C’CHARTRES HABITAT a fait assigner Monsieur [D] [V] et Madame [K] [P] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, afin d’obtenir, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :

—  2 035,62 euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges impayés,

— une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, comme si le bail s’était poursuivi,

—  300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les dépens qui comprendront le coût du(es) commandement(s).

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 03 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mai 2025.

A l’audience, C’CHARTRES HABITAT, représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 1.369,58 euros, échéance du mois d’avril 2025 incluse. Il précise que les locataires n’ont pas respecté les délais fixés et que les paiements effectués sont inférieurs au montant du loyer. Néanmoins, il déclare ne pas être opposé à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Bien que régulièrement convoqué par remise de l’assignation à personne physique, Monsieur [D] [V] n’est pas présent, ni représenté. En revanche, Madame [K] [P], régulièrement citée à personne physique, a comparu personnellement. Elle indique avoir effectué un versement d’un montant de 250 euros au début du mois de mai. Elle précise qu’elle perçoit 1.000 euros par mois et que Monsieur [D] [V] touche l’allocation-chômage, soit 1.000 euros par mois également. Elle propose un plan d’apurement de 50 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ".

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 03 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 mai 2025, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 30 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 26 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 25 octobre 2024 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé au locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer délivré le 25 octobre 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Monsieur [D] [V] et Madame [K] [P] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 26 décembre 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, compte tenu de l’accord du bailleur et de l’apurement possible de la dette par les débiteurs qui ont repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [D] [V] et Madame [K] [P], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect par Monsieur [D] [V] et Madame [K] [P] des délais qui leur ont été accordés ci-dessus, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 26 décembre 2024 jusqu’au départ effectif de Monsieur [D] [V] et Madame [K] [P] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner solidairement Monsieur [D] [V] et Madame [K] [P] au paiement de celle-ci, étant précisé que la solidarité a été prévue dans le Titre II article 3 intitulé « Solidarité des colocataires du bail ».

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [D] [V] et Madame [K] [P] restent devoir une somme de 1.243,56 euros (1.369,58 – 126 ,02 au titre des frais de poursuites) au titre de l’arriéré de loyers et charges dus selon décompte arrêté au 07 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Cependant, il résulte des pièces du dossier – avis d’échéance d’avril 2025 et ticket de carte bancaire – que Madame [K] [P] a réalisé un règlement de 250 euros à C’CHARTRES HABITAT le 07 mai 2025 de sorte qu’il convient de déduire cette somme du montant de la dette.

Compte-tenu de la clause de solidarité figurant au bail dans le Titre II article 3 intitulé « Solidarité des colocataires du bail », Monsieur [D] [V] et Madame [K] [P] seront solidairement condamnés au paiement de la somme provisionnelle de 993,56 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus au 07 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés.

Cette dette sera apurée par mensualités de 50,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [V] et Madame [K] [P], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de C’CHARTRES HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DECLARONS l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT recevable en son action ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre C’CHARTRES HABITAT et Monsieur [D] [V] et Madame [K] [P] à compter du 26 décembre 2024 et portant sur les lieux situés au 28 avenue Aristide Briand, appartement n°10, étage 4 à CHARTRES 28000 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [V] et Madame [K] [P] à payer à C’CHARTRES HABITAT, la somme provisionnelle de 993,56 euros (neuf cent quatre-vingt-treize euros et cinquante-six centimes) au titre des loyers et charges impayés au 07 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, outre les loyers ou indemnités d’occupation impayés dus postérieurement le cas échéant ;

AUTORISONS Monsieur [D] [V] et Madame [K] [P] à s’acquitter de leur dette par 19 mensualités de cinquante euros (50,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 20ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;

DISONS qu’en cas de respect par Monsieur [D] [V] et Madame [K] [P] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DISONS que C’CHARTRES HABITAT pourra alors faire procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [V] et Madame [K] [P], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement en ce cas Monsieur [D] [V] et Madame [K] [P] à payer à titre provisionnel à C’CHARTRES HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et ce, à compter du 26 décembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux matérialisés par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETONS la demande de C’CHARTRES HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [V] et Madame [K] [P] in solidum aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, lesquels seront recouvrés le cas échéant conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 17 Juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE François RABY