N° RG 25/00117 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GTKS

Minute : GMC JCP REF

Copie exécutoire

à :

l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

à :

[H] [U]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 20 Janvier 2026

DEMANDEUR(S) :

L’OPH de CHARTRES METROPOLE HABITAT, dénommé C’CHARTRES HABITAT

EPIC immatriculé RCS CHARTRES n°B 272 800 020

dont le siège social est Hôtel de Ville, Place des Halles – 28000 CHARTRES et

les locaux administratifs 23 rue des Bas Bourgs BP 137, 28003 CHARTRES CEDEX,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par M^e CHAUMANET, avocat du barreau de PARIS de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [H] [U]

demeurant 13 avenue des Sablons – Etg 3 – Appt 8 – 28000 CHARTRES

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 02 Décembre 2025 et mise en délibéré au 20 Janvier 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 1er mars 2024, l’EPIC OPH DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Madame [H] [U] un logement situé 13 avenue des Sablons, bâtiment 13, étage 3, appartement n°8 à CHARTRES 28000, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 407 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 15 novembre 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2725,20 euros en principal.

Par exploits de commissaire de justice signifiés à étude le 10 juin 2025, C’CHARTRES HABITAT a fait assigner Madame [H] [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, afin d’obtenir le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

3300,44 euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges impayés,Une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, comme si le bail s’était poursuivi,300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Les dépens qui comprendront le coût du(es) commandement(s).

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 12 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 décembre 2025.

A l’audience, C’CHARTRES HABITAT représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 1643,94 euros. Il justifie que Madame [H] [U] a saisi la commission de surendettement d’une déclaration de surendettement le 14 mai 2025. Le 12 juin 2025, la Commission de surendettement des particuliers de l’Eure-et-Loir a constaté la situation de surendettement de Madame [H] [U], a prononcé la recevabilité de son dossier et imposé des mesures de réaménagement par décision du 25 septembre 2025.

Madame [H] [U], citée en étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Un rapport social a été reçu par le tribunal et porté à la connaissance du demandeur.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

A titre liminaire, il sera rappelé que le créancier peut, à tout moment de la procédure de surendettement, agir selon les voies du droit commun pour se procurer un titre. La recevabilité ou la mise en place de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de l’Eure-et-Loir ne fait ainsi pas obstacle à la présente action des bailleurs, même si le présent jugement sera exécuté conformément à la législation applicable en matière de surendettement.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 12 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 16 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 10 juin 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Par ailleurs, l’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que, en cas d’ouverture d’une procédure de traitement du surendettement au bénéfice du locataire et d’une reprise, au jour de l’audience, du paiement du loyer et des charges par le locataire, « lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. »

L’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 15 novembre 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [H] [U] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 27 décembre 2024.

Madame [H] [U] a saisi la commission de surendettement d’une déclaration de surendettement le 14 mai 2025. Le 12 juin 2025, la Commission de surendettement des particuliers de l’Eure-et-Loir a constaté la situation de surendettement de Madame [H] [U] et a prononcé la recevabilité de son dossier. La Commission de surendettement impose le versement à C’CHARTRES HABITAT d’une somme mensuelle de 173,17 euros sur une durée de 23 mois, après une première suspension des versements de la dette locative pendant une durée de 12 mois.

Compte-tenu des mesures imposées par la Commission de surendettement et compte-tenu de la reprise du paiement du loyer courant avant la date de l’audience, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordée en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer et des charges courants, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [H] [U], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de non-respect par Madame [H] [U] des délais qui lui ont été accordés ci-dessus, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle dus à compter du 27 décembre 2024 jusqu’au départ effectif de Madame [H] [U] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [H] [U] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article L722-5 du Code de commerce prévoit que « La suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire ». Cependant, le troisième alinéa du même article précise que « L’interdiction mentionnée au même premier alinéa ne s’applique pas aux créances locatives lorsqu’une décision judiciaire a accordé des délais de paiement au débiteur en application des V et VI de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ».

En l’espèce, il ressort des documents fournis par C’CHARTRES HABITAT – commandement de payer, extrait de compte, situation de compte, assignation – que Madame [H] [U] reste devoir une somme de 3300,44 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus.

Or, depuis la prise d’effet du contrat de bail, une somme de 149,06 euros a été retenue le 22 novembre 2024 au titre des frais de poursuite OPHLM.

Il convient ainsi de déduire du montant de l’arriéré locatif la somme de 149,06 euros au titre des frais de poursuite OPHLM.

Madame [H] [U] sera condamnée au paiement de la somme de 3 151,38 euros (3300,44 – 149,06 au titre des frais de poursuite OPHLM) au titre de l’arriéré de loyers et charges dus au 06 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [H] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de C’CHARTRES HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DECLARONS l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT recevable en son action ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre C’CHARTRES HABITAT et Madame [H] [U] à compter du 27 décembre 2024 et portant sur les lieux situés au 13 avenue des Sablons, bâtiment 13, étage 3, appartement n°8 à CHARTRES 28000 ;

CONDAMNONS Madame [H] [U] à payer à C’CHARTRES HABITAT, la somme provisionnelle de 3 151,38 euros (trois mille cent cinquante et un euros et trente-huit centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés au 06 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, outre les loyers ou indemnités d’occupation et charges impayés dus postérieurement le cas échéant ;

SUSPENDONS l’exigibilité de la dette de Madame [H] [U] pendant 12 mois conformément aux mesures imposées par la décision de la commission de surendettement en date du 25 septembre 2025 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;

RAPPELONS que si, pendant ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à l’adoption de mesures imposées ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L. 714-1 du code de la consommation, les mesures de traitement de la situation de surendettement de Madame [H] [U], lorsqu’elles seront exécutoires, se substitueront de plein droit aux présentes modalités de paiement de la dette locative et de suspension des effets de la clause résolutoire, aux conditions prévues par ce texte ;

DISONS qu’en cas de respect par Madame [H] [U] des délais accordés et du paiement des loyers et charges courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELONS qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité définie par les mesures de réaménagement, du loyer ou des charges, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DISONS que C’CHARTRES HABITAT pourra alors faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [U], ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [H] [U] à payer à titre provisionnel à C’CHARTRES HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et ce, à compter du 27 décembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux matérialisés par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETONS la demande de C’CHARTRES HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [H] [U] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonné et prononcé le 20 janvier 2026.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Ainsi ordonnée et prononcée le 20 Janvier 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION