N° RG 25/00730 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GW2N

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

M^e Ambre BALLADUR, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

Copie certifiée conforme

à :

[Z] [K]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 20 Janvier 2026

DEMANDEUR :

S.A. LA ROSERAIE,

dont le siège social est sis 25/27 rue du Grand Faubourg – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Ambre BALLADUR, demeurant 2 Place de l’Etoile – 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [K],

demeurant 98 rue Pascal Lafargue – Appt 34 – 33300 BORDEAUX

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

en présence de Monsieur [U] [S], conciliateur de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 18 Novembre 2025 et mise en délibéré au 20 Janvier 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2023, la SA LA ROSERAIE a consenti à Monsieur [Z] [K] un bail d’habitation portant sur un appartement situé 6 rue André Lefort, appartement n°8 à MAINVILLIERS 28300, moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 385,24 euros et d’une provision sur charges de 94,31 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le même jour.

Par un autre acte sous seing privé du même jour, la SA LA ROSERAIE a donné en location à Monsieur [Z] [K] un parking situé 6, 8, 10 rue André Lefort, parking n°6, 28300 MAINVILLIERS, moyennant le paiement mensuel de la somme de 24,76 euros.

Monsieur [Z] [K] ayant donné congé, il a été convoqué par courrier recommandé du 25 octobre 2024 à l’état des lieux de sortie le 8 novembre 2024.

Arguant de désordres locatifs imputables au locataire et de loyers impayés, la SA LA ROSERAIE a sollicité auprès de Monsieur [Z] [K], par courrier du 9 janvier 2025, le règlement de la somme de 3 881,94 euros, après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 410 euros, comprenant, d’une part, la somme de 1 536 euros au titre de la remise en état du logement, et, d’autre part, la somme de 2 345,94 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 30 septembre 2025.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025 signifié à étude, la SA LA ROSERAIE a fait assigner Monsieur [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, afin d’obtenir sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

2 345,94 euros représentant les loyers et les charges impayés suivant situation arrêtée à la date du 8 novembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,1 536 euros au titre des dégradations et réparations locatives, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-6 du Code civil,1 000 euros en réparation du préjudice subi sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, pour résistance abusive et injustifiée et mauvaise foi,1 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières en application de l’article 696 du Code de procédure civile,une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier terme des loyers, augmenté des charges, laquelle sera due à compter de ce jour et jusqu’à la remise des clés ou la reprise des lieux,déduire la régularisation de charges d’un montant de 3,03 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 novembre 2025.

A l’audience, la SA LA ROSERAIE, représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation.

Monsieur [Z] [K], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Sur les dégradations locatives

Aux termes de l’article 7c) et 7d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 précité dispose que sont des réparations locatives tous les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les emplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif, ajoutant qu’ont notamment le caractère de réparations locatives les rémunérations énumérées en annexe au présent décret.

Au titre des réparations locatives figurent notamment, le maintien en état de propreté du logement et les menus raccords de peintures et tapisseries.

En l’espèce, la peinture des murs de la cuisine, du séjour et de la première chambre était mentionnée dans l’état des lieux d’entrée comme étant en « Bon État », avec des peintures neuves, alors qu’il ressort de l’état des lieux de sortie que :

les murs du séjour, de la cuisine et de la première chambre sont recouverts de fibre de verre peinte en mauvais état, de couleur blanche, plusieurs marques d’écritures et traces sont présentes sur les murs du séjour. des traces noires et écritures sont présentes sur les murs de la première chambre.

Or, l’année passée dans l’appartement ne peut à elle seule expliquer l’état des peintures des murs du séjour, de la cuisine et de la première chambre de l’appartement, dont la réfection a été rendue nécessaire non pas par l’usure normale du temps mais bien du fait du défaut d’entretien du logement et de la dégradation de ces pièces par le locataire.

Dès lors, il convient de retenir que le locataire est tenu de payer la somme dûment justifiée, dans son principe et son quantum, de 1 536 euros au titre des frais de peinture des murs du séjour, de la cuisine et de la première chambre de l’appartement conformément à la facture de la SAS FAURIEUX PEINTURE en date du 13 décembre 2024.

Sur la dette locative

Selon l’article 1728 2°du code civil et l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus dans le bail en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En outre, l’article 2 alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989, le Titre Ier de la loi « s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ».

En l’espèce, il ressort des contrats de location qu’ils ont été conclus entre les mêmes personnes et qu’ils concernent un logement et une place de parking situés dans la même rue. Par ailleurs, ils ont été conclus le même jour, à savoir le 25 octobre 2023. Dès lors, la place de parking est un simple accessoire au bail d’habitation.

Il résulte des pièces produites par la SA LA ROSERAIE – contrat de bail signé et extrait de compte – que sa créance locative s’élève à la somme de 2 729,61 euros représentant les loyers et charges impayés du logement et du parking au 17 novembre 2025, déduction faite des frais liés à la convocation par huissier de Monsieur [Z] [K] à l’état des lieux de sortie.

Il convient donc de condamner Monsieur [Z] [K] à payer à la SA LA ROSERAIE la somme de 2 729,61 euros au titre du solde des loyers et charges du logement et du parking après avoir quitté les lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [Z] [K] ayant quitté les lieux, la demande en paiement d’une indemnité d’occupation est sans objet.

Sur le dépôt de garantie et la régularisation de charges

En vertu de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il peut être déduit du dépôt de garantie « le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».

En l’espèce, la société bailleresse est fondée à conserver les dépôts de garantie du logement et du parking d’un montant total de 410 euros ainsi que la régularisation de charges de 3,03 euros, ces derniers étant inférieurs à la dette locative et aux réparations locatives. Ils doivent donc être imputés sur les sommes dues par Monsieur [Z] [K].

Par conséquent, il convient donc de condamner Monsieur [Z] [K] à payer à la SA LA ROSERAIE la somme de 3 852,58 euros (2 729,61 + 1 536 – 410 – 3,03 euros au titre du dépôt de garantie et de la régularisation de charges).

Sur la demande en dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est constant que pour retenir la résistance abusive à l’exécution d’une obligation, le demandeur doit démontrer cet abus.

En l’espèce, la SA LA ROSERAIE se contente de relever la « résistance abusive » de Monsieur [Z] [K], sans pour autant apporter les éléments de preuve nécessaires au succès de sa prétention. En tout état de cause, le simple non-paiement des loyers et des réparations locatives par Monsieur [Z] [K] ne peut, à lui seul, caractériser une quelconque résistance abusive.

Par conséquent, la SA LA ROSERAIE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

La demanderesse sollicite le paiement d’une indemnité d’occupation, sans développer de moyens à l’appui de sa prétention.

Surtout, il ressort des éléments du dossier que le défendeur a quitté les lieux loués, de sorte que cette demande est sans objet et qu’il n’y a donc pas lieu à statuer sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [K], partie perdante, devra supporter les entiers dépens de la présente procédure qui comprendront le coût de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SA LA ROSERAIE les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

AUTORISE la SA LA ROSERAIE à conserver le bénéfice des dépôts de garantie du logement et du parking d’un montant total de 410 euros ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [K] à payer à la SA LA ROSERAIE les sommes de :

2 316,58 euros au titre des loyers et charges restant dus au 17 novembre 2025, déduction faite du dépôt de garantie et de la régularisation de charges,1 536 euros au titre des réparations locatives,SOIT une somme totale de 3 852,58 euros (trois mille huit cent cinquante-deux euros et cinq-huit cents) au titre des loyers et charges impayés du logement et du parking ainsi que des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à se prononcer sur l’octroi d’une indemnité d’occupation ;

DEBOUTE la SA LA ROSERAIE de sa demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [K] aux entiers dépens, qui comprendront le coût de l’assignation ;

REJETTE la demande de la SA LA ROSERAIE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION