N° RG 25/00438 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GSNP

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Jugement

du 29 Avril 2026

Minute : GMC

N° RG 25/00438

N° Portalis DBXV-W-B7J-GSNP

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S.A.S.U. ASTERO

C/

[M] [L]

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire

à :

— M^e BARTEAU T15

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU VINGT NEUF AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDERESSE :

S.A.S.U. ASTERO

N° RCS 879 538 064, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Vanessa BARTEAU, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 15, M^e Baptiste ROBELIN, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1024

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [L]

né le 18 Mars 1993 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4] – [Localité 3] ;

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Benjamin MARCILLY

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 16 octobre 2025, à l’audience du 14 janvier 2026, l’audience a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 04 Mars 2026 ; où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition le 29 Avril 2026

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 29 Avril 2026

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Benjamin MARCILLY, Juge, et par Vincent GREF, Greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Expose des faits et de la procédure

Monsieur [G] [R] et Madame [W] [Y] [X] sont propriétaires d’une longère à usage d’habitation située à [Adresse 5].

Le 21 novembre 2023, ils ont confié à la SASU ASTERO un mandat de rechercher un acquéreur pour leur bien immobilier.

Le 18 octobre 2024, Monsieur [R] et Madame [X] ont conclu avec Monsieur [M] [L] un compromis de vente portant l’immeuble précité, pour un prix de 247.260 euros, commission comprise.

Le compromis de vente comprenait une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt bancaire par Monsieur [L].

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 27 février 2025, la SASU ASTERO a mis en demeure Monsieur [L] de lui transmettre sous 8 jours l’accord de prêt ou les deux refus de prêt comme indiqué au contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2025 signifié à étude, la SASU ASTERO a assigné Monsieur [L] devant le tribunal judiciaire de Chartres aux fins de condamnation.

M. [L] n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été fixée au 16 octobre 2025 par ordonnance du même jour, renvoyant à l’audience du 14 janvier 2026.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 4 mars 2026.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de son assignation, la SASU ASTERO demande au tribunal de :

Condamner Monsieur [L] à lui payer la somme de 11.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel,Condamner Monsieur [L] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque d’abord que l’acquéreur, en ne respectant pas son obligation d’effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention du financement bancaire alors qu’il s’y était engagé dans le compromis de vente, a commis une faute délictuelle. De plus, elle avance qu’elle a subi un préjudice matériel évalué à 11.000 euros. Enfin, elle estime que le comportement fautif de Monsieur [L] a entrainé une perte de chance de recevoir sa commission, ce qui constitue selon elle un lien de causalité entre la faute et le préjudice qu’elle a subi. Elle en déduit que l’acquéreur devra être condamné à lui verser des dommages-intérêts en réparation de son préjudice.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande indemnitaire formée à l’encontre de Monsieur [L]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 ajoute que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il ressort de cet article qu’une faute doit être caractérisée, ainsi qu’un préjudice et un lien de causalité.

D’abord, la jurisprudence précise que l’acquéreur qui fait obstacle à la réalisation d’une vente conclue par promesse synallagmatique commet une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle et indemniser l’agent immobilier impliqué dans la conclusion de la promesse.

Plus particulièrement, en vertu de l’article 6, I, alinéa 8 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 régissant les conditions d’exercice des activités immobilières, aucune (…) somme d’argent, représentative d’honoraires (…) ne peut être accepté par elles avant qu’un acte sous seing privé constatant un contrat synallagmatique ait été effectivement conclu et constaté dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

La jurisprudence a confirmé qu’une promesse synallagmatique de vente constituait un accord des parties sur la chose et le prix et qu’un refus par l’acquéreur de la réitérer constituait une faute, de sorte que ce refus ne pouvait priver l’intermédiaire de son droit à rémunération ou indemnisation (Cass. civ. 1e, 10 octobre 2018, n°16-21.044).

L’article 1304 du code civil dispose que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un évènement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

L’article 1304-3 du code civil ajoute que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, Monsieur [R] et Madame [X] ont conclu avec Monsieur [L] un compromis de vente le 18 octobre 2024. Celui-ci constituait un accord des parties sur la vente d’un bien immobilier, à savoir une longère à usage d’habitation située à [Adresse 5], pour un prix total de 247.260 euros.

Le prix de vente avait été négocié par l’agence immobilière la SASU ASTERO, qui était bénéficiaire d’un mandat prévoyant que le montant de ses honoraires s’élevait à la somme de 11.000 euros, comprise dans le prix de vente.

Le compromis de vente signé entre les parties contenait une condition suspensive tenant à l’obtention d’un crédit bancaire par Monsieur [L].

Monsieur [L] s’obligeait alors à engager toutes les démarches nécessaires afin d’obtenir le crédit permettant de financer l’achat du bien immobilier.

Il ressort des pièces du dossier que Monsieur [L], d’une part n’a pas justifié de l’obtention d’un contrat de crédit, d’autre part n’a justifié d’aucune démarche nécessaire à l’obtention de celui-ci.

Dès lors, il convient de considérer la condition suspensive comme étant réputée accomplie. Monsieur [L] a donc commis une faute en refusant de poursuivre la vente.

Ensuite, au sens des articles 1240 et 1241 du code civil, le préjudice doit être personnel, direct et légitime.

Il convient de retenir que le préjudice subi par une agence immobilière en lien avec la faute de l’acquéreur qui ne réitère pas la vente est constitué d’une perte de chance d’obtenir la commission convenue.

En l’espèce, la SASU ASTERO a perdu la possibilité de percevoir ses honoraires fixés dans le compromis de vente à la somme de 11.000 euros. Est ainsi caractérisée l’existence d’un préjudice personnel, direct et légitime directement en lien avec la négligence de Monsieur [L] dans l’accomplissement des obligations mises à sa charge s’agissant de l’obtention d’un financement. La perte de chance de percevoir la commission prévue au contrat peut ainsi être évaluée à 90 %.

Il ressort de ce qui précède que Monsieur [L] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle. Il sera condamné à verser à la SASU ASTERO la somme de 9.900 € en réparation de son préjudice matériel, équivalent à 90% du montant de la commission qui était convenue.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du code de procédure civile dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, Monsieur [L], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [L], condamné aux dépens, sera condamné à payer à la SASU ASTERO la somme de 1.500 euros au titre de ces dispositions.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [M] [L] à verser à la SASU ASTERO la somme de 9.900 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

CONDAMNE Monsieur [M] [L] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [M] [L] à verser à la SASU ASTERO la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT