TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 24/55754 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SOC

N° : 1

Assignation du :

14 Août 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 24 juillet 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEURS

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], représenté par son syndic, la société FONCIA AGENCE CENTRALE

C/O la société Foncia Agence Centrale

[Adresse 6]

[Localité 8]

La société FONCIA AGENCE CENTRALE

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentés par Maître Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS – #C1364

DEFENDERESSE

La société AMI [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Maître Roxane BOURG, avocat au barreau de PARIS – #E0751

DÉBATS

A l’audience du 26 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Selon une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, en date du 12 juin 2024, le cabinet FONCIA Agence Centrale a été désigné en qualité de syndic de l’immeuble aux lieux et place du cabinet AMI [Localité 11] – Agence GEI.

Par un premier courrier du 25 juin 2024, puis par lettre de mise en demeure du 12 juillet 2024, le Cabinet FONCIA a sollicité du cabinet AMI [Localité 11] de lui transmettre les pièces relatives à l’immeuble.

Suivant bordereau de pièces signé par les parties le 20 août 2024, le cabinet AMI [Localité 11] a remis un certain nombre de pièces au cabinet FONCIA.

Exposant ne pas avoir réceptionné tous les documents demandés auprès de l’ancien syndic, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et la société FONCIA AGENCE CENTRALE ès qualité de syndic de l’immeuble, ont assigné la société AMI [Localité 11] en référé, par acte du 14 août 2024, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles d’obtenir la communication de ces documents sous astreinte.

L’affaire, appelée initialement à l’audience du 14 novembre 2024 a fait l’objet de plusieurs renvois, notamment en raison de pourparlers entre les parties.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 26 juin 2025.

A cette audience, les demanderesses, représentées, sollicitent, sous astreinte de 400 euros par jour de retard et par pièce énumérée à compter de l’ordonnance à intervenir, la remise :

Des convocations et procès-verbaux des assemblées générales avec accusés de réception des convocations aux assemblées générales et des notifications au copropriétaires des procès-verbaux et feuilles de présence ;Les plans, état descriptif de division et règlement de copropriété ;Le carnet d’entretien (Article 18 alinéa 1 de la Loi du 10 juillet 1965) ;L’ensemble des contrats ;Le dossier des travaux et assurance dommages ouvrage des travaux soumis à décennale ;La liste des entreprises intervenant pour la copropriété ;Les badges / émetteurs ;La liste des détenteurs de badges ;L’organigramme des clefs / cartes de propriété ;Les clefs d’accès aux parties communes ;Les documents ou notices servant pour la reproduction des clefs ou moyens d’accès ;Le dossier mutation en cours et archivés y compris les seconds originaux des oppositions article 20 de la Loi du 10 juillet 1965 ;Les dossiers procédures ;Les dossiers sinistres ;L’immatriculation et fiche synthétique de l’immeuble ;Le dernier budget voté en assemblée générale ;Le détail de l’avance permanente ;Pour les copropriétaires débiteurs, les justificatifs des appels de fonds depuis l’origine de la dette ;Les appels de fonds et régularisation des charges, adressés à chaque copropriétaire pour les 10 dernières années ;La balance détaillée de l’ensemble des comptes ;La situation de trésorerie ;Les grands livres comptables pour les 10 dernières années ;Les journaux pour les années 2014 à 2024 ;Les carnets de chèques et souches ;La liste des factures payées non réparties ou correspondant à des comptes de dépenses non approuvés en assemblée générale ;Les originaux des factures réglées et comptabilisées pour la période de 2014 à 2024 avec état détaillé des dépenses par exercice ;Les originaux des factures de l’exercice en cours, non comptabilisées et non réglées ;Les relevés bancaires pour la période de 2014 à 2024 ;Les documents afférents aux fonds placés au profit du syndicat des copropriétaires ;Les documents afférents aux emprunts ;Les états de rapprochement bancaires ;Le dossier du personnel de l’immeuble (livre des cotisations, avertissements, contrat de travail, déclarations aux organismes, DSN, mutuelle et prévoyance, médecine du travail, etc), ainsi que l’ensemble des éléments nécessaires aux déclarations DSN, si le syndicat a un employé.Les demandeurs sollicitent par ailleurs la condamnation de la société AMI [Localité 11] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la société FONCIA AGENCE CENTRALE, la somme de 7.000 € à titre de dommages-intérêts, la condamnation de la société AMI [Localité 11] à leur payer la somme de 2.500 €, chacun, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

En réplique, la société AMI [Localité 11], sollicite, par l’intermédiaire de son conseil, de :

Constater qu’elle a communiqué au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et le syndic actuel l’ensemble des pièces en sa possession ;Constater qu’elle se trouve dans l’impossibilité matérielle de communiquer d’autres éléments relatifs à la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1], dont elle n’est pas ou plus en possession ;Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et le syndic actuel FONCIA de toutes leurs demandes ;Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et le syndic actuel FONCIA à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures des parties déposées et soutenues à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 24 juillet 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Sur la demande principale de communication de pièces

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose :

« En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

L’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Par ailleurs, s’il existe un délai quant à la communication des pièces par l’ancien syndic, il n’en est rien quant à l’action susceptible d’être engagée par le nouveau syndic à l’encontre de l’ancien.

La demande en justice est portée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et/ou le nouveau syndic. Il est rappelé, à ce titre, que l’article 18-2 de la loi qui permet au nouveau syndic et au président du conseil syndical d’agir pour obtenir la remise des pièces du syndicat n’exclut pas le syndicat pour agir aux mêmes fins.

En l’espèce, par lettre du 12 juillet 2024, le cabinet FONCIA a mis en demeure le cabinet AMI [Localité 11] d’avoir à lui transmettre un certain nombre d’éléments relatifs à la copropriété et des documents comptables et bancaires dont il a établi la liste.

Il est constant que le cabinet AMI [Localité 11] a transmis un certain nombre de pièces au cabinet FONCIA avant l’introduction de la présente procédure. Il verse aux débats un bordereau de remise de pièce signé par les parties le 20 août 2024. Ce bordereau fait état de la transmission par l’ancien syndic au cabinet FONCIA des pièces suivantes :

L’état des dépenses et factures saisies au 4 juillet 2024 ;La balance des copropriétaires débiteurs arrêtée au 4 juillet 2024 ;Le [Localité 10] Livre et la Balance du 1er juillet 2024 au 4 juillet 2024, du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ;Un certain nombre de factures comprenant les factures EDF de novembre 2023 et mai 2024, des factures du prestataire de ménage du mois de juillet au mois de décembre 2023 et du mois des mois de février à avril 2024, la taxe balayage 2024, la facture des eaux de [Localité 11] du 7 août 2023, les facture d’intervention de certaines sociétés (termites…) ;Les arrêtés comptables pour les années 2020/2021 et 2021/2022 ;Au titre du dossier comptable, les relevés de dépenses du 01 juillet 2010 au 30 juin 2015, ainsi que des factures, le grand livre des comptes relatif aux années 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014 ainsi que des factures, le rapprochement bancaire au 31 décembre 2016, les relevés bancaires mensuels relatif à l’année 2017 ;Le numéro d’identifiant SEPA de la copropriété et le justificatif de la banque de France ;Le règlement de copropriété et les actes modificatifs ;La copie des procès-verbaux des années 2012, 2013, 2014, 2015, 2017, 2019 et 2020 ;Les originaux des procès-verbaux du 19 décembre 2012, 7 janvier 2020 et 9 novembre 2021 ;Les derniers dossiers d’assemblée générale concernant les années 2015, 2016, 2017, 2019, 2021, 2023 et 2024 ; Le contrat d’assurance ;Les dossiers des v entes en cours, les questionnaires et les dossiers terminés ;Deux clés JPM ;Des correspondances diverses 2009/2012 ;Le dossier « procédure annulation AG 2012 » ;Les informations sur l’appel à une société d’archivage, la société PRO ARCHIVES ;La fiche synthétique, les plans ;Les procès-verbaux numérisés des années 2014 à 2016, 2019 à 2021 et l’assemblée générale de 2024 ;Les contrats et diagnostics ;L’attestation d’immatriculation.

Le défendeur indique avoir transmis toutes les pièces en sa possession. Il s’explique sur les pièces manquantes pour indiquer qu’il n’existe pas de dossiers contentieux, ni de dossiers sinistres, ni carnets de souche, ni documents afférents aux fonds placés et aux emprunts et que les demandeurs ne démontrent par ailleurs pas que de tels documents existent et sont en sa possession. Il indique par ailleurs que s’il manque certains éléments dans les archives qui couvrent une période de 10 ans, ces documents ne sont pas en sa possession et qu’il n’y a pas de dossier du personnel de l’immeuble, puisqu’il n’y a ni gardienne, ni personnel.

Il est constant qu’une mesure d’injonction à communication d’une pièce ne peut être ordonnée que s’il est démontré que la partie à laquelle on l’oppose est en possession des pièces requises.

Or en l’espèce plusieurs incohérences apparaissent dans la liste des pièces demandées :

la liste des pièces demandées reste identique à la liste contenue dans le courrier de mise en demeure du 12 juillet 2024, et encore identique à la liste des documents sollicités dans les dernières conclusions, alors même que la remise du 20 août 2024, avec un bordereau détaillé, n’est pas contestéeSi les demandeurs sollicitent la communication des comptes bancaires de la copropriété pour le mois de décembre 2024, il sera relevé que le contrat du cabinet FONCIA a pris effet le 13 juin 2024, de telle sorte qu’en décembre 2024, le cabinet AMI [Localité 11] n’exerçait plus les fonctions de syndic au sein de la copropriété et il résulte par ailleurs du bordereau de pièces susmentionnés que le cabinet AMI [Localité 11] lui a transmis les références du compte bancaire de la copropriété afin qu’il soit mis en mesure de vérifier la situation des comptes bancairesLa remise du « dossier du personnel » est toujours demandée avec la mention finale « si le syndicat a un employé » alors que le défendeur indique que ce n’est pas le casPlusieurs documents sont réclamés alors qu’ils sont mentionnés sur le bordereau de remise comme le règlement de copropriété, le dossier des ventes, le dossier « procédures » ou encore la fiche synthétique de l’immeuble

Dans ces circonstances, les demandeurs ne produisent aucune liste de pièces précise et fiable des documents qui seraient encore manquants, et ne produisent au surplus aucun élément de nature à laisser présumer que certaines pièces existent ou seraient toujours en possession du cabinet AMI [Localité 11].

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de communication de pièces.

Sur la demande de provision pour résistance abusive

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes du dernier alinéa de l’article 18-2 de la loi n°65-557, « Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. ».

Les demandeurs soutiennent que le cabinet AMI [Localité 11] s’est abstenu de toute communication des pièces demandées et a opposé une résistance injustifiée et que ce comportement leur a causé un préjudice en raison de l’impossibilité d’assurer la continuité de la gestion de la copropriété.

En réplique, le cabinet AMI [Localité 11] indique que le syndicat des copropriétaires et le cabinet FONCIA ne démontrent pas l’existence d’un préjudice.

Au cas particulier, le cabinet AMI [Localité 11] a transmis un grand nombre de pièces avant même l’introduction de la présente action en justice et les demandeurs ne démontrent ni la mauvaise foi du cabinet AMI [Localité 11], ni l’existence d’une résistance à communiquer les pièces en sa possession, ni l’existence d’un préjudice qu’ils auraient subi relativement à la gestion de la copropriété.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet FONCIA qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l’espèce il est équitable de dire que chaque partie gardera la charge de ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication de pièces ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle en dommages et intérêts ;

Rejetons les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], et la société FONCIA AGENCE CENTRALE aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 11] le 24 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Fanny LAINÉ