N° RG 25/00298 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GWLR

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Ordonnance du 05 Janvier 2026

Minute : GMC

N° RG 25/00298 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GWLR

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[X] [Z], [O] [P]

C/

[D] [I] épouse [G], [R] [Y], [F] [G], [V] [K], S.A.S. [L] ET [C], [T] [H], [J] [H], S.C.P. [A] ET POMMIER-HONNEUR

MI :

Copie exécutoire délivrée

le

à

la SCP CABINET GERBET AVOCATS

la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE

la SCP IMAGINE BROSSOLETTE

la SCP MERY – RENDA – KARM

la SELARL UBILEX AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

05 Janvier 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [Z]

né le 10 Novembre 1960 à PARIS (75014), demeurant 22 Avenue de la Gare – 28320 GALLARDON

Madame [O] [P], demeurant 22 Avenue de la Gare – 28320 GALLARDON

représentés par la SCP MERY – RENDA – KARM, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

DÉFENDEURS :

Madame [D] [I] épouse [G]

née le 16 Septembre 1991 à MIGENNES, demeurant 20 avenue de la gare – 28320 GALLARDON

Monsieur [F] [G]

né le 20 Avril 1978 à NAM DINH, demeurant 20 avenue de la gare – 28320 GALLARDON

représentés par la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, demeurant 33 Rue Pierre BROSSOLETTE – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 34

Monsieur [R] [Y], demeurant 20 avenue de la gare – 28320 GALLARDON

Madame [V] [K], demeurant 20 AVENUE DE LA GARE – 28320 GALLARDON

représentés par M^e UBILEX, demeurant 48 rue du faubourg la grappe – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 16

Monsieur [T] [H], demeurant 2 rue des Templiers – 28320 GALLARDON

Madame [J] [H], demeurant 34 rue Miollis – - 75015 PARIS

représentés par la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, demeurant 85 rue du Grand Faubourg – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32

S.C.P. [A] ET POMMIER-HONNEUR, dont le siège social est sis 11 RUE SAINT PIERRE – 28130 MAINTENON

S.A.S. [L] ET [C], dont le siège social est sis 18 RUE DU GENERAL LECLERC – 28230 EPERNON

représentées par la SCP CABINET GERBET AVOCATS, demeurant 6 Rue du Docteur Maunoury – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 18, postulant et de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS, plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Estelle JOND-NECAND

Greffier : Sindy UBERTINO-ROSSO

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 01 Décembre 2025 et mise en délibéré au 05 Janvier 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [Z] et Mme [O] [P] épouse [Z] sont propriétaires d’un pavillon d’habitation avec jardin situé 22 avenue de la Gare à Gallardon (28320), cadastré section AD n°388.

Par acte du 29 septembre 2020, reçu par Me [U], membre de la SCP [A] & Pommier-Honneur, et par Me [C], membre de la SAS [N] [L] & [E] [C], M. [F] [G] et Mme [D] [G] ont fait l’acquisition, auprès de M. [R] [S] et Mme [EC] [K] épouse [S], d’une maison à usage d’habitation située 20 avenue de la Gare à Gallardon (28320), cadastrée AD n° 155.

Par acte reçu le 25 mai 2023 par Me [M], notaire à Auneau (28), M. [Z] a fait l’acquisition, pour le compte de la communauté existante avec Mme [Z], auprès de M. [B] [H] et de Mme [J] [H] épouse [W], de la parcelle contigüe à leur propriété, cadastrée section AD n°301, afin de leur permettre d’accéder à leur jardin, au prix de 17 000 euros.

Par un devis signé le 9 janvier 2024, les époux [Z] ont mandaté la société CLTP aux fins de transformer cette parcelle en allée bitumée. Le 15 janvier 2024, les époux, faisant valoir la découverte d’un passage d’une canalisation sur leur parcelle en provenance du pavillon voisin, appartenant aux époux [G], se sont finalement rétractés.

Par courriel du 28 octobre 2024, les époux [G] ont transmis aux époux [Z] le dossier de diagnostics techniques annexés à leur acte de vente.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025, M. et Mme [Z] ont fait assigner M. et Mme [G] devant le président du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins de les condamner solidairement, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir, laquelle sera, le cas échéant, liquidée par la juridiction de céans, à :

Supprimer l’ensemble des canalisations et, d’une façon générale, tous les ouvrages (y compris maçonnés) empiétant de fait sur la parcelle cadastrée section AD n°301 appartenant aux requérants,Remettre en état ladite parcelle des requérants après exécution de l’ensemble des travaux qui précèdent.

Les époux [Z] sollicitent en outre la condamnation solidaire des époux [G] à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de provision sur leur préjudice consécutif à la privation de leur passage ne permettant toujours pas aux requérants de pouvoir exécuter les travaux de viabilisation afin d’accéder en véhicule à leur jardin ; ainsi qu’à la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

Par actes des 29 et 30 avril 2025, les époux [G] ont fait assigner en intervention forcée M. [S] et Mme [K] épouse [S], M. [H] et Mme [W] née [H], la SAS [N] [L] & [E] [C] et la SCP [A] & Pommier-Honneur devant le président du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins de :

Joindre la présente à l’instance inscrite au RG sous le numéro 25/88,Condamner in solidum M. et Mme [S], M. et Mme [H], la SAS [N] [L] & [E] [C] et la SCP [A] & Pommier-Honneur à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre ainsi qu’à la condamnation des mêmes à tire provisionnel,Condamner in solidum M. et Mme [S], M. et Mme [H], la SAS [N] [L] & [E] [C] et la SCP [A] & Pommier-Honneur à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Les condamner aux entiers dépens.

Par ordonnance de référé du 13 octobre 2025, l’affaire a été radiée, pour manque de diligences des parties.

Par conclusions signifiées le 15 octobre 2025, les époux [Z] ont sollicité la réinscription de la présente affaire au rôle.

L’affaire a été réinscrite au rôle sous le numéro RG 25/298.

A l’audience du 1er décembre 2025, les époux [Z], représentés, maintiennent l’intégralité de leurs demandes et concluent au débouté des époux [G] de l’ensemble de leurs demandes.

Les époux [G], représentés, sollicitent du juge des référés, à titre principal, qu’il se déclare incompétent au profit du juge du fond et qu’il renvoie les époux [Z] à mieux se pourvoir. A titre subsidiaire, ils sollicitent la condamnation in solidum de M. et Mme [S], M. et Mme [H], la SAS [N] [L] & [E] [C] et la SCP [A] & Pommier-Honneur à les garantir de toutes les conséquences dommageables d’une suppression de la canalisation située sur la parcelle AD n°301 ; et, à titre provisionnel, qu’ils soient condamnés, in solidum, à leur verser la somme de 30 000 euros outre 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [S], représentés, sollicite, à titre principal, que le juge des référés se déclare incompétent et que les époux [Z] soient déboutés de leurs demandes. A titre subsidiaire, ils concluent au débouté des époux [G] de leur demande tendant à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre. Enfin, ils sollicitent la condamnation solidaire des époux [Z] et [G] à leur verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

M. [H] et Mme [W] née [H], représentés, concluent au débouté des époux [G] de l’ensemble de leurs demandes. Ils sollicitent la condamnation de tout succombant à leur verser la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La SAS [N] [L] & [E] [C] et la SCP [A] & Pommier-Honneur, représentées, demande au juge des référés de se déclarer incompétent pour statuer sur la responsabilité des études notariales sur le fondement de l’article 1240 du code civil et de renvoyer les époux [G] à mieux se pourvoir devant le tribunal judiciaire de Chartres. Enfin, ils sollicitent la condamnation des époux [G] à leur verser, à chacune, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de suppression de la canalisation et de remise en état de la parcelle sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Constitue un trouble manifestement illicite toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L’illicéité peut résulter de la méconnaissance d’une disposition légale ou réglementaire, d’une décision de justice ou d’une convention.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate, ce dernier devant persister au moment où il statue.

Le trouble manifestement illicite peut également résulter d’une voie de fait, entendue comme un comportement s’écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu’il justifie, de la part de celui qui en est victime, le recours immédiat à une procédure d’urgence afin de le faire cesser.

L’article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

L’article 545 du même code ajoute que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».

L’atteinte au droit de propriété constitue par elle-même une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser.

En l’espèce, il est non contesté, depuis la réalisation de travaux par les anciens propriétaires, les époux [S], le raccordement des eaux usées de la cuisine et des WC de la maison d’habitation des époux [G], sis parcelle AD 153 et AD 155, se fait par un tuyau d’évacuation situé sur la parcelle voisine AD301 – appartenant désormais aux époux [Z] –, pour aller se raccorder dans un regard à l’extérieur de leur propriété.

Les époux [Z] font valoir qu’ils n’ont appris l’existence de cette canalisation qu’en janvier 2024, en souhaitant transformer l’allée en terre, sis parcelle AD301, en allée bitumée, et que cette canalisation, qui empiète sur leur propriété et les empêche de procéder à des travaux de terrassement, constitue une voie de fait leur causant un trouble manifestement illicite. Ils précisent que les époux [G] ne disposent d’aucun titre ni accord de leur part permettant le passage de leur canalisation sous leur parcelle.

Les époux [G] soutiennent, pour leur part, que les époux [Z] avaient nécessairement connaissance de la canalisation qui est apparente le long du mur pignon, d’autant plus qu’ils sont propriétaires depuis de nombreuses années de la parcelle adjacente et ce, bien avant que les époux [S] ne réalisent les travaux de raccordement des eaux usées sur leur parcelle.

Il ressort des photographies produites aux débats qu’une canalisation est effectivement visible à l’œil nu mais qu’elle n’est apparente que le long de la façade de la maison d’habitation des époux [G] et non pas sur la partie enterrée litigieuse de l’allée appartenant à la parcelle 1D301 possédée par les époux [Z].

S’agissant d’une servitude non apparente, elle ne peut donc être établie que par un titre en application de l’article 691 du code civil.

Or, l’acte authentique de vente du 25 mai 2023, par lequel les époux [Z] ont fait l’acquisition de la parcelle, mentionne en page 10 que cet immeuble ne supporte aucune servitude autre que celle résultant de la situation naturelle et environnementale des lieux et de l’urbanisme, de sorte que les époux [Z] ne pouvaient avoir connaissance de l’existence de cette canalisation.

Dès lors, en l’absence de titre établissant une servitude, force est de constater que le passage de la canalisation litigieuse sur le fond des époux [Z], en provenance de la parcelle des époux [G], porte atteinte au droit de propriété des époux [Z] en traversant leur parcelle, constituant un trouble manifestement illicite.

Il convient donc d’en ordonner la suppression.

Toutefois, dans la mesure où la suppression de la canalisation existante conduira à priver les époux [G] de toute utilisation de leur cuisine et des WC de leur maison d’habitation, et dans la mesure où il n’est pas établi que les travaux sollicités par les époux [Z] présentent un caractère d’urgence, il convient d’accorder un délai de six mois pour cette suppression. Ainsi, les époux [G] seront condamnés à procéder à la suppression de la canalisation dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision puis sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai. Il seront, enfin, condamnés à remettre en état ladite parcelle des requérants après exécution de l’ensemble des travaux qui précèdent, sans qu’il soit nécessaire à ce stade d’assortir cette seconde condamnation d’une astreinte, celle-ci étant, en l’espèce, prématurée.

Sur la demande principale de paiement d’une somme provisionnelle au titre du préjudice de jouissance

Les époux [Z] sollicitent la condamnation solidaire des époux [G] à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de provision sur leur préjudice de jouissance.

Si les époux [Z] allèguent, par la production de leur courriel de rétractation du 15 janvier 2024, que le passage de la canalisation sous leur parcelle leur cause un préjudice de jouissance ; il n’en demeure pas moins que les requérants ne versent aux débats aucune pièce permettant au Juge des référés d’apprécier le montant de leur demande.

