N° RG 25/00778 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GXNF

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

SCP MERY – RENDA – KARM, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

à :

[D] [L] [H]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 20 Janvier 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A. EURE ET LOIR HABITAT (RCS CHARTRES n° 805 920 048)

dont le siège social est 2 Rue du 11 Novembre , 28110 LUCE,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [D] [L] [H]

demeurant 14 A rue des 50 Mines – Bât A – Logt 12 – 2ème étage – 28310 JANVILLE

comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 02 Décembre 2025 et mise en délibéré au 20 Janvier 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 27 juillet 2023, SA EURE ET LOIR HABITAT a donné à bail à Madame [D] [H] un logement situé au 14 A rue des 50 Mines, bâtiment A, étage 2, logement n°12 à JANVILLE 28310, moyennant le paiement d’un loyer mensuel au principal de 450,05 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 27 février 2025 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1651,67 euros en principal.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [D] [H] le 03 mars 2025.

Par exploit de commissaire de justice signifié à étude le 14 octobre 2025, SA EURE ET LOIR HABITAT a fait assigner Madame [D] [H] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, afin de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société requérante quant au bail consenti à Madame [D] [H], qui devra quitter les lieux avec tout occupant de leur chef ;Ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Madame [D] [H] ainsi que de celle de tous occupants de leur chef des lieux loués et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et leur transport aux frais de Madame [D] [H] à leurs risques et périls en un garde meubles ou éventuellement séquestrés dans tout ou partie du local objet de la présente procédure ;Condamner Madame [D] [H] à payer à la SA EURE ET LOIR HABITAT le montant des loyers et charges dus actualisé à la date du 30 avril 2025, la mensualité de avril 2025 étant incluse, à hauteur de la somme de 1624,05 euros, outre intérêt de retard au taux légal à compter de la décision ;Condamner Madame [D] [H] à payer à la SA EURE ET LOIR HABITAT le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail ;Condamner Madame [D] [H] à payer à la SA EURE ET LOIR HABITAT la somme mensuelle égale au loyer actuel augmenté des charges actualisé qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur, suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou, si les biens sont séquestrés sur place jusqu’au déménagement par la personne expulsée ou jusqu’à la décision du Juge de l’Exécution statuant sur le sort des meubles ou enfin à l’issue du délai de 2 mois prévu à l’article R433-1 du Code de Procédure Civile d’Exécution, et dire que cette indemnité d’occupation pourra être actualisée comme l’aurait été les loyers et les charges ;Condamner Madame [D] [H] à payer à la SA EURE ET LOIR HABITAT une somme de 800€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement Madame [D] [H] à payer à la SA EURE ET LOIR HABITAT au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure ;

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 17 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 décembre 2025.

A l’audience, SA EURE ET LOIR HABITAT, représenté par son avocat, maintient les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 2213,62 euros, échéance du mois de novembre 2025 incluse. Il constate la reprise du paiement des loyers et déclare ne pas être opposé à l’octroi d’éventuels délais de paiement et d’une éventuellement suspension de la clause résolutoire.

Madame [D] [H], convoquée par remise de l’assignation en l’étude, comparait personnellement. Elle ne conteste pas la somme due. Elle indique percevoir depuis le 05 octobre 2025 une somme de 1425 euros par son employeur. Elle propose de verser 700€ par mois.

Un rapport social a été établi et reçu par le tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 17 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 03 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 14 octobre 2025.

En outre, SA EURE ET LOIR HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales d’Eure et Loir le 03 mars 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur la résiliation du logement

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 27 février 2025 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé aux locataires pour leur permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le commandement de payer délivré le 27 février 2025 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [D] [H] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 28 avril 2025.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, compte tenu de l’accord du bailleur et de l’apurement possible de la dette par le débiteur qui propose de verser 700€ par mois, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [D] [H], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de non-respect par Madame [D] [H] des délais qui lui ont été accordés ci-dessus, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 28 avril 2025 jusqu’au départ effectif de Madame [D] [H] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [D] [H] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort de l’assignation et du décompte fourni que Madame [D] [H] reste devoir une somme de 2213,62 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus selon décompte arrêté au 28 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Madame [D] [H] sera condamnée au paiement de la somme de 2213,62 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus au 28 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés.

Cette dette sera apurée par mensualités de 700,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de SA EURE ET LOIR HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE SA EURE ET LOIR HABITAT recevable en son action ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 27 juillet 2023 entre SA EURE ET LOIR HABITAT et Madame [D] [H] à compter du 28 avril 2025 et portant sur les lieux situés au 14 rue des 50 Mines, bâtiment A, logement n°12 à JANVILLE 28310 ;

CONDAMNE Madame [D] [H] à payer à SA EURE ET LOIR HABITAT la somme de 2.213,62 euros (deux mille deux cent treize euros et soixante-deux centimes) au titre des loyers et charges dus au 28 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre les loyers ou indemnités d’occupation impayés dus postérieurement le cas échéant ;

AUTORISE Madame [D] [H] à s’acquitter de sa dette par 3 mensualités de sept cent euros (700,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 4ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires durant le cours des délais accordés ;

DIT qu’en cas de respect par Madame [D] [H] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, des loyers ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DIT que SA EURE ET LOIR HABITAT pourra alors faire procéder à l’expulsion de Madame [D] [H], ainsi que de tous occupants de son chef, du logement, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE en ce cas Madame [D] [H] à payer à SA EURE ET LOIR HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers courants et des charges qui auraient été payés si les baux s’étaient poursuivis et ce, à compter du 28 avril 2025 jusqu’au départ effectif des lieux matérialisés par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DEBOUTE SA EURE ET LOIR HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [H] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, lesquels seront recouvrés le cas échéant conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonné et prononcé le 20 janvier 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION