Copie délivrée

à

la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS

M^e Philippe HILAIRE-LAFON

la SCP MAIRIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE NIMES

**** Le 23 Juillet 2025

Troisième Chambre Civile

N° RG 24/01802 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KOLW

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Mme [H] [W]

née le 14 Décembre 1962 à [Localité 7] (Var), demeurant [Adresse 4]

représentée par la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

M. [R] [L]

né le 27 Septembre 1963 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

Syndicat. des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic la sarl PROPRIETES DE PROVENCE dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP MAIRIN, avocats au barreau de TARASCON, avocats plaidant, M^e Philippe HILAIRE-LAFON, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant

S.A.R.L. PROPRIETES DE PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP MAIRIN, avocats au barreau de TARASCON, avocats plaidant, M^e Philippe HILAIRE-LAFON, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 20 Juin 2025 devant Chloé AGU, Juge, statuant comme juge unique, assistée de Corinne PEREZ, Greffier, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 24/01802 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KOLW

EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] [W] et Monsieur [R] [L] sont copropriétaires indivis des lots numéro 26, 28, 30, 31, 32, 23, 24, 25, 26, 27 et 29 représentant 254/100 èmes au sein de la copropriété située [Adresse 1] à [Localité 6] depuis 1997 suite à un jugement d’adjudication.

L’ensemble de ces lots sont situés dans le bâtiment A au sein de la copropriété.

Le 29 décembre 2023, ils ont été convoqués à l’assemblée générale ordinaire de cette copropriété fixée au 6 février 2024 à l’initiative du syndic en exercice la société PROPRIETES DE PROVENCE, exerçant sous le nom commercial “AGENCE BOUET”.

Alléguant la régularité de l’assemblée générale, Madame [H] [W] et Monsieur [R] [L] ont donné assignation en date du 15 avril 2024 devant la juridiction de céans au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 6] et à la SARL PROPRIETES DE PROVENCE aux fins d’annuler l’assemblée générale.

Aux termes de conclusions notifiées le 23 janvier 2025, les demandeurs sollicitent de :

*à titre principal :

— juger que le mandat de syndic était expiré au jour de la délivrance des convocations à l’assemblée générale du 6 février 2024 ;

en conséquence :

— juger nulle et de nul effet l’intégralité de l’assemblée générale du 6 février 2024 ;

*subsidiairement :

— juger que la répartition des charges et d’entretien des bâtiments A et B doit être supportée par les seuls copropriétaires des bâtiments concernés, compte tenu de l’existence dans le règlement de copropriété de charges communes spéciales ;

— juger nulles et de nuls effets les résolutions 16-17-18-19-20-21-22-26-27-28-32-33-34-38-39-40-44-45-46-50-51-52-56-57-58 de l’assemblée générale du 6 février 2024 ;

*en tout état de cause :

— juger la société PROPRIETES DE PROVENCE exerçant sous le nom commercial “AGENCE BOUET” responsable de cette annulation au visa de l’article 1240 du code civil ;

condamner à titre personnel la société PROPRIETES DE PROVENCE exerçant sous le nom commercial “AGNCE BOUET” au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner in solidum les requis aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que :

— en application des articles 28 et 29 du décret numéro 67-223, le mandat d’un syndic ne peut pas dépasser trois ans et doit mentionner des dates calendaires ;

N° RG 24/01802 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KOLW

— l’Agence BOUET a été renouvelée dans ses fonctions de syndic lors de l’assemblée générale du 26 octobre 2020 qui mentionne bien que son mandat “débutera le 26 octobre 2020 pour se terminer le 25 octobre 2023" ;

— le syndic a convoqué l’assemblée générale prévue le 6 février 2024 le 29 décembre 2023 c’est à dire à une date où son mandat était expiré ;

— ainsi, il n’avait plus qualité de syndic et n’était donc pas habile à convoquer cette assemblée générale ;

— la nullité de l’assemblée générale s’impose ;

— la première assemblée générale évoquée est une assemblée qui a été convoquée le 3 novembre 2023 pour le 18 décembre 2023 ;

— or, le 3 novembre 2023, le mandat était déjà expiré depuis le 25 octobre 2023 ;

— cette annulation ayant pour origine la carence du syndic dans l’application des règles qu’il ne devrait pas ignorer en sa qualité de professionnel, ce dernier engage nécessairement sa responsabilité et sera condamnée à 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— à titre subsidiaire, il est sollicité l’annulation de 25 résolutions ;

— l’ensemble des lots de la copropriété est divisé en deux bâtiments A et B et chaque lot est constitué de parties communes spéciales ;

— en l’état de la loi ELAN du 23 novembre 2018, le syndic aurait dû porter à l’ordre du jour, non seulement de l’assemblée générale de 2024 mais aussi de celle de 2020 la mise en conformité du règlement de copropriété afin de déterminer les charges spéciales afférentes à ces parties communes spéciales ;

— en présence de manière explicite d’existence de parties communes spéciales, le tribunal doit vérifier si la répartition des votes mais aussi des tantièmes a été réalisée au regard de l’existence de ces parties communes spéciales ;

— ainsi seuls les copropriétaires du bâtiment A doivent voter et supporter l’entretien et la conservation de leur bâtiment A et il en est de même de ceux du bâtiment B ;

— c’est la position de la Cour de cassation depuis un arrêt de principe du 8 juin 2011 ;

en l’espèce, les votes relatifs aux travaux de réhabilitation ont été votés par l’ensemble des copropriétaires mais surtout les charges afférentes à cette réhabilitation ont été réparties entre l’ensemble des copropriétaires;

— ainsi la répartition est illégale et l’annulation de l’ensemble des résolutions s’impose ;

dans cette hypothèse subsidiaire, la responsabilité du syndic est engagée également.

Aux termes de conclusions notifiées le 19 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 6] et la société PROPRIETES DE PROVENCE sollicitent de :

— Révoquer l’ordonnance de clôture intervenue le 06 juin 2025 pour accueillir les présentes écritures rectificatives de l’erreur matérielle affectant les précédentes,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

— Mettre hors de cause la sarl PROPRIETES DE PROVENCE,

— Donner acte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic la sarl PROPRIETES DE PROVENCE de ce qu’il se rapporte à justice sur la demande d’annulation de l’Assemblée Générale du 06 février 2024 convoquée après l’expiration du mandat du syndic,

— Débouter Mme [W] et M. [L] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du CPC,

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

Ils exposent que :

— rien ne justifie que la SARL PROPRIETES DE PROVENCE soit présente à la procédure ;

— celle-ci doit être poursuivie seulement à l’encontre du syndicat des copropriétaires et ainsi elle doit être mise hors de cause ;

— en effet, l’assemblée générale dont l’annulation est sollicitée a été convoquée le 29 décembre 2023 donc postérieurement à l’expiration du mandat ;

— cela provient du fait qu’une première assemblée générale a dû être reportée à la demande de Madame [W] elle-même et par la suite elle a demandé le report de l’assemblée générale ;

— le tribunal sera amené à considérer l’annulation de l’assemblée générale.

Ils ajoutent qu’il conviendra d’accueillir les présentes écritures qui ont pour vocation de rectifier une erreur matérielle, la société PROPRIETES DE PROVENCE pour laquelle il a été conclu dans les conclusions notifiées le 1er octobre 2024 ne figurant pas dans le « chapeau » de celles-ci alors que sa mise hors de cause a bien été demandée dans le dispositif des conclusions.

***

L’instruction a été clôturée par ordonnance du juge de la mise en état du 23 mai 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 20 juin 2025 a été mise en délibéré au 23 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 782 du code de procédure civile, la clôture de l’instruction, dans les cas prévus aux articles 760, 761, 779 et 780 est prononcée par une ordonnance non motivée qui ne peut être frappée d’aucun recours. Copie de cette ordonnance est délivrée aux avocats.

Aux termes de l’article 783 du code de procédure civile notamment, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Aux termes de l’article 784 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, le juge de la mise en état a fixé la clôture à la date du 6 juin 2025 dans son ordonnance du 23 mai 2025.

Le défendeur a notifié ses conclusions par voie électronique le 19 juin 2025 en rectifiant seulement une erreur matérielle contenue dans ses écritures tenant à ce que la société PROPRIETES DE PROVENCE n’apparaissait pas dans le chapeau des conclusions. Les demandeurs ne s’opposent pas à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

La clôture de la procédure sera donc fixée à la date du 20 juin 2025, avant l’ouverture des débats.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale

Madame [H] [W] et Monsieur [R] [L] sollicitent que la juridiction de céans prononce l’annulation de l’assemblée générale du 6 février 2024. Les défendeurs s’en rapportent à justice sur cette demande.

Il n’est pas contesté que le mandat du syndic expirait le 25 octobre 2023 de sorte qu’il ne pouvait officier valablement passé cette date ; les demandeurs sont donc fondés à obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 6 février 2024 dans son intégralité puisque cette dernière a été convoquée et tenue par un syndic sans pouvoirs.

Sur la responsabilité et la condamnation du syndic

Les demandeurs sollicitent de déclarer la société PROPRIETES DE PROVENCE exerçant sous le nom commercial “AGENCE BOUET” responsable de l’annulation au visa de l’article 1240 du code civil et sollicitent à ce titre la somme de 1 000 euros.

La société PROPRIETES DE PROVENCE sollicite quant à elle sa mise hors de cause.

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est constant que le syndic est débiteur d’une obligation de moyen. Pour que sa responsabilité soit engagée, il convient d’établir une faute ayant engendré le préjudice subi par celui qui recherche cette responsabilité.

Il apparaît que les demandeurs, au soutien de leur demande indemnitaire, allèguent que la somme de 1 000 euros sollicitée est justifiée au regard des frais que le syndicat et chacun des copropriétaires devra exposer mais ne produisent cependant aucune pièce de nature à caractériser ledit préjudice, que ce soit dans son principe ou dans son quantum.

Leurs demandes indemnitaires doivent dès lors être nécessairement rejetées.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts formée.

Sur les demandes accessoires

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 6], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens de la présente procédure.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 6] à payer aux demandeurs la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SARL PROPRIETES DE PROVENCE.

3) Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Révoque l’ordonnance de clôture du 6 juin 2025 et fixe la clôture de l’instruction à la date du 20 juin 2025 avant l’ouverture des débats ;

Annule l’assemblée générale du 6 février 2024 ;

Déboute Madame [H] [W] et Monsieur [R] [L] du surplus de leurs demandes ;

Condamne le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 6] à payer à Madame [H] [W] et Monsieur [R] [L] la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société PROPRIETES DE PROVENCE ;

Condamne le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 6] aux dépens ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Chloé AGU, Juge et par Corinne PEREZ, Greffier présent lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,