N° RG 25/00789 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GXNS

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

SELARL LESTER GAMEIRO NENEZ TIANO AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 30

SCP ETIENNE BATAILLE – ELÉONORE DEGROOTE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P320,

[J] [P] [B]

Préf28

Copie certifiée conforme

à :

“RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS”

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 19 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

Madame [G] [O] épouse [K]

, demeurant 36 rue Thiers – 28130 MAINTENON

représentée par la SELARL LESTER GAMEIRO NENEZ TIANO AVOCATS ASSOCIES, demeurant 3 Rue au Lin – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 30

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [P] [Z]

demeurant 34 rue Thiers – 28130 MAINTENON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 280852025012687 du 13/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHARTRES)

représenté par M^e Eléonore DEGROOTE de la SCP ETIENNE BATAILLE – ELÉONORE DEGROOTE, demeurant 100 quai de la Rapée – 75012 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P320

Madame [J] [P] [B]

demeurant 34 rue Thiers – 28130 MAINTENON

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : [S] [V]

En présence de : [N] [U], auditrice de justice, lors des débats

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 17 Mars 2026 et mise en délibéré au 19 Mai 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 23 juin 2020, Mme [K] née [O] a donné à bail à M. [P] [Z] et Mme [P] [B], un appartement à usage d’habitation situé 34 rue Thiers, à Maintenon, moyennant un loyer mensuel de 560,00 euros outre 40,00 euros de charges locatives.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [K] née [O] a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 avril 2025 ; puis les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Chartres, par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2025 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2026, où elle a été renvoyée au 17 mars 2026.

A l’audience du 17 mars 2026, Mme [K] née [O], représentée par son conseil, maintient ses demandes contenues dans l’assignation :

Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire la résiliation du bail, L’expulsion de M. [P] [Z] et Mme [P] [B],La condamnation solidaire de M. [P] [Z] et Mme [P] [B] à lui payer la somme actualisée de 6 107,03 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, compte arrêté au mois de mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et, au besoin, de la présente assignation, La condamnation solidaire de M. [P] [Z] et Mme [P] [B] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, outre indexation, charges et accessoires à compter de la résiliation, ou de la résolution du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux,La condamnation solidaire de M. [P] [Z] et Mme [P] [B] à lui payer la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, La condamnation solidaire de M. [P] [Z] et Mme [P] [B] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure. Elle s’oppose à l’octroi d’éventuels délais, confirmant la réception d’un virement de 600 euros, ce dernier intervenant seulement 3 jours avant l’audience. Elle soutient que M. [P] [Z] et Mme [P] [B] ont sous-loué le logement.

M. [P] [Z], comparant à l’audience en personne, sollicite :

La fixation du loyer mensuel à la somme de 560 euros, et en conséquence la fixation de la dette locative à la somme de 4 931,93 eurosL’octroi de délais de paiement sur 36 moisLa condamnation de Mme [K] née [O] aux dépens.Il conteste le montant de la dette, l’estimant être de 4 931,93 euros. Il soutient que l’indexation du loyer est inopposable, qu’il a repris le paiement du loyer et que le logement n’est pas sous-loué. Il déclare que son contrat de travail est suspendu en raison d’un problème avec sa carte de séjour. Il propose de verser une somme de 137 euros par mois en plus du loyer courant afin de rembourser sa dette locative.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir qu’aucune révision du loyer n’est intervenue entre 2020 et 2025 et qu’il n’a pas reçu d’avis de passage du courrier du 2 juillet 2025.

M. [P] [E] a été autorisé à produire par note en délibéré le justificatif de versement de la somme de 600 euros. La note en délibéré n’a pas été reçue dans les délais impartis.

Mme [P] [B], bien que régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Aux termes de l’article 473 du Code de procédure civile, « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Sur le constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure-et-Loir par la voie électronique le 31 octobre 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [K] née [O] justifie avoir saisi la CCAPEX le 10 avril 2025 au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 31 octobre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le contrat de bail contient une clause résolutoire et Mme [K] née [O] a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à M. [P] [Z] et Mme [P] [B] le 9 avril 2025 pour un montant en principal de 2 400 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 juin 2025.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis cette date.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que la locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [P] [Z] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Cependant, il ne justifie pas de sa situation financière ne démontrant pas sa capacité à régler la dette locative.

Il ressort par ailleurs des éléments communiqués que M. [P] [Z] et Mme [P] [B] n’ont en outre pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience, excepté un versement de 600 euros trois jours seulement avant l’audience.

Enfin, Mme [K] née [O] s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande d’octroi de délais de paiement.

Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

En outre, l’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».

L’article 17-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat ».

Mme [K] née [O] produit un décompte démontrant que M. [P] [Z] et Mme [P] [B] restent lui devoir, la somme de 6 107,03 euros au mois de mars 2026.

M. [P] [Z] conteste le montant de la dette qui lui est réclamé. Il fait valoir que la révision du loyer au montant de 623,90 euros est inopposable, le loyer n’ayant jamais été révisé auparavant et les défendeurs n’ayant pas reçu l’avis de passage du courrier du 2 juillet 2025. Il estime que le loyer s’élève à la somme de 560 euros et par conséquent que la somme due au titre des impayés de loyers et charges s’élève à la somme 4 931,93 euros.

Cependant, Mme [K] née [O] fournit le contrat de bail signé par M. [P] [Z] et Mme [P] [B] prévoyant en son article 9 intitulé « Révision du loyer » que « Le loyer sera révisé selon l’Indice de Référence des loyers chaque année le 23 juin ».

Elle produit en outre une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 juillet 2025 informant M. [P] [Z] et Mme [P] [B] de la révision du loyer s’élevant à compter du 23 juin 2025 à la somme de 623,90 euros. Ces derniers ont été avisés mais non pas réclamés le courrier.

A l’inverse, M. [P] [Z] se contente de contester le montant de la dette sans pour autant apporter les éléments de preuve nécessaire au succès de sa prétention.

Ainsi, au regard de ces éléments, les contestations de M. [P] [Z] ne revêtent pas de caractère sérieux, et le paiement du loyer tel que sollicité par Mme [K] née [O] est justifié.

Par ailleurs, l’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas, et le contrat de bail prévoit cette solidarité (clause XIV).

M. [P] [Z] et Mme [P] [B] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 6 107,03 euros correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 9 juin 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire ;à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (mars 2026).

Enfin, M. [P] [Z] et Mme [P] [B], qui occupent les lieux sans droit ni titre, seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer à compter du mois de mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux. Eu égard à sa nature indemnitaire fondée sur l’article 1240 du code civil, l’indemnité d’occupation ne peut faire l’objet d’aucune indexation à l’inverse du loyer et des charges.

Sur les demandes accessoires

M. [P] [Z] et Mme [P] [B], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, M. [P] [Z] et Mme [P] [B] seront solidairement condamnés à verser la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juin 2020 entre Madame [G] [K] née [O] et Monsieur [R] [P] [Z] et Madame [J] [P] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 34 rue Thiers, à Maintenon, sont réunies à la date du 9 juin 2025 et que le contrat est résilié à cette date ;

REJETTE la demande formulée par Monsieur [R] [P] [Z] au titre de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [P] [Z] et Madame [J] [P] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [P] [Z] et Madame [J] [P] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [G] [K] née [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande formulée par Monsieur [R] [P] [Z] au titre de la fixation du loyer ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [P] [Z] et Madame [J] [P] [B] à verser à Madame [G] [K] née [O] la somme de 6107,03 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au mois de mars 2026 ;

DIT que cette condamnation portera intérêts au taux légal sur la somme de 2 400 euros à compter du 9 avril 2025, date du commandement de payer, et à compter du 31 octobre 2025, date de l’assignation, pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [P] [Z] et Madame [J] [P] [B] à verser à Madame [G] [K] née [O] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement sans indexation ni variation, à compter du mois de mars 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [P] [Z] et Madame [J] [P] [B] à verser à Madame [G] [K] née [O] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [P] [Z] et Madame [J] [P] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure ;

CONSTATE l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le préfet de l’EURE-ET-LOIR en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

“En conséquence,

La République française mande et ordonne :

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution,

aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main,

à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente copie certifiée conforme à la décision numérique et revêtue de la formule a été signée et délivrée par le greffier du Tribunal judiciaire de Chartres.”