TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 18] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e FRANCESCHI

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e DEMEUZOY

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/15530 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CVNRK

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Novembre 2021

JUGEMENT

rendu le 25 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la S.A.S. ATRIUM GESTION [Localité 18] 15, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Localité 12]

représenté par Maître Catherine FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1525

DÉFENDEURS

Madame [G], [J] [H]

[Adresse 20]

[Adresse 14]

[Localité 15] (MAROC)

Monsieur [L], [E], [I] [H]

[Adresse 20]

[Adresse 14]

[Localité 15] (MAROC)

représentés par Maître Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1735

Décision du 25 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/15530 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVNRK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Elyda [Localité 16], Juge

assistées de Madame Emilie GOGUET, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 18 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame VERMEILLE et Madame BRANLY-COUSTILLAS, juges rapporteur, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. et Mme [H] sont propriétaires des lots n° 881, 882, 894 et 895 de l’immeuble situé [Adresse 3] [Adresse 9]), soumis au statut de la copropriété.

Ces lots ont fait l’objet de locations meublées de manière répétée pour de courtes durées.

Par acte du 24 novembre 2021 signifié par autorités étrangères, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. et Mme [H] devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d’interdire à M. et Mme [H] de louer le lot n°882, de leur ordonner toute cessation d’activité de location touristique au sein de ce lot et de procéder au retrait des annonces de location sur divers sites internet sous astreinte.

Par décision du 30 mai 2023, l’ordonnance de clôture a été révoquée, et l’affaire a été renvoyée à la mise en état, le syndicat des copropriétaires étant invité à justifier des démarches effectuées par l’huissier en vue d’obtenir un justificatif de remise de l’acte auprès des autorités compétentes de l’Etat conformément à l’article 688 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble demande, au visa de l’article L 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation, des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article L 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, et des dispositions du règlement de copropriété et de ses modificatifs, de :

Décision du 25 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/15530 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVNRK

« ➢ Ordonner à Monsieur et Madame [F] de cesser ou faire cesser toute activité de locations touristiques dans les lots n° 881, 882, 894 et 895 leur appartenant au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 10] à [Localité 19] , dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 1.000 € par infraction constatée par voie d’huissier de justice ;

➢ Enjoindre à Mr et Mme [F] de justifier auprès du syndicat des copropriétaires du retrait des annonces de locations des lots n° 881, 882, 894 et 895 sur les sites pickaflat.com, agoda.com, gites.fr, booking.com, cybevasion.fr, hotel-board.com , dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 1.000 € par jour de retard pendant une durée de trois mois, à l’issue de laquelle il pourra être à nouveau statué ;

➢ Rappeler que la décision est assortie de l’exécution provisoire,

➢ Condamner solidairement M et Mme [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 10] à [Localité 19] la somme de

8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

➢ Condamner Monsieur et Madame [F] aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat. »

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 14 juin 2024, M et Mme [H] demandent, au visa des articles 8 et 9 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, 544 et 651 du code civil et de l’article 9 du Code de procédure civile, de :

« – JUGER conforme l’activité de location de Madame [G] [J] [H] et Monsieur [L] [E] [I] [H] dans leurs lots 881, 882, 894 et 895 avec la destination mixte de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 18] et avec le règlement de copropriété de l’immeuble.

— JUGER que si le caractère professionnel de l’activité est retenu, il demeure alors conforme aux dispositions du règlement de copropriété autorisant une telle activité dans ce lot

— JUGER que le caractère probant et récurrent des nuisances n’est pas rapporté en droit

— JUGER que l’activité de location meublée courte durée de Madame [G] [J] [H] et Monsieur [L] [E] [I] [H] au sein de leurs lots 881, 882, 894 et 895 ne constitue pas un trouble anormal du voisinage pour les demandeurs.

A titre subsidiaire :

— JUGER que si le caractère bourgeois du lot devait être retenu, l’activité de Madame [G] [J] [H] et Monsieur [L] [E] [I] [H] est conforme à la définition civile de la courte durée précisée par la Cour de cassation le 25 janvier 2024 et de la Cour d’appel de Douai du 30 mai 2024.

En conséquence :

Décision du 25 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/15530 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVNRK

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées contre Madame [G] [J] [H] et Monsieur [L] [E] [I] [H].

— JUGER que l’activité de location meublée courte durée Madame [G] [J] [H] et Monsieur [L] [E] [I] [H] ne constitue pas un trouble anormal du voisinage pour les demandeurs.

EN TOUTES HYPOTHESES :

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Adresse 9]) représenteé par son Syndic, la société ATRIUM GESTION a payer à Madame [G] [J] [H] et Monsieur [L] [E] [I] [H] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

— ECARTER l’exécution provisoire du jugement à venir.

— DISPENSER Madame [G] [J] [H] et Monsieur [L] [E] [I] [H] de la dépense commune de condamnation des frais de procédure du syndicat des copropriétaires ».

Il est fait expressément référence aux pièces des dossiers et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 20 janvier 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 18 septembre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « juger », lesquelles ne constituent pas, en l’espèce, des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

1 – Sur l’atteinte à la destination de l’immeuble

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

L’article 8 de la même loi indique qu’un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

L’article 9 de la même loi fixe certaines restrictions au droit d’usage des copropriétaires : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Il est constant que tout copropriétaire peut en principe affecter librement son lot à l’activité de son choix à la condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Décision du 25 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/15530 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVNRK

Le changement d’affectation d’un lot est toujours possible dès lors que la nouvelle affectation n’est pas expressément prohibée par le règlement de copropriété, qu’elle est conforme à la destination de l’immeuble et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

La destination contractuelle du lot ou son actuelle affectation ne sont pas de nature à empêcher, à elles seules, un copropriétaire de changer librement l’usage de son lot.

Tout copropriétaire peut donc, en principe, changer librement l’usage de son lot, en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble.

Les clauses du règlement de copropriété peuvent interdire ou restreindre une activité de location meublée. Leur validité doit, néanmoins, s’apprécier au regard de la destination de l’immeuble, par référence aux actes, mais également à la situation et aux caractéristiques propres de l’immeuble.

La liberté étant le principe, les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d’un copropriétaire sont interprétées strictement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que M. et Mme [H] ont porté atteinte à la destination de l’immeuble en mettant leurs appartements en location de courte durée de manière habituelle ; et que cette mise en location des appartements correspond à une activité commerciale et non à celle d’une profession libérale, alors que ces biens sont à usage exclusif de bureaux ; et que cette activité porte atteinte au règlement de copropriété qui n’autorise pas ce type de location.

M. et Mme [H] expliquent que le règlement de copropriété n’interdit pas l’activité de location saisonnière de courte durée qu’ils pratiquent dans leurs biens ; qu’ils n’ont pas changé la destination de leurs biens puisque l’immeuble est à destination mixte ; que l’usage de bureau de leurs biens n’est pas exclusif de sorte que l’affectation de leurs biens est ouverte ; que l’usage commercial de leurs biens n’est pas expressément interdit par le règlement de copropriété ; que l’immeuble est lui-même d’usage mixte, commercial et d’habitation ; que la clause relative à l’habitation bourgeoise ne s’applique pas à leurs biens mais à ceux situés aux étages supérieurs à partir du 5e étage qui sont expressément à usage d’habitation ; et que le principe d’égalité de traitement entre les copropriétaire leur permet d’exercer ce type d’activité.

L’article 2 du règlement de copropriété stipule que « Les règles d’habitation de l’immeuble et d’utilisation des locaux privatifs seront les suivantes :

Les locaux privatifs situés en rez-de-chaussée et au premier et deuxième sous-sols composant le lot numéro 1 de l’état descriptif de division originaire sont affectés à usage commercial et professionnel quelconque sans restriction.

Les locaux privatifs situés aux quatre premiers étages du bâtiment ayant façade vers le [Adresse 13] sont affectés à usage de bureaux.

Les appartements et autres locaux privatifs et leurs annexes devront toujours être habités bourgeoisement et- sauf autorisation spéciale donnée à la majorité des deux/tiers des voix présentes ou représentées, par une assemblée générale de tous les copropriétaires réunissant un quorum irrévocable des deux tiers des tantièmes de copropriété – il ne pourra être exercé dans un appartement ou studio aucun commerce ou industrie quelconque ni une profession de quelque nature qu’elle soit à l’exception de professions libérales ne changeant pas la destination bourgeoise des lieux et ne comprenant que la réception de visiteurs en nombre limité et usant bourgeoisement des parties communes empruntées, les professions libérales bruyantes telles que professeur de musique ou de chant étant toutefois expressément exclues sauf dérogation comme indiqué ci-dessus (…)

Les boxes et emplacements de parking pour voitures automobile situées au sous-sol – autres que ceux dépendant du lot numéro 1 de l’état descriptif de division originaire?-?ne pourront pas faire l’objet d’une exploitation commerciale ni d’atelier de réparation. »

L’article 12 du règlement de copropriété énonce que « Les propriétaires des différents lots […] pourront les louer en totalité ou en partie, sous la condition expresse pour ce qui concerne les appartements et studios, que le syndic soit informé de la location.

[…] Ces locations ne pourront être consenties qu’à des personnes de bonne vie et mœurs. La location ou sous-location en meublé de tout ou partie sera tolérée, mais à la condition expresse que les locataires ou sous-locataires soient de bonne vie et mœurs, qu’ils observent, en ce qui les concerne, le présent règlement et que le caractère bourgeois de l’immeuble et les conditions générales de l’habitation ne soient pas changés, l’organisation d’une pension étant formellement interdite ».

Il ressort de la lecture de ces articles du règlement de copropriété que si l’immeuble a bien un usage mixte : habitation, bureau et commercial, et que la clause d’habitation bourgeoise n’est pas exclusive, d’une part, les activités commerciales au sein de l’immeuble sont strictement limitées au seul lot situé au rez-de-chaussée et au premier et deuxième sous-sols. L’usage des différents lots de l’immeuble est expressément prévu, et ce en fonction des étages où sont situés les locaux, à savoir que les locaux situés aux étages de 1 à 4 sont à usage de bureaux, les locaux situés aux étages 5 à 12 sont à usage exclusif d’habitation avec la possibilité limitée d’exercice de professions libérales, et seul le lot n°1 situé en rez-de-chaussée et aux premier et deuxième sous-sols est à usage commercial. Aussi, toute activité commerciale dans les autres locaux que ceux composant le lot n°1, y compris dans ceux à usage de bureaux, n’est pas autorisée.

Une activité de locations touristiques de courte durée telle que celle pratiquée par M. et Mme [H], qui s’apparente davantage à une activité commerciale qu’à une activité de locaux à usage de bureau, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par les défendeurs, contrevient donc aux dispositions du règlement de copropriété, sans qu’il ne puisse être argué de l’absence d’égalité de traitement entre les copropriétaires, puisqu’en l’absence d’identité de situation entre les lots de M. et Mme [H] et le lot n°1, aucune identité de traitement ne peut s’appliquer.

Il ne saurait également être déduit du vote de l’assemblée générale du 17 juin 2015 modifiant l’affectation des locaux à usage de bureaux en les qualifiant de « local » le fait qu’une activité commerciale pratiquée dans ces locaux soit conforme au règlement de copropriété.

D’autre part, il résulte des différentes dispositions du règlement de copropriété, distinguant les affectations des lots selon les étages, encadrant les modalités d’occupation des lots et fixant les conditions dans lesquelles les locaux peuvent être mis en location et sous-location, une volonté manifeste de préserver l’équilibre global de la copropriété, ainsi que la tranquillité de ses occupants, quand bien même cette copropriété de 12 étages serait de taille conséquente, une telle préoccupation étant légitime quelque soit le niveau de standing de l’immeuble.

Enfin, la possibilité de louer et de sous-louer, strictement prévue par le règlement de copropriété, fait apparaitre expressément un point de vigilance porté sur la quiétude générale de l’immeuble, ce qui manifeste le souhait d’éviter les allers et venues répétitifs induits par des locations sur de brèves périodes de temps.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’activité de locations de courte durée des lots appartenant à M. et Mme [H] est contraire à la destination de l’immeuble et aux dispositions du règlement de copropriété.

En conséquence, compte tenu de ce qui précède, et sans qu’il n’y ait lieu de caractériser l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, il convient de faire droit aux demandes du syndicat des copropriétaires, et de :

— ordonner M. et Mme [H] de cesser ou faire cesser toute activité de locations touristiques dans les lots n°881, 882, 894 et 895 leur appartenant au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] [Adresse 8] à [Adresse 17] [Localité 1], dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard et par infraction constatée par voie de commissaire de justice,

— enjoindre M. et Mme [H] de justifier auprès du syndicat des copropriétaires du retrait des annonces de locations de leurs lots sur les sites pickaflat.com, agoda.com, gites.fr, booking.com, cybevasion.fr et hotel-board.com, dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard et par infraction constatée par voie de commissaire de justice.

Les astreintes courront pendant six mois et seront, le cas échéant, liquidées par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

En revanche, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande d’interdire à M. et Mme [H] de louer les lots n°881, 882, 894 et 895. En effet, le principe étant la liberté d’usage de son lot par tout copropriétaire, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble, les lots n°881, 882, 894 et 895 peuvent être loués en tant que bureaux, voire le cas échéant, à titre d’habitation, dans le respect de la destination bourgeoise de l’immeuble.

2- Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

M. et Mme [H] ayant succombé, ils seront tenus aux dépens, exclusion faite des frais de constat, conformément aux dispositions de l’article 698 du code de procédure civile, qui sont compris dans les frais irrépétibles développés ci-dessous.

— Sur frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, M. et Mme [H] seront condamnés in solidum à verser la somme de 6.000 euros au syndicat des copropriétaires.

Les défendeurs seront déboutés de leur demande sur ce point, ainsi que de leur demande au titre des dépens et de celle relative à leur dispense de toute participation aux frais de la présente procédure .

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE à M. [L] [H] et Mme [G] [H] de cesser ou faire cesser toute activité de locations touristiques dans les lots n°881, 882, 894 et 895 leur appartenant au sein de l’immeuble situé [Adresse 7] [Localité 1], dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard et par infraction constatée par voie de commissaire de justice ;

ENJOINT à M. [L] [H] et Mme [G] [H] de justifier auprès du syndicat des copropriétaires du retrait des annonces de locations de leurs lots sur les sites pickaflat.com, agoda.com, gites.fr, booking.com, cybevasion.fr et hotel-board.com, dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard et par infraction constatée par voie de commissaire de justice ;

DIT que les astreintes courront pendant six mois et seront, le cas échéant, liquidées par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L131-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 9]) de sa demande de voir interdire M. et Mme [H] de louer les lots n°881, 882, 894 et 895 ;

CONDAMNE M. [L] [H] et Mme [G] [H] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [H] et Mme [G] [H] à verser la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Adresse 17] [Localité 1] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes.

Fait et jugé à [Localité 18] le 25 Novembre 2025.

La Greffière La Présidente