Ainsi, la demande sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles des époux [G]

Les époux [G] sollicitent la condamnation in solidum de M. et Mme [S], M. et Mme [H], la SAS [N] [L] & [E] [C] et la SCP [A] & Pommier-Honneur à les garantir de toutes les conséquences dommageables d’une suppression de la canalisation située sur la parcelle AD n°301.

Sur la demande en garantie des époux [S]

L’article 1626 du code civil dispose que « quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ».

Si les époux [G] font valoir que l’acte authentique de vente du 29 septembre 2020, par lequel ils ont acquis leur maison d’habitation auprès des époux [S], ne fait nullement mention du passage de la canalisation sur la parcelle AD301, de sorte que cette dernière leur a volontairement été caché lors de leur achat ; force est de constater que les époux [S] produisent en réponse un diagnostic du raccordement au réseau d’assainissement collectif, annexé à cet acte de vente, au sein duquel le passage de la canalisation est visible et mentionné.

Dès lors, la demande de garantie à l’égard des époux [S] fait l’objet d’une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a lieu à référé à ce titre.

Sur la demande en garantie des notaires

Le juge des référés est le juge de l’évidence. Il ne peut jamais s’arroger des prérogatives qui relèvent naturellement de la compétence matérielle du tribunal judiciaire qui est le juge du fond.

Or, il est constant que le juge des référés n’est pas compétent pour apprécier les éventuelles fautes, ni statuer sur des responsabilités, lorsqu’elles sont engagées à l’égard de professionnels, et notamment à l’égard des notaires comme c’est le cas en l’espèce, compétence revenant au juge du fond.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande en garantie des consorts [H]

Si les époux [G] font valoir que les consorts [H] ne peuvent se prévaloir de ne pas avoir eu connaissance de la réalisation des travaux d’assainissement effectués par les époux [S] sur leur propre héritage, force est de constater qu’ils ne produisent aux débats aucun élément permettant d’en attester, de sorte que seul un examen au fond de l’affaire permettra de trancher un litige relatif à la responsabilité des consorts [H], ce qui ne relève pas de la compétence du juge des référés.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de provision

Au regard des développements précédents aux termes desquels il a été dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes en garantie formulées par les époux [G], il convient subséquemment de débouter ces derniers de leur demande de provision.

Sur les demandes accessoires

Les entiers dépens de l’instance en référé seront laissés à la charge des époux [G].

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les époux [G], qui succombent, seront in solidum condamnés à verser à ce titre aux époux [Z] la somme de 2 000 euros.

La SAS [N] [L] & [E] [C] et la SCP [A] & Pommier-Honneur seront déboutés de leur demande formulée à ce titre à l’encontre des époux [G].

PAR CES MOTIFS

Nous, Estelle JOND-NECAND, Présidente, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;

ORDONNONS à M. [F] [G] et Mme [D] [G] de procéder ou de faire procéder à la suppression de la canalisation empiétant sur la parcelle AD301, propriété de M. [X] [Z] et Mme [O] [P] épouse [Z] et ce, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, qui commencera à courir six mois après la signification de la présente décision ;

ORDONNONS à M. [F] [G] et Mme [D] [G] de procéder ou de faire procéder à la remise en état de ladite parcelle après exécution de l’ensemble des travaux qui précèdent, sans qu’il soit nécessaire à ce stade d’assortir cette seconde condamnation d’une astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à nous réserver la liquidation de l’astreinte ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts de M. [X] [Z] et Mme [O] [P] épouse [Z] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de garantie formulées par M. [F] [G] et Mme [D] [G] à l’encontre de M. [R] [S], Mme [EC] [K] épouse [S], M. [B] [H], Mme [J] [H] épouse [W], la SAS [N] [L] & [E] [C] et la SCP [A] & Pommier-Honneur ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [F] [G] et Mme [D] [G] de provision ;

CONDAMNONS in solidum M. [F] [G] et Mme [D] [G] à payer à M. [X] [Z] et Mme [O] [P] épouse [Z] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS in solidum M. [F] [G] et Mme [D] [G] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi ordonnée et prononcée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